道路に面していない無道路地（袋地）とは？売却の相場と方法を紹介

無道路地の種類

無道路地といっても、単に四方に道路がない土地だけではありません。ここでいう「道路」とは建築基準法の道路を指すため、実際には道があるけど無道路地というケースも少なくないのです。

無道路地には、以下のような種類があります。

四方をほかの土地に囲まれているケースは、無道路地としてイメージしやすいでしょう。

一方、道路に接してはいるものの無道路地になってしまうケースが「接道義務」を満たしていないケースです。

建築基準法では、道路を「幅員4ｍ以上」、さらに建物を建てるためには「道路に面する間口が2ｍ以上」という接道義務を定めています。つまり道路に接しているけど道路の幅が4ｍ未満、または間口が2ｍ以下という場合も無道路地に該当するのです。旗竿地のように間口の狭い土地は、無道路地に該当しやすくなるので注意しましょう。

また、無道路地はさまざまなデメリットを抱えているため、売りにくい土地でもあります。無道路地のデメリットは、次の章で詳しく解説するので参考にしてください。

隣地との境界線が曖昧になりやすく、トラブルが起きやすい

無道路地の場合、隣地との境界線が曖昧になりやすく、隣地所有者との間でトラブルが起きやすいという問題があります。なかには配管が境界を越境することでトラブルになるケースも少なくありません。

トラブルに発展すると活用がより一層難しくなり、さらにはトラブルの起きやすい土地として買い手からも避けられやすくなるでしょう。

新たに建物を建てられない

無道路地は接道義務を満たしていないため、建物の建築ができません。仮に、すでに建物が建っている状態でも再建築不可物件に該当するので、解体して建築や建て直しができないので注意しましょう。

再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たせずに新たに建物を建築できない物件です。現行の接道義務は1950年から施行されており、それ以前の建築であれば接道義務を満たす必要はありません。施工前に建築した物件であれば、現行の基準を満たしていなくても違法には該当しないのです。

しかし、その建物を解体してしまうと新たな建物の建築はできません。新たな建物の建築には建築申請が必要となり、現行の基準を満たせないため建築不可となってしまうのです。

ただし、すでに建っている建物のリフォームであれば建築申請は不要なため、問題なく行えます。しかし、増床や建て替え・大規模なリフォームといった建築申請が必要なリフォームはできないので注意しましょう。

無道路地は、土地として購入しても建物が建てられない・建物が建っていても再建築できないため、購入しても活用が難しくなります。そのため、買い手から避けられやすくなり売却が難しくなる点は覚えておきましょう。

利便性が低い

無道路地で公道に出るためには、隣地を通る必要があります。公道に出るための通行については、囲繞地通行権が認められており、隣地の所有者の合意がなくでも利用が可能です。

とはいえ、日常的に隣地の土地を通るのは利便性が良いとは言えません。場合によっては、通行料を支払う必要もあるでしょう。毎日隣地を通るのは気を遣うものであり、とくに、隣地の所有者と関係性が悪いと、トラブルにもなりやすいので注意が必要です。

また、周囲を別の土地に囲まれているケースでは、四方を建物で囲まれてしまうため、日当たりや風当たりが悪いといったデメリットも生じます。周囲に建物があれば、道路からの視線は気にならなくても隣の家からの視線が気になってしまうでしょう。

毎日の利用がしにくいうえに通行料などの費用も発生する・生活環境としてもマイナスになりやすいという点からも、無道路地の避けられやすさにつながってきます。

宅地として扱いづらい

建物を立てにくい・利便性が悪いことから無道路地は宅地として扱いづらい土地であり、評価額も下がります。評価額が下がることは、住宅ローンの組みにくさにもつながるので注意が必要です。

住宅ローンを組む際には、申請者の勤務先や年収だけでなく対象の不動産の評価額も加味されます。評価額の低い無道路地の場合、住宅ローンの審査に不利になる恐れがあるのです。いくら無道路地の価格が安いと言っても、現金一括で購入するケースは少ないでしょう。購入を検討する際には、住宅ローンが組めるかまで考慮する必要があります。

また、売主としても買主が住宅ローンを組めないと、資金の問題から避けられやすくなるという点は覚えておきましょう。

隣地の所有者に購入を打診する

無道路地の購入者として候補に挙がるのが、隣地の所有者です。隣地の所有者がすでに接道義務を満たしているなら、無道路地の購入は土地を広くできる選択肢となります。

自身の所有地を広くできれば、駐車場の設置など活用の幅が広がり利便性が良くなるケースもあるでしょう。とくに、隣地の所有地が狭い・活用しにくそうといった場合は、購入してくれる可能性が高くなります。

無道路地は第三者に売却となると、なかなか買い手が見つからないものです。活用しやすい隣地の所有者に話を持ち掛けることで、スムーズかつ高値での売却が期待できるでしょう。

再建築可能な状態にして売却する

無道路地を再建築可能な状態にするというのは、接道義務を満たしていないという問題を解消するということです。無道路地のままではなく、再建築可能な状態にすることで売却できる可能性が高くなります。

接道義務を満たすためには、以下の方法が検討できます。

買取業者へ売却する

買取業者への売却であれば、条件に合意できれば短期間での売却が目指せます。無道路地や再建築不可物件であっても、買主を探す必要がないためスムーズに売却することが可能です。

しかし、買取は市場価格よりも売却価格が下がる点には注意が必要です。また、業者によっては無道路地の買取に対応していないため、無道路地や再建築不可物件の取扱い実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

ブリリアントであれば、無道路地の買取が可能です。また、無道路地にあわせた活用方法の提案もできるので、売却や活用に悩んでいる方はお気軽にご相談ください。