不整形地の4つの評価方法と評価額の計算方法を解説

路線価方式

路線価とは、国税庁が定める道路に面する土地1㎡当たりの価額のことです。路線価を用いて評価額を算出する場合は、以下の計算式で算出します。

たとえば、路線価が10万円/㎡、面積100㎡の場合、補正率を考慮しなければ、土地の価格は10万円×100㎡で1,000万円です。

ここに、土地の形状に応じた補正率を乗じて価格を算出します。補正率には、奥行距離に応じた奥行価格補正率や不整形地補正率があり、国税庁のホームページで確認できます。

奥行価格補正率は比較的簡単に把握できますが、不整形地補正率は複雑になりがちなので後ほど詳しく解説します。

なお、路線価方式は、主に市街地にある土地など路線価が定められている土地の評価で用いられる方法です。路線価がいくらかなのかは、国税庁のホームページでチェックできるので調べてみるとよいでしょう。

倍率方式

路線価の定められていない土地については、倍率方式で算出します。倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出する方法です。

以下の計算式で評価額を算出します。

固定資産税評価額には、土地の形状による補正が加えられているため倍率を乗じるだけで算出できます。倍率についても、路線価と同様に国税庁のホームページでチェックできるので調べてみるとよいでしょう。

不整形補正率の算出に必要な要素の調べ方

不整形地補正率は、国税庁のホームページに掲載されている「不整形補正率表」で調べられます。不整形地補正率表を見る場合、以下の3つの要素から自身の土地に当てはまる補正率を確認します。

以下で、それぞれ詳しくみていきましょう。

かげ地割合

かげ地とは、想定整形地から不整形地を除いた部分のことです。想定整形地とは、道路に対して垂直な長方形・正方形で不整形地を囲んだ最小限の面積のことを指します。

たとえば、想定整形地の面積が400㎡で不整形地の面積が300㎡なら、かげ地は400㎡－300㎡で100㎡です。

さらに、かげ地が想定整形地に占める割合のことをかげ地割合といいます。上記の場合のかげ地割合は、100㎡÷400㎡で25％となるのです。

かげ地割合は、不整形地が整形地の形状に近いほど小さく、いびつなほど大きくなります。

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不整形補正率の算出方法

地区区分・地積区分・かげ地割合が分かれば、それぞれを当てはめることで不整形地補正率が確認できます。

不整形地補正率は、以下の通りです。

参考：国税庁「不整形地補正率表」

たとえば、以下の条件で不整形地補正率を調べてみましょう。

かげ地割合は、（450㎡－300㎡）÷450㎡＝約33％なので、「普通住宅地区」「地積区分A」「かげ地割合30％以上」に当てはまる「0.90」が不整形地補正率となります。

間口狭小補正率

間口狭小補正率とは、前面道路に設置している土地（間口）が狭い土地で適用できる補正率です。間口の狭い土地は、使い勝手が悪く建築時にも制限がかかる・建築コストが高くなるなどの理由で資産価値が低下します。

そのため、一定の間口の土地は間口狭小補正率を適用して評価額を調整するのです。普通住宅地区に該当する土地では、間口が8ｍ未満になるとき間口狭小補正率を適用できます。

また、間口狭小補正率は不整形地補正率との併用ができます。その場合、補正率を「不整形地補正率×間口狭小補正率」として調整します。

なお、併用した場合の補正率下限は0.60です。計算の結果0.60未満となっても0.60が適用されるので注意しましょう。

奥行長大補正率

奥行長大補正値とは、間口に対して奥行が極端に長い土地で適用する補正率です。普通住宅地区に該当する土地では、「奥行距離÷間口距離」が2以上の場合補正率を適用できます。

ただし、奥行長大補正率を適用する場合、不整形地補正率との併用はできません。代わりに間口狭小補正率と併せて適用できるため、補正率は「間口狭小補正率×奥行長大補正率」で調整することが可能です。

整形地に区分して評価する方法

不整形地の形状が比較的整っており、正方形や長方形に分けられる場合に適用できる評価方法です。

この評価方法では、まず、不整形地を正方形や長方形に分けてそれぞれを整形地として評価額を算出します。整形地であれば、評価額は基本的に「路線価×奥行価格補正率×面積」で計算可能です。なお、奥行価格補正率は、切り分けた後のそれぞれの土地の形状に合わせた補正率を適用します。

それぞれの土地の評価額が算出できれば合算し、最後の不整形地補正率を乗じることで評価額が分かります。

計算上の奥行距離を基に評価する方法

計算上の奥行距離に、実際の間口の距離を乗じて土地の評価額を算出し、さらに不整形地補正で調節する方法です。

計算上の奥行距離とは、「不整形地の面積÷間口の距離」のことを指します。ただし、計算上の奥行距離は想定整形地の奥行距離を超えることはできないので注意しましょう。

たとえば、間口の距離が20m、不整形地の面積300㎡、想定整形地の奥行距離が25ｍのとき、計算上の奥行距離は300㎡÷20ｍ＝15ｍとなります。

これは想定整形地の奥行距離25ｍ以下であるため、このまま用いることが可能です。この場合、土地の面積を20ｍ×15ｍ＝300㎡として土地の評価額を算出します。

ちなみに、普通住宅地区の場合、間口20ｍでは奥行価格補正率は1.00です。そのため、路線価が10万円のとき補正前の評価額は、10万円×300㎡×1.00＝3,000万円となり、この価格に不整形地補正率を乗じることで、不整形地としての評価額が算出できます。

計算上の奥行距離を基にする評価方法は、間口の距離が分かれば計算できるので、適用しやすい評価方法といえるでしょう。

近似整形地で評価する方法

近似整形地とは、不整形地のはみ出ている部分と引っ込んでいる部分を概ね等しく、そしてできるだけ面積を小さくするように囲んだ正方形や長方形のことです。

かげ地を算出する際に利用した「想定整形地」は、不整形地を囲む正方形・長方形です。そのため、想定整形地よりも近似整形地は小さくなります。

近似整形地を求められれば、あとは路線価と奥行価格補正・面積で土地の評価額を算出し、さらに不整形地補正率で調整することで、不整形地としての評価額が算出できます。

差し引き計算をする方法

差し引き計算とは、近似整形地とそれに隣接する整形地を合わせた土地の評価額から、隣接する整形地の評価額を差し引く方法です。差し引いた後の評価額に対して不整形地補正率で調整を行い、不整形地としての評価額を算出します。

類似整形地を求めても旗竿地のようになるといったケースで適用しますが、計算が他の評価方法に比べ複雑なので算出する際には専門家に相談することをおすすめします。