自身で所有する再建築不可物件が、増築可能なのか気になっている方もいることでしょう。
再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合していないため、新たに建物を建てることができない物件のことです。特殊な物件なので、さまざまな制約を受ける可能性があります。
この記事では、再建築不可物件で増築できるのか、増築したい場合の対処法や注意点などについて解説します。
目次
再建築不可物件の増築は原則NG
再建築不可物件の増築は、原則として認められていません。この制約は、建築基準法第43条に規定されている「接道義務」に基づいています。接道義務とは、建物を建築または増築する際、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している土地でなければならないという法律です。
再建築不可物件は、この条件を満たしていないため、新たに建物を建築する＝増築が原則として許可されません。仮に既存の建物を取り壊してしまうと、再建築ができなくなるため、所有者は注意が必要です。このようなリスクを避けるため、再建築不可物件の所有者は、増築や建て替えの可否について専門家に相談し、慎重に判断することが重要です。
再建築不可物件でもリフォームが可能になる例
再建築不可物件は、通常、増築や建て替えができませんが、例外的にリフォームが可能となる場合があります。これは、特定の条件を満たすことで、建築確認申請が不要となり、リフォームが認められるケースです。
以下に、再建築不可物件でもリフォームが可能となる具体的な条件を挙げます。
- 現状維持リフォーム
- 耐震補強
- 4号建物の改修
建物の外観や構造に大きな変更を加えずに実施する内部のみのリフォーム、構造体に手を加えずに現行の耐震基準に適合させるための補強工事などが該当します。
また、4号建物と呼ばれる小規模建築物は、建築確認が必要ありません。4号建物の条件は以下の通りです。
- 木造2階建て以下
- 延べ床面積が500㎡以下である
- 高さが13m以下である
- 軒高が9m以下である
これらの条件もしくは「非木造建築の1階建てで延べ床面積が200㎡以下の満たす物件」であれば、建築確認申請を行うことなく、リフォームが可能です。
2025年4月の法改正でリフォームはより困難に
再建築不可物件でも、従来は「4号建築物」に該当する場合、建築確認申請が不要でリフォームが可能でした。しかし、2025年4月に予定されている建築基準法改正によって、4号特例が大幅に縮小され、リフォームがさらに困難になる見通しです。
2025年4月の法改正による建築確認申請の主な変更点は以下の通りです。
- 4号建築物が廃止され、新2号建築物と新3号建築物へと見直し
- 新2号建築物（木造2階建て・延べ面積200㎡を超える木造平屋建て）は建築確認申請の対象に変更
- 新3号建築物（延べ面積200㎡以下の木造平屋建て）はこれまで通り建築確認申請の対象外
木造2階建てが新2号建築物となるため、2025年4月以降、多くの再建築不可物件で大規模修繕や模様替えで建築確認申請が新たに必要となり、リフォームが困難になることが予想されます。今後のリフォーム計画には、法改正の影響を十分に考慮しなくてはなりません。
再建築不可物件で増築したい場合の対処法
再建築不可物件で増築を行いたい場合、以下の3つの方法によって増築できる可能性があります。
- セットバックを利用して道幅を確保する
- 隣接している土地を購入・貸借する
- 43条但し書きの適用申請を行う
それぞれの方法を詳しく説明します。
セットバックを利用して道幅を確保する
セットバックとは、建物を建てる場合に敷地の一部を後退させることによって、道路の幅員を拡大する仕組みのことです。幅員4メートル未満の道路に面した敷地に適用され、道路が狭いため再建築不可となっている物件でも、セットバックで再建築が可能になることもあります。
これによって道路が法定幅員を満たし、増築が許可される場合もあります。ただし、セットバック部分は道路として扱われ、敷地面積が減少するため、建築または増築可能な建物の規模に制約が生じる可能性があります。さらに、セットバックの実施には自治体の確認が必要であり、事前に専門家に相談することが重要です。
隣接している土地を購入・貸借する
隣接している土地の購入や貸借とは、再建築不可物件に隣接する土地を取得または借りることによって、接道義務を満たす方法です。敷地を拡張し、道路に接する面積を増やすことで、再建築が可能になる場合があります。
特に隣接地が幅員4メートル以上の道路に接していれば、増築が可能となることもあります。しかし、土地の購入や借地には基本的に高額な費用がかかるため、交渉が難航することも考えられます。この方法を検討する際は、コストやリスクを慎重に評価し、法的なアドバイスを得ることが不可欠です。
接道義務但し書きの適用申請を行う
43条但し書きの適用申請とは、通常は道路に面していない再建築不可物件に、特例的に建築確認を得るための申請手続きです。建築基準法の第43条に関連しているため、43条但し書きと呼ばれています。特定の条件を満たす場合に限り、道路に接していない物件でも増築が認められる可能性があります。
この申請が認められるためには、敷地の状況や周辺環境といったさまざまな要件を満たす必要があり、自治体の判断に依存します。申請が通れば、再建築不可物件でも増築が可能となりますが、手続きは複雑であり、却下されるリスクもあります。事前に必要書類を整備し、専門家の協力を得ながら進めることをおすすめします。
再建築不可物件の増築を行う場合の注意点
再建築不可物件の増築を行う際には、以下の5つの点に注意しましょう。
- 耐震性を下げる可能性がある
- 接合部で雨漏りが起こりやすい
- インフラ工事を行う必要がある
- 建築基準法の規定を守る
- 固定資産税が増加する
それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。
耐震性を下げる可能性がある
再建築不可物件は、増築を行うと耐震性が下がる可能性があります。特に古い建物や設計上の制約がある物件では、増築部分と既存部分の構造が統一されないことが多く、耐震性に悪影響を与えることがあるので注意が必要です。
また、増築により建物全体の重心が変わることでも、耐震性の低下リスクにつながります。これらのリスクを軽減するためには、増築前に専門家による耐震診断を受けて、必要に応じて耐震補強を行うことが求められます。また、設計段階で構造計算を行い、増築部分と既存部分のバランスを慎重に検討することが重要です。
接合部で雨漏りが起こりやすい
再建築不可物件を増築すると、接合部で雨漏りが起こりやすくなります。増築部分と既存部分の接合部は、異なる素材や構造が組み合わさるため、隙間や継ぎ目が生じやすく、雨漏りの原因になることがあるのです。
特に、防水処理が不十分なケースでは、雨水が浸入しやすくなります。この問題を防ぐためには、接合部の防水工事を丁寧に行うことが必要です。また、定期的な点検とメンテナンスを行い、雨漏りの兆候がないかを確認することが重要です。
インフラ工事を行う必要がある
再建築不可物件の増築を行う場合は、インフラ工事が必要になることが多いです。増築によって電気や水道、ガスなどのライフラインの容量が不足することがあり、これに伴うインフラの拡張工事が必要になるケースがあります。
インフラ工事を行わない場合は、供給が不安定になり、生活に支障をきたすリスクが高まります。インフラ工事には追加の費用や時間がかかるため、増築計画の初期段階でこれらを考慮し、事前にインフラ業者と協議することが重要です。
建築基準法の規定を守る
再建築不可物件の増築を行う場合は、建築基準法の規定を厳守しなくてはなりません。特に、建物の耐震性や防火性能に関する規定を遵守しない場合、建築確認が下りず、最悪の場合、違法建築物となるリスクがあります。
再建築不可物件は、そもそも法的な制約が厳しい物件です。増築を計画する際には、建築基準法の最新の規定を確認し、専門家の助言を受けながら進めることが不可欠です。また、増築の際は、自治体の担当部署に相談し、必要な許可を得ることが求められます。
固定資産税が増加する
再建築不可物件の増築を実施した場合、建物の評価額が上がり、それに伴い固定資産税が増加することがあります。さらに、増築により建物の延べ床面積が増えると、評価額が再計算されるため、税額が増える可能性が高いです。
この増税に対処するには、増築前に固定資産税のシミュレーションを行い、予算計画に組み込むことが重要です。また、自治体によっては、一定の条件を満たす場合には税制優遇措置が適用されることもあるため、事前に調査し、必要な手続きを忘れずに行いましょう。
増築できない再建築不可物件は売却の検討も
出典：訳あり物件買取センター
増築が難しい再建築不可物件は、専門業者に買い取ってもらうことも一つの選択肢です。専門業者に売却することで、再建築不可物件の持つリスクを回避し、早期に資産を現金化できるというメリットがあります。さらに、専門業者は物件の特性を理解しており、市場での再販や活用方法に精通しているため、個人では難しい条件であってもスムーズに買取を進めてくれる可能性が高いです。
また、増築や売却を含め、再建築不可物件の最適な活用方法を見つけるためには、まずは専門業者に相談することが重要です。専門的な知識と経験を持つ業者が、あなたにとって最適な解決策を提案してくれるでしょう。
再建築不可物件の売却を検討するなら実績豊富な訳あり物件買取センターへぜひご相談ください。あなたの大切な資産を、最大限に活用するお手伝いをいたします。
