狭小地とは？メリットとデメリット、快適に過ごすポイントを解説

狭小地が生まれる理由

狭小地は主に以下のような理由で発生します。

第一の理由は、不動産会社が土地を小分けにして販売することです。小分けにする目的は販売しやすくなるからで、例えば土地の面積が広大な場合、価格が高額になってしまい、買い手がなかなかつきません。土地を分筆（登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続き）して面積を狭くすることによって、1坪あたりの価格を上げたとしても全体の価格が抑えられます。こうすることで買い手がつきやすく、利益を上げやすくなるのです。

次に、都市計画などで土地が取り残されたことも理由として挙げられます。具体的にいえば、民間業者の土地開発から取り残されたり、行政の区画整理から外れたりした場合です。道路の建設や大規模な商業施設の開発があると、周辺の土地所有者に土地買い取りが持ちかけられることがありますが、こうした買い取りに応じない土地所有者もいます。そうした土地が手付かずのまま開発が進められるので、狭小地が発生するのです。

さらに、相続などで土地を分筆したことによっても狭小地は発生します。例えば、一つの土地を分筆して各相続人で相続するケースがあるでしょう。一つの土地の分筆を何度も繰り返すことによって、土地の面積が狭くなっていき、狭小地が発生します。

立地のいい場所が多い

狭小地住宅は、都会の立地のいい場所にあることが多いです。特に駅前や首都圏、都市部など、人気のある立地に多く見られます。なぜなら、不動産会社が立地のいい場所にある土地を分筆して販売していることが多いからです。

人気の立地であっても狭小地であるために買い手がなかなかつかない場合もあり、その分、都市部でも比較的買いやすくなります。土地の広さよりも、便利な生活圏を重視したい方に向いているでしょう。

生活コストを抑えやすい

狭小地住宅は通常の住宅よりも面積が狭いので、生活にかかるコストを抑えやすくなります。例えば居住空間が狭いので冷暖房の効率がよく、光熱費を抑えることができます。また立地のいい場所にあるために、車を持たずに生活することができ、車の購入費や維持費を抑えることも可能です。

税金を抑えることができる

狭小地住宅では、固定資産税や都市計画税などの税金を抑えられる点もメリットの一つでしょう。税金額を計算する時には、固定資産税評価額が基準になります。固定資産税評価額の算出には土地の面積も考慮されるので、面積の狭い狭小地は税金を抑えることができるのです。また面積が狭いと、不動産購入時の登録免許税を抑えることもできます。

建築費用が割高になる可能性がある

狭小地では建築費用が割高になる可能性があります。居住空間を確保するために階数を増やしたり地下室を作ったり、 吹き抜けや中庭を作って採光をとったりなど、設計上の工夫が必要になる場合があります。その結果、建築費用が割高になるのです。

また工事の際に隣地との間に充分なスペースがとれないと、別途資材置き場を確保したり、 足場を作りにくかったりする事態も起こるでしょう。こうした場合にも建築費用が割高になります。

売却時に買い手が見つかりにくい可能性がある

狭小地では売却時に買い手が見つかりにくい可能性があります。後述しますが、狭小地住宅の場合には住宅ローンが組みづらいケースがあるためです。住宅ローンが組めないと、現金一括もしくは一般の住宅ローンよりも高金利のローンを利用して購入する必要があります。

また狭小地は、住宅密集地にあることが多く、再建築不可物件に該当していることもデメリットといえます。都市計画区域内にある住宅は、建築基準法第43条で「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、狭小地住宅は当該の基準を満たしていない場合があるのです。つまり、家を一度解体してしまうと、再度住宅を建てられなくなってしまいます。

以上の理由により、狭小地住宅は買い手が見つかりにくくなる場合があります。

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防犯や防音に配慮する必要がある

狭小地では防音や防犯面にしっかり配慮する必要があります。

近隣住宅との距離が近い傾向にあるため、窓を開けた際に隣の家の窓と向き合う形になり、家の中が隣家の住人に見えてしまう可能性があります。プライバシーが確保できなくなるだけでなく、防犯面の不安も大きいでしょう。設計の時点で隣家の窓の配置などを考慮して、対策しておく必要があります。

また、隣家からの音が気になったり、自分の家庭からの音が外に漏れたりする可能性があります。防音対策のため壁の中に防音や遮音性の高い素材を使用する、外に置くエアコンの室外機なども静音性の高いものを使用するなどの配慮が必要になる場合もあります。

住宅ローンに通りにくい可能性がある

狭小地では住宅ローンに通りにくい可能性があります。住宅ローンの基準は一般的に土地面積が40㎡以上を想定しています。そのため狭小地だと基準を満たすことができずに住宅ローンを組むのが難しくなります。

また通常の住宅ローンだけではなく、フラット35（住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して提供する固定金利型の住宅ローン）も利用することができません。フラット35には、建物の床面積が70㎡以上という条件があり、狭小地住宅は条件を満たしていないからです。

天井や吹き抜けを高くする

狭小地住宅では居住空間が狭いために圧迫感を覚えますが、吹き抜けを設置することで空間に開放感が生まれます。

また天井を高くして天窓を設置すれば、光を取り込みやすくなります。家が明るくなることで狭い居住空間も広く感じられるようになるでしょう。

生活動線をしっかり意識して間取りを決める

狭小地住宅では居住空間が狭いため、生活動線を考慮して間取りを決める必要があります。

例えば、居住空間確保のために建物の階数を増やし、お風呂やトイレ等を上の階に作ってしまうと他の階に移動しにくくなるかもしれません。そこでお風呂やトイレは行きやすい下の階に作るなど、使いやすいように考慮して間取りを決めると生活動線がスムーズになり、快適な暮らしにつながるでしょう。

地下室を作る

狭小住宅では居住空間が限られています。そこで地下室を作ってワンフロア分の居住空間を確保することをおすすめします。地下室を作り、収納や部屋のスペースを多めに確保することによって空間が広くなり、狭小住宅でも快適に過ごすことができます。