再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ・抜け道は？再建築不可物件のリスクも解説

再建築不可物件ができた経緯

再建築不可物件ができた経緯は、該当する敷地・建物が誕生した年代と、不動産の法律が誕生した年代の違いに関係しています。

多くの再建築不可物件は、日本の都市計画法と建築基準法が施行された1950年代以降に生まれました。最初の建築基準法は1950年に、現行の都市計画法は1968年に制定されています。これらの法律の制定により、建物を建てるための厳格なルールや基準が設定されました。

そのため、これらの法律が制定される1950年以前に区分された敷地や建てられた建物では、後述する「接道義務」を満たしていないケースが多く存在します。

接道義務とは

接道義務とは、日本の建築基準法において、建物を建築するための敷地が公道に一定の条件で接していなければならないという規定です。建物を建てるための土地は幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければなりません。

この規定は、安全な避難経路の確保や、消防車や救急車などの緊急車両が迅速にアクセスできるようにするために設けられています。

隣地の土地を一部買い取る

再建築不可物件の多くは、接道義務を満たしていないため、新たな建物を建てられない状態にあります。そこで隣接する土地の一部を購入して、自分の土地が道路に2メートル以上接するようにするのです。これにより、接道義務を満たすことができ、再建築が可能になります。

具体的には隣地の所有者から隣地購入の同意を得て契約などの手続きを進めていきます。ただし同意が得られない場合や、隣地所有者と良好な関係が築けていない場合には別の方法を検討する必要があります。

隣地の土地を一部借りる

地域によっては、工事の時だけ一時的に接道義務を満たせば建て替え工事が可能になる場合もあります。そのような場合には隣地の一部を借りて、その土地が2メートル以上道路に接するようにすることで、接道義務を満たすことができます。

具体的には、まず隣地の所有者と接道義務を満たすための借地契約を結びます。借地設定が完了したら、市区町村の建築指導課に相談し、新しい条件での再建築が可能かどうかの確認申請を進めていきます。この方法も同意が得られなかったり、関係が良好ではなかったりする場合には、別の方法を検討する必要があります。

隣地と自身の土地を一部交換する

隣地の一部を自分の土地と交換することで、自分の土地を接道義務で満たせる場合があります。

具体的には隣地所有者と土地の交換について契約を結び法的手続き等を進めていきます。前述のように、隣地所有者の同意不可、関係に難がある場合、別の方法を検討しましょう。

また、隣地の土地に交換可能なスペースが空いていない場合にも使えません。

セットバックを行う

再建築不可物件の接している道路が建築基準法の幅員4mに満たない場合は、セットバックが有効です。セットバックとは、敷地の一部を道路用地として提供することで、道路の幅を広げることです。

例えば、幅員3.6mの道に接している場合、自分の敷地を0.4m（40センチ）後退させ、それを道路として提供すれば、新たに建物を建てることが可能になります。

土地を管轄する役所の「建築課」「建築指導課」もしくは「道路課」に問い合わせ、問題がなければセットバック工事を行ないます。

家の建て替え工事が伴う場合、最初に建て替え工事を行い、それからセットバックを行うのが一般的です。セットバック工事には費用や手間がかかるため、これらの費用を用意できない場合は別の方法を検討することになります。

管轄の自治体に再建築可能条件を問い合わせる

再建築不可物件の敷地と道路の間に古くから農道や農業用水路として存在する土地がある場合は、再建築できる可能性があります。

地域によって異なる行政ルールや特例があり、現行の状態では接道義務を満たしていなくても、条件を満たせば再建築の許可が下りる場合があります。

この方法を用いる時は、物件所在地の市区町村の建築指導課や道路管理課に相談し、再建築可能にするための特例措置や行政の許可を得ましょう。

位置指定道路の申請をする

土地と接する道路が接道義務の基準を満たしていても、建築基準法上の道路ではないため再建築不可の物件があります。その場合は、位置指定道路の申請を行うことで、再建築を可能にできます。位置指定道路とは、特定行政庁から法上の道路として認める指定を受けた幅員4m以上の道路をいいます。

この指定を受けると建築基準法上の道路と認められるので、再建築が可能になります。具体的は、位置指定道路としての基準を全てクリアしていることを確認し、必要書類を用意して物件の住所を管轄する役所の建築安全課や建築指導課に提出します。位置指定道路の申請を行えば、再建築不可物件を建築可能にできますが、申請の許可をもらうまでの手続きが複雑です。

43条但し書きを申請する

43条但し書きを申請するという方法もあります。43条但し書きには接道義務を満たさない土地でも、敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すれば、建て替えが可能になるという特例規定があります。大きな土地が隣接していれば、火災等が起きた場合でも消火活動に問題ないと認められる可能性があるからです。この申請を行い、特定行政庁の認定を受ける、包括同意基準を満たすという条件をクリアすると、接道義務を満たしていなくても再建築が可能になります。

ただし、許可されるかどうかはケースによって異なるため、申請する自治体に確認する必要があります。

老朽化が進み倒壊のリスクがある

再建築不可物件は、新しい建物に建て替えることができません。特に老朽化した古い建物は構造的に弱い作りだったり、耐震性能が低かったりする場合が多く 、倒壊のリスクが高まります。

万が一建物が倒壊して隣家に被害が及ぶと、損害賠償などを請求される可能性もあります。また建て替えができないからといって空き家の状態で放置すると、不法投棄や不法侵入などの犯罪につながる危険性も増すでしょう。

固定資産税や火災保険など費用負担が増える

建物の老朽化により、固定資産税評価額が下がる可能性はありますが、土地自体の評価額は変わらないため、一定の固定資産税が発生し続けます。また、再建築不可物件は売却が難しく、長期間所有することになれば、その分、固定資産税の負担が継続します。人が住んでいなくても物件を所有していれば、固定資産税などはかかるため、経済的な負担が大きくなります。

そして老朽化した建物は火災リスクが高まるため、火災保険の保険料が上昇することがあります。また、火災保険の加入が難しくなる場合もあるため、保険の選択肢が限られ、結果として高額な保険料を支払う必要があるかもしれません。

手放したくても手放せなくなる

再建築不可物件は建て替えができないため、物件の需要が非常に低く、買い手を見つけるのが難しいです。倒壊寸前の再建築不可物件ともなれば、より買い手がつきにくくなります。結果として、所有者は物件を手放したくても手放せず、長期間にわたって物件を保持し続けることを余儀なくされます。

買取のメリット

買取のメリットには以下のような点があります。

買取のデメリット

買取のデメリットには以下のような点があります。