整形された土地よりも評価が低くなる不整形地。利用しにくく買い手が付きにくいので、評価が低くなるというのは皆さん納得でしょう。ではどの程度、評価が下がってしまうのでしょうか。
不整形地の評価をするには、かげ地割合と不整形地補正率が必要になります。不整形地の評価をする方法、かげ地割合や不整形地補正率をどう算出していくかをご説明していきます。
目次
不動産評価における「かげ地割合」
かげ地は陰地と表記される場合もあり、一見「日当たりの悪い土地」を想定するかもしれません。しかし想定整形地の中の不整形地以外の土地を指すのがかげ地で、不整形地を評価する際に必要になるものです。正方形や長方形でないいびつな形の土地を、どう評価していくのか。不整形地やかげ地割合について、ご説明します。
不整形地とは
不整形地とは、正方形や長方形でない形の土地を指します。三角形や台形、旗竿地（道路に接している出入り口部分が細長く、その奥にまとまった敷地がある土地）やさらに複雑な形をした土地などが不整形地とされ、整形された土地よりも地価が抑えられる傾向があります。
分譲で建売されている物件は整形地に建てられていますが、昔から受け継いできた土地は不整形地である場合があります。形によっては、建築や施工が難航するかもしれません。
かげ地割合とは
かげ地とは、想定整形地の中の不整形地以外の土地を指します。不整形地を評価する際に用いるのがかげ地です。
まずは不整形地の想定整形地やかげ地をとり、その数値からかげ地割合を算出していきます。土地の長方形の一辺が道路と最大限接するように位置する想定整形地をとり、想定整形地に占める評価対象土地をはみ出した面積の割合が、かげ地割合となります。
「屈折路に面する不整形地に係る想定整形地は、いずれかの路線からの垂線によって又は路線に接する両端を結ぶ直線によって、評価しようとする宅地の全域を囲むく形又は正方形のうち最も面積の小さいものを想定整形地とします。」
かげ地割合を計算する
かげ地割合とは、想定整形地に占める評価対象土地をはみ出した面積の割合です。このかげ地割合が大きくなれば土地の評価額が減額されます。土地が低く評価されれば、相続税や贈与税といった負担を軽減させることができます。
かげ地割合を求める計算式は、
で、単位は％です。
例えば、不整形地が180㎡、想定整形地が225㎡の普通住宅地区のかげ地割合は、（225㎡－180㎡）÷225㎡=20％となります。不整形地が540㎡、想定整形地が300㎡のかげ地割合は、（540㎡－300㎡）÷540㎡＝0.444…となります。
このように割り切れなければ、小数第三位以下は切り捨てで、かげ地割合は0.444%となります。
不整形地補正率の求め方
不整形地を評価する際には、不整形地補正率が必要になります。不整形地補正率とは、使い勝手が悪い不整形地を評価に反映させ、評価額を抑えるためのものです。整形地と比較すると不整形地は形がいびつなので、同じ広さの土地でも駐車場など何かに活用するのが難しくなるためです。不整形補正率の求め方をご説明します。
地積区分表でA～Cを判定
不整形補正率は、不整形地の面積とかげ地の割合で定められています。評価したい土地の面積と地区区分をあてはめ、地積区分表でA～Cの区分を確認しておきます。
| 地積区分A | 地積区分B | 地積区分C | |
|---|---|---|---|
| 高度商業地区 | 1,000㎡未満 | 1,000㎡以上 1,500㎡未満 |
1,500㎡以上 |
| 繁華街地区 | 450㎡未満 | 450㎡以上 700㎡未満 |
700㎡以上 |
| 普通商業・ 併用住宅地区 |
650㎡未満 | 650㎡以上 1,000㎡未満 |
1,000㎡以上 |
| 普通住宅地区 | 500㎡未満 | 500㎡以上 750㎡未満 |
750㎡以上 |
| 中小工場地区 | 3,500㎡未満 | 3,500㎡以上 5,000㎡未満 |
5,000㎡以上 |
参照：国税庁｜奥行価格補正率表
不整形地補正率表に当てはめる
地積区分表でA～Cの判定を確認したら、かげ地割合を用いて、不整形補正率表に当てはめていきます。不整形地補正率は1.00～0.60の範囲内で定められており、最大で40%評価額が抑えられる可能性があります。
| 地区区分 | 高度商業地区
繁華街地区 普通商業・併用住宅地区 中小工場地区 |
普通住宅地区 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 地積区分 | A | B | C | A | B | C |
| かげ地割合 | ||||||
| 10％以上 | 0.99 | 0.99 | 1.00 | 0.98 | 0.99 | 0.99 |
| 15％以上 | 0.98 | 0.99 | 0.99 | 0.96 | 0.98 | 0.99 |
| 20％以上 | 0.97 | 0.98 | 0.99 | 0.94 | 0.97 | 0.98 |
| 25％以上 | 0.96 | 0.98 | 0.99 | 0.92 | 0.95 | 0.97 |
| 30％以上 | 0.94 | 0.97 | 0.98 | 0.90 | 0.93 | 0.96 |
| 35％以上 | 0.92 | 0.95 | 0.98 | 0.88 | 0.91 | 0.94 |
| 40％以上 | 0.90 | 0.93 | 0.97 | 0.85 | 0.88 | 0.92 |
| 45％以上 | 0.87 | 0.91 | 0.95 | 0.82 | 0.85 | 0.90 |
| 50％以上 | 0.84 | 0.89 | 0.93 | 0.79 | 0.82 | 0.87 |
| 55％以上 | 0.80 | 0.87 | 0.90 | 0.75 | 0.78 | 0.83 |
| 60％以上 | 0.76 | 0.84 | 0.86 | 0.70 | 0.73 | 0.78 |
| 65％以上 | 0.70 | 0.75 | 0.80 | 0.60 | 0.65 | 0.70 |
参照：国税庁｜奥行価格補正率表
土地の評価方法
不整形地の相続税や贈与税の評価をする際には、路線価方式や倍率方式といった方法で土地の価格を決定します。不整形地の評価方法について、お伝えします。
路線価方式
路線価とは、国税庁が定める路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額が、千円単位で表示されたものです。相続税や贈与税の課税の基準として、主要な道路の評価額を示しています。
地価は変動していますので、1月1日時点の路線価がその年の7月に発表されます。1㎡あたりの価額が表されているので、上記のホームページで正確な価額を調べるようにしましょう。
倍率方式
国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表において、路線価が定められていない地域は「倍率方式」という方法で土地を評価します。倍率方式とは、国税庁が定める一定の倍率を固定資産税にかけて宅地の価額を評価する方式です。
路線価や倍率方式以外の土地評価
路線価方式や倍率方式以外の土地の評価方法として、以下のような方法があります。
- 公示価格
- 実勢価格
- 固定資産税評価額
公示価格とは、国土交通省が一般の土地に指標を与えるもので、1月1日時点の価格が3月に公示されます。実勢価格とは、実際の取引が成立する価格で、いわゆる時価とされる価格です。固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。このように土地によって評価方法が異なる場合があります。
不整形地の4つの評価方法
不整形地を具体的に評価する4つの方法をご紹介します。
- 整形地に区分して評価する方法
- 計算上の奥行距離を使う方法
- 近似整形地を使う方法
- 差し引き計算をする方法
整形地に区分して評価する方法
国税庁｜不整形地の評価より引用
評価する不整形地が、いくつかの正方形や長方形に分けられる場合は、土地を分けて評価していきます。図のように複数の整形地にして、それぞれの評価額を最後に合算し、不整形地補正率を乗じて計算します。
詳しい計算方法は、国税庁「不整形地の評価ー区分した整形地を基として評価する場合」を参考になさってください。
計算上の奥行距離を使う方法
国税庁｜不整形地の評価より引用
図のような不整形地は、計算上の奥行距離を使って土地を評価していきます。計算上の奥行距離は、不整形地の面積（㎡）÷間口の距離（m）で求められ、不整形地の評価ではよく用いられる方法です。奥行距離を基として求めた整形地としての価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。
詳しい計算方法は、国税庁「不整形地の評価ー計算上の奥行距離を基として評価する場合」を参考になさってください。
近似整形地を使う方法
国税庁｜不整形地の評価より引用
近似整形地とは図のように、近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつその合計地積ができるだけ小さくなるように求めた整形地を指します。まずは近似整形地を求め、その近似整形地を基として求めた価額に不整形地補正率を乗じて評価します。
詳しい計算方法は、国税庁「不整形地の評価ー近似整形地を基として評価する場合」を参考になさってください。
差し引き計算をする方法
国税庁｜不整形地の評価より引用
図のような旗竿地では、差し引き算により不整形地を評価していきます。まず近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額を計算します。隣接する整形地の価額を差し引いた価額を基として計算した価額に、不整形地補正率を乗じて評価します。
詳しい計算方法は、国税庁「不整形地の評価ー差引き計算により評価する場合」を参考になさってください。
不整形地に関するよくある質問
不整形地と一口に言っても、多様な形があります。上記のように計算方法が定められてはいるものの、ケース・バイ・ケースで対応していかなければいけません。
不整形地の評価に関するよくある質問をまとめました。
- 隅切り（角切）もかげ地になりますか？
- 不整形地補正率で補正しない場合はありますか？
- 無道路地と不整形地が併用されている場合の評価は？
- 屈折路に面する想定整形地の取り方は？
隅切り（角切）もかげ地になりますか？
隅切りとは、交差点などで通行しやすくするために削られた土地を指します。隅切りがある土地も不整形地となり、隅切りで削られた部分はかげ地となります。ただし間口距離を求める時は、隅切りがない状態で計測をします。
不整形地補正率で補正しない場合はありますか？
国税庁｜不整形地の評価より引用
例えば、図のように帯状部分を有する土地は、不整形地としての評価は行いません。帯状部分(乙)とその他部分(甲)に分け、合算して土地を評価します。甲と乙で不整形補正をした評価額が、甲単独の土地の評価よりも低くなってしまうためです。
無道路地と不整形地が併用されている場合の評価は？
無道路地とは、道路に接していない土地、また接していたとしても間口が極端に狭い土地を指します。ほとんどの無道路地は、不整形地となりますので、無道路地補正とともに不整形地補正も併用できます。
屈折路に面する想定整形地の取り方は？
不整形地を評価するには想定整形地を取らなくてはいけません。屈折路に面するいびつな形の土地だと、想定整形地を取るにも複雑です。
「屈折路に面する不整形地に係る想定整形地は、いずれかの路線からの垂線によって又は路線に接する両端を結ぶ直線によって、評価しようとする宅地の全域を囲むく形又は正方形のうち最も面積の小さいものを想定整形地とします。」
（引用：国税庁｜屈折路に面する不整形地の想定整形地のとり方）
詳しい説明は、国税庁｜屈折路に面する不整形地の想定整形地のとり方を参考になさってください。
まとめ
画像引用元：訳あり物件買取センター
正方形や長方形のように整形されていない、不整形地の不動産評価をする際に必要になるのが、かげ地割合です。かげ地とは、想定整形地の中の不整形地以外の土地を指します。不整形地は整形地よりも利用価値が低く、評価が下がってしまう傾向があります。
もし、かげ地の売却を検討している場合は、専門知識がある不動産会社に相談することがおすすめです。訳あり物件買取センターでは、買い手が付きにくいと言われる物件の買取実績が多数ございますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
