無道路地は建て替え不可！賢く売却・活用できる方法とは？

無道路地の定義

無道路地とは、一切公道に面していない土地や道路に面している部分がわずかである、いわゆる「袋地」のことです。下記のような土地を無道路地と呼びます。

無道路地にある建物を行き来する際は、必ず他人の土地を横切らなければなりません。

接道を確認する方法

無道路地の判断は難しいので、正確に確認するのであれば市町村の役場、担当部署の窓口などで確認するといいでしょう。自治体によってはホームページで確認できる場合があります。

接道道路にかかわる道路は、公道でも私道でも構いませんが、建築基準法で認められた道路でなくてはいけません。

無道路地は「再建築不可物件」

無道路地にある建物は、原則的に建物を解体して更地になっていたとしても新しい建物を建てられない再建築不可物件とされています。そのため「二世帯住宅に建て替えたい」「古くなってきたので新築に建て替えたい」という希望があったとしても実現できません。

接道義務を満たしていない土地は無道路地となり、一般的な土地と比較すると買い手が付きにくい土地です。購入時には安く購入できるというメリットがありますが、これらの条件をしっかり理解しておく必要があります。

隣接する土地を買い取る

隣接する土地の一部を買い取り、自分の土地を広げて接道道路の条件を満たす方法です。ただし、費用の発生はもちろん、隣地が建築基準法に定められた道路に面した土地であることが前提であり、なおかつ売却してもらえることが条件であるため、あまり現実的ではないかもしれません。

土地の等価交換をする

土地の等価交換とは、等しい価値がある土地を相互に交換することです。隣接する土地を買い取るよりも費用を抑えられるというメリットがありますが、等価交換に応じてもらえるか交渉が難しい場合があります。

当然、土地の所有者の同意が必要です。すでに建物が建っているというように、物理的に等価交換が成立しないケースがあります。

通行地役権を設定する

通行地役権（つうこうちやくけん）とは、隣接する土地の一部を通行のために利用できる権利です。似た言葉に「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」があります。どちらも隣接する土地の一部を通行する権利ですが、合意の有無や通行できる範囲が異なります。

囲繞地通行権は民法で定められた権利なので、囲繞地の所有者の合意を得ずに使用できるものです。ただし通行できる幅は限定的であり、通行料を必ず支払わなければいけません。

通行地役権は、双方の合意により契約を結ぶという点が囲繞地通行権と大きく異なります。

囲繞地の所有者が認めれば通行範囲に制限はありませんので、広く通行できる可能性があります。通行料は囲繞地の所有者との契約によりますので、「無償で良い」と言われれば無償の場合もあります。登記が必要になる権利なので、丁寧に話し合いをしましょう。

隣地を一時的に借り入れる

土地の買い取りや等価交換が難しい場合、隣地を一時的に借り入れて建て替え工事をするという方法があります。土地を買い取るよりも費用を抑えることが出来るかもしれませんが、こちらの借り入れが可能という条件が前提です。もし借り入れができる場合は、短期間であっても書面での賃貸契約を結ぶようにしましょう。

敷地のセットバックで道路を広げる

セットバックとは、建物や敷地を道路から後退させて自身の土地を提供し、実質的に道路の幅を広げる方法です。接道義務の幅を満たしていないという状態の無道路地であれば、セットバックができないか検討してみましょう。

ただしセットバックを行うと、敷地面積が減る上に、道路として提供した部分は利用ができなくなりますので注意が必要です。

隣地や隣地の一部を買い取る

無道路地のままでは売却しにくい土地なので、隣地や隣地の一部を買い取って接道義務をクリアさせます。通常の土地と同じような形になれば理想的ですが、旗竿地（道路に接している出入り口部分が細長く、その奥にまとまった敷地がある土地）でも無道路地でなければ建て替えが可能になります。

土地を買い取るにはまとまった資金が必要になる、隣地の購入が可能であることが前提ですが、接道義務を満たせれば売却しやすい土地となるでしょう。

隣地の所有者に売却する

すでに公道と接している土地に住んでいる隣地の所有者に売却するという方法です。無道路地は需要が少ない土地なので、隣地の所有者に購入意思を確認するのも良いでしょう。

隣地の方と話をしてみると「二世帯住宅にしたい」「趣味のスペースが欲しい」というように、広い土地が欲しいと思っているケースも少なくありません。承諾を得られれば、第三者よりもスムーズに無道路地の売却ができるでしょう。

リフォームをして売却する

無道路地の建物は築年数が古い場合が多く、建物としての価値は低い傾向にあります。

前述したように、建て替えは難しくてもリフォームは可能なので、リフォームをしてから売却した方が買い手がつきやすくなるでしょう。

購入者側でリフォームをする必要がなく、すぐに住めるので、購入後の生活をイメージしやすくなります。ただしリフォームの費用がかかるという問題がありますので、必ず買い手が付く補償が無い以上リスクもある方法です。