位置指定道路がどのようなものかよく分からない、という方も多いのではないでしょうか。位置指定道路として認められると、公道に面していない土地でも建物の建設が可能です。ただし、位置指定道路であっても条件によっては再建築不可に該当するため注意しなければなりません。
この記事では位置指定道路の概要や条件・再建築不可になるケースやその対処法について解説します。
目次
位置指定道路とは
位置指定道路とは、特定行政庁（自治体）に土地の一部を道路として認めてもらった道路のことです。
道路には、国や自治体の管理する「公道」と、個人や企業などが管理する「私道」の2種類があります。大まかな違いは以下の通りです。
| 公道 | 私道 | |
|---|---|---|
| 所有者（管理者） | 国・都道府県・市区町村 | 一般の人や企業など |
| 通行できる人 | 制限なし | 制限あり |
| 維持管理の費用負担者 | 国・都道府県・市区町村 | 所有者 |
このうち、位置指定道路は私道の一種です。私道は、個人や企業などが所有者として管理する道路のことを指し、通行者も所有者のみなど制限がかかります。
また、所有者も地主などが単独で所有するケースや、道路に面した複数の物件の所有者で共有しているケースなどさまざまな形態があります。その私道の中でもさらに「建築基準法上の道路として認められた道路」が位置指定道路となるのです。
位置指定道路が必要になるケースとは
位置指定道路は、建物を建てるルールをクリアするために設けられる道路です。建築基準法では、建物を建てるために「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する」という「接道義務」と呼ばれるルールを設けています。
しかし、なかには接道義務を満たせない土地も存在します。たとえば、分譲地のように広い土地を分割した際にできた道路の面していない土地や、道路に面していても道路幅や間口が規定を満たせないケースです。接道義務を満たせない土地は建物を建築することができません。
このような状況で、接道義務を満たすために設けられるのが位置指定道路です。分譲地の場合や、道路と面しない土地ができる場合は、その土地に面するように道路を設け位置指定道路として認定してもらうことで建物を建設できるようになります。
また、すでに建物が建っている土地であっても、接道義務ができる前の建築では接道義務を満たしていないケースがあります。そのような物件は再建築不可物件と呼ばれ、すでに建っている建物の建て替えや解体後の新築ができません。この場合でも、すでにある私道や新たに設けた私道を位置指定道路として認めてもらうことで、再建築できるようになるのです。
なお、土地に面した道路が位置指定道路ではない私道でも、以下のような道路であれば建物を建てられる場合があります。
- 43条但し書き道路
- みなし道路
接道義務ができる以前の道路は、幅4m未満のものが多くあります。そのため、幅が狭い道路でも建物が建てられるように救済措置として位置指定道路などがあるのです。
自身の所有している土地に面する道路が、位置指定道路なのかそれ以外の道路かどうかは自治体の建築関係窓口で調べてもらえます。
位置指定道路として認められる条件
私道であればどんな道でも位置指定道路として認められるわけではありません。
位置指定道路として認められるには、建築基準法施行令第144条4項1（道に関する基準）で定められた条件を満たす必要があるのです。
具体的な条件は以下の通りです。
- 道路の両端が他の道路に接続したものであること
- 道が同一平面で交差または接続すること。または屈曲する場合は角地の隅角を挟む辺の長さ2ｍの二等辺三角形の部分の隅切りを設けること
- 砂利敷などぬかるみにならない構造
- 縦断勾配が20%以下、かつ階段状でないこと
- 道及び接する敷地内の排水に必要な側溝などの施設を設けていること
また、道の片側しか道路に接しない「袋状態道路（行き止まりの道路）」の場合は、さらに下記のいずれかの条件を満たす必要があります。
- 道路の全長が35ｍ以下であること
- 全長が35ｍを超える場合、終端及び35ｍ以内の区画ごとに国土交通省の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられていること
- 終端が公園や広場、それらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続していること
- 道路の幅が6ｍ以上
- 上記の条件に準ずる場合で特定行政庁が周囲の状況により避難・通行に安全上支障がないと認めること
位置指定道路の申請手順
位置指定道路として認められるためには、自治体に申請して認定してもらう必要があります。
大まかな申請手順は以下の通りです。
- 事前協議・事前協議終了
- 工事着工・完了
- 道路位置指定申請・完了検査
- 道路位置指定書交付・公告
位置指定道路の申請については、市区町村役場の建築関係窓口に相談し計画的に進めることが大切です。
また、位置指定道路の指定を受ける場合、対象の私道の所有者全員の合意が必要です。前述のとおり幅4m以上にする・舗装するなど必要要件を満たすための工事も必要になり、工事費は所有者の負担となります。そのため、所有者が複数いる場合、合意形成がなかなかできない可能性がある点には注意しましょう。
位置指定道路の申請に必要な書類や手数料・細かい要件は自治体によって異なります。申請を検討する場合は、道路の状況の確認を含めてまずは自治体に相談するようにしましょう。
位置指定道路であっても再建築不可となるケース
位置指定道路に接道していれば、基本的に接道義務を満たせるので再建築・新築が可能です。
しかし、以下のようなケースでは位置指定道路があっても再建築不可となります。
- 幅4メートル未満の場合
- 間口が2メートル未満の場合
- 現況と申請時の道路状況が異なる場合
位置指定道路が再建築不可になる多くの理由が「接道義務を満たさない」ことです。以下で詳しく見ていきましょう。
幅4メートル未満の場合
接道義務では幅4ｍ以上の道路に接する必要があるため、位置指定道路の幅が4ｍに満たない場合は再建築不可となります。ただし、位置指定道路の認定を受けるには、そもそも幅4ｍ以上が条件です。しかし、古い街などでは幅4m以下の位置指定道路もあります。
また、後述しますが認定を受けたときの状況と周囲の状況が変わったために、当初は幅4mあったのに今は4m未満になってしまうケースもあります。
このように道路幅の足りない位置指定道路は「不完全位置指定道路」とも呼ばれ、建築するためには幅4m以上に復元するなどの対処が必要になります。
間口が2メートル未満の場合
位置指定道路の幅が4m以上ある場合でも、間口が2m未満であれば再建築不可となります。
旗竿地のように間口が狭い土地の場合、間口の規定を満たせずに再建築不可物件となるケースは少なくありません。
現況と申請時の道路状況が異なる場合
位置指定道路に認定されてから年月が経過することで、道路状況が異なり接道義務を満たせないケースもあります。
- 位置指定道路に菜園を作って幅が狭くなった
- 塀を設けたら幅が狭くなった
- 周囲に家が建ったら隅切り部分が無くなってしまった
上記のようなケースで再建築不可になることは少なくありません。
かなり昔に位置指定道路に認定されたり、認定時と道路や周囲の状況が変わっていたりする場合は、一度自治体に再建築可能かどうか確認することをおすすめします。
なお、位置指定道路があるけど再建築不可という場合でも、次の章で解説するセットバックで建築できる可能性があります。
再建築不可の位置指定道路の対処法
再建築不可の位置指定道路の場合、以下のような対処方法が検討できます。
- セットバックする
- 売却する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
セットバックする
セットバックとは、前面道路の幅が足りない場合、建物を後退させ敷地の一部を道路として提供することで建築できるようにする方法です。例えば、何らかの理由で位置指定道路の幅が4m未満になっている場合、新たに幅4mを確保できるように土地の一部を道路として提供するのです。
ただし、位置指定道路を復元する（セットバックする）には、位置指定道路の所有者全員の合意が必要です。セットバックは道路の舗装などで100万円近く費用がかかり、工期も３ヵ月〜半年ほどと長いため、同意を得にくい可能性があります。
また、セットバックした敷地部分は活用できません。敷地面積も狭くなるため希望の建物が建てられない可能性もある点には注意しましょう。
他の所有者から協力が得られなければ工事を進められず、仮に進められても費用の負担が大きいため、セットバックを実施すべきかどうかは、慎重に判断することが大切です。
なお、前面道路が位置指定道路でない場合もみなし道路として認めてもらうことでセットバックすることができます。セットバックを検討する際には、事前に自治体の窓口で不足している距離などを確認するようにしましょう。
不動産業者に相談する
セットバックには費用や時間がかかります。費用や手間をかけてまで建築可能にする必要はない、手早く手放したいという場合は、不動産業者に買い取ってもらう方法をおすすめします。
とはいえ、通常の不動産会社では、再建築不可物件は取り扱いにくいため対応してくれない可能性があります。そのため、再建築不可物件を取り扱う専門の不動産業者を選ぶことが重要です。専門業者であれば売却や運用ノウハウがあるため、買い取ってくれる可能性があるでしょう。
買取であれば、買主を探す必要がなく業者との合意で売却できるので、短期間での売却も可能です。ただし、買取は仲介での売却よりも価格が落ちる点には注意しましょう。しかし、価格が落ちるとしても費用をかけずに短期間で売却できた方がメリットとなるケースもあります。
ブリリアントでは、再建築不可物件の売却に対応しています。再建築不可物件の売却に悩んでいる方は、まずはお気軽に相談ください。
まとめ
ここまで、位置指定道路の概要や認定条件・位置指定道路が再建築不可になるケースなどお伝えしました。位置指定道路として認定してもらうことで、公道に面していない土地でも建築できるようになります。
しかし、位置指定道路であっても幅や間口が足りないことで再建築不可物件になる可能性もあるので注意が必要です。再建築不可物件になる場合、セットバックして建築できるようにする方法があります。セットバックは所有者全員の許可が必要となり費用や手間がかかるため、再建築不可物件なら売却も視野に入れるとよいでしょう。
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