死に地（袋地）とは？値段が下がる理由と売却価格の相場、売却方法を解説

接道義務とは

接道義務とは、建築基準法で定められた建物を建てるための「敷地と道路」に関する規定です。接道義務では、建築基準法上の道路（原則幅4m以上）に敷地が2m以上設置していなければ建物が建てません。

道路に接していない死に地の場合、この接道義務を満たしていないため建物の建築ができないのです。

なお、接道義務が定められる以前に建築された物件で接道義務を満たしていないケースは、違法には当たりません。ただし、その建物を解体してしまうと新たに建物を建築できない点には注意しましょう。

このような現行の建築基準法を満たせないため再建築できない土地を「再建築不可物件」と呼びます。

建て替えができない

前述のとおり、死に地は接道義務を満たしていないため新たに建物を建てられません。そのため、今ある家を解体してしまうと建て替えできない点に注意が必要です。

売却するにしても、建て替えできなければ活用が難しいため、買主に避けられやすいでしょう。また、仮に所有し続けるにしても死に地の建物は老朽化している場合が多く、建物の倒壊リスクは避けられません。

万が一、地震や火災などの災害で倒壊してしまうと、再建築できないので住む場所を失ってしまう恐れがあるのです。

公道に出るのに通行料を支払わなければいけない場合がある

死に地は四方を別の人の土地に囲まれているため、公道に出る際は他人の土地を通る必要があります。なお、死に地の場合、「囲繞地通行権」と呼ばれる他人の土地を通る権利が法律で認められており 、土地の所有者の許可なく通行することが可能です。

ただし囲繞地の所有者は、通行に関して通行料を請求する権利を有しています。そのため、通行するために通行料が発生するケースがあるのです。

通行料は所有者との合意で決まります。一般的には近隣の通行料などを元に設定され、距離が短い等の理由で支払わなくてよいケースもあります。ただし通行料を支払わずに済むとしても、他人の土地を毎日通行することに気疲れしてしまう可能性もあるでしょう。

また 囲繞地通行権では、例えば「幅2ｍ程度の通行」のように、利用に制限が設けられるのが一般的です。

このように、公道への出入りに制限がかかりやすいため使い勝手が悪く、売却が難しいのです。

火災などの非常時にリスクが高い

接道義務が設けられている目的の一つは、災害時などの緊急車両が通行するスペースを確保することです。接道義務を満たしていない死に地では、消防車や救急車が敷地に入れず、救助が遅れる恐れがあります。

このように人命に関わるリスクを抱えているため、価格が下がりやすいのです。

日当たりや風通しが悪い

四方を他の土地に囲まれているため、その土地に建物が建っていると建物に囲まれる形となり日当たりや風通しが悪くなります。

たとえば、日中太陽の光が届かないとなると、室内の気温が下がる、洗濯物が乾かない、湿気が溜まってしまうといった支障が出てくるでしょう。四方を建物に囲まれている以上、逃げ場がなく、建物の向きや窓の位置を変えるなどの対策をしても改善は期待できません。

基本的に日当たりや風通しがよく、快適に生活できる土地が高く評価されます。

その点でも、日当たりや風通しの悪い死に地は売れにくいのです。

空き巣被害のリスクがある

四方を建物で囲まれており公道からの死角になりやすいため、空き巣被害のリスクが高い点にも注意が必要です。公道からの視界が建物で遮られるため、仮に犯行に及ばれても隣家や通行人の通報は期待しにくいでしょう。

安心して生活するうえで防犯性は重要なポイントです。その点、空き巣被害のリスクを抱えている死に地は、買主に避けられやすいのです。

給排水設備の工事に隣地の許可が必要

死に地の給排水設備は、基本的に周りの土地に埋設しています。そのため、給排水設備の工事を行う場合には、該当する土地の所有者の許可が必要です。許可さえ得られれば問題なく工事を進められますが、工事による騒音などを煩わしく感じ、許可を出してくれないケースもあるでしょう。

また、工事をきっかけに土地の所有者と関係性が悪化すると、日常の通行などにも支障をきたしかねません。

隣家の人に購入してもらう

死に地の有力な購入者候補は、囲繞地の所有者です。

死に地単独ではデメリットが生じやすいですが、囲繞地の所有者が死に地を購入すればすでに持っている自身の土地を合わせて所有地を拡大できます。すでに持っている土地が接道義務を満たしているなら、土地を広くすることで駐車場にできるなど所有者にもメリットが生まれやすいでしょう。

とくに、囲繞地の土地が狭い・使い勝手が悪そうという場合は、購入してくれる可能性が高くなります。

ただし、隣家の人に購入してもらうには、それまでの関係性も重要になってきます。関係性が悪いと話を持ち掛けても断られる、安値を提示されるといった可能性もあるでしょう。

良い関係性を維持しており、さらに隣家の人の需要が望めるなら、一度話を持ち掛けてみることをおすすめします。

隣地を購入してから売却する

接道義務を満たしていない土地でも、隣地を買い足して接道義務を満たせれば建て替えが可能です。接道義務を満たすことで通常の土地と同様に売却できるでしょう。

たとえば、公道に出るために隣地を一部買い足して「旗竿地」にするという方法があります。旗竿地も整形地よりは価格が落ちやすいですが、それでも再建築不可物件と比べれば売却しやすくなるでしょう。

他にも、自身の土地の一部を交換する「等価交換」という方法もあります。

ただし、隣地の土地を購入するためのある程度の資金が必要です。隣地を購入して売却すれば、土地購入分を回収できるような条件のよい土地なら適した方法といえるでしょう。

反対に、隣地を購入しても売却が期待できないような土地であれば購入費用が無駄になりかねないため、注意が必要です。

買取業者に依頼する

専門業者に死に地を買い取ってもらう方法もおすすめです。

買取業者との交渉のみで売却を進められるため、第三者の買主を探す必要がなく、死に地であっても短期間で売却を目指せるでしょう。

ただし、買取は仲介での売却よりも売却額が下がります。もともと価格の低い死に地を買取してもらう以上、売却額が大幅に下がる可能性は避けられないでしょう。

とはいえ、買い手がつかないまま所有し続けるよりも、多少価格が下がっても短期間で売却したほうが後々のリスクを回避できる可能性があります。

また、買取は仲介手数料やリフォーム費用が不要になるなど、コスト面のメリットもあります。

なお、死に地は買取してくれない業者も少なくないため、死に地の買取の実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

ブリリアントでは、死に地の買取も積極的に行っています。あわせて土地活用に関するサポートも充実しているので、売却や活用に悩んでいる方はお気軽にご相談ください。