狭小地の土地活用アイデアまとめ！｜活用の注意点も解説

狭小地はなぜできる？

狭小地ができる理由は、主に以下の3つです。

工夫次第で収益を得ることができる

使いづらい狭小地であっても、所有している限りは固定資産税を納税しなければなりません。そこで、狭小地の所在する周辺地域のニーズとうまくマッチできるような事業を始めることで、収益につながる可能性があります。

詳しくは後述しますが、所有する狭小地の周辺がビジネス街であれば 、自販機の設置やコインパーキングの運営に活用できるでしょう。逆に、たとえば住宅地のなかにコインパーキングなどを設置してもニーズが低く、収益にはつながらないかもしれません。

相続税の対策ができる

狭い土地でアパート経営などを行い 、相続税評価額の減免を受けると相続税対策になります。

アパート経営では、土地は貸家建付地による評価減になり、建物は借家権割合による評価減がそれぞれ適用されます。アパート経営以外でも、貸付事業用宅地として小規模宅地等の評価減の特例に該当するケースもあります。

地域活性化や地域貢献につながる

狭い土地を地域活性化や地域貢献に活用することもできます。狭い土地をそのまま放置すると、雑草が生えたり、野生動物が住み着いたり、空き地のまま放置して防犯上の悪影響につながったりすることになります。

たとえば地域に駐車場がない場合、駐車場を設置すれば近隣住民から喜ばれるはずです。狭小地を手つかずのまま放置せず、地域のために役立てることも検討しましょう。

小規模アパートや戸建てを建てる

小規模アパートなど賃貸の収益物件を建てることで、有効活用となります。ただしいずれの建物を選んでも、初期費用は高額になります。空き室を少なくし、継続的に収益を上げることで、初期費用分を回収できる見込みがあるでしょう。

戸建て賃貸であれば15坪ほどで建てられますが、小規模アパートや賃貸併用住宅では30坪程度は必要です。狭小地の坪数によってどの建物が良いか検討しましょう。

駐車場・駐輪場経営をする

駐車場や駐輪場の経営は、地域活性化や地域貢献の観点から近隣住民に喜ばれる活用アイデアのひとつです。月極駐車場は一か月単位で家賃が発生する長期契約で、コインパーキングは時間貸しの利用方法です。

どちらを設置したほうが良いかは、狭小地の周辺のニーズに合わせて検討しましょう。たとえばバイクの駐車場や自転車の駐輪場は、大学や商業施設の近くであれば利用されやすく、一定のニーズが見込めます。ただし駐車場や駐輪場の経営では、節税効果は期待できないので注意しましょう。

コインランドリー

コインランドリーの利用者はリピート率が高く、固定客になりやすい傾向があります。ニーズがある土地で始めれば、一定の収入につながるかもしれません。

業務用の大型洗濯機などの設置だけでよければ、10坪以上あれば稼働できる点もメリットです。より収益性を高めるのであれば、まとまった洗濯物を持参して利用する顧客のために、近くにコインパーキングなどの駐車場があるとよいでしょう。

ただし節税対策としては効果がないので、狭小地の活用法のひとつとして検討してください。

自動販売機

自動販売機は、必要坪数が0.2坪以上あれば設置できる点が最大のメリットです。初期費用も負担になりづらく、一定の収益も見込めるため、狭小地の活用経験がなくても導入しやすいといえます。

より収益をあげるためには、狭小地で新たに事業を始めながら、その土地に自動販売機を設置する方法があります。たとえば、コインパーキングとセットで自動販売機を設置するという方法です。自動販売機を単体で設置するよりも、さらに収益が見込める可能性があります。

自動販売機を設置するデメリットは、飲んだ後の缶やペットボトルの廃棄について管理が必要な点です。また、自動販売機にいたずらされて破損するリスクも考慮しましょう。

テイクアウト専門の飲食店

テイクアウト専門の飲食店も、有効活用のひとつです。通常の飲食店と違い、テイクアウト専門であれば客席が必要なく、狭い土地でも開業・経営できます。目安として、10坪ほどあれば最低限の設備は整えることができます。

初期投資に多少の負担はありますが、周辺環境のニーズに合えば安定的な収益を見込めるでしょう。

トランクルーム

トランクルームの経営は、狭小地でも始められる有効な活用法です。トランクルームとは、一定の広さの部屋やコンテナを、物置として利用者に貸す施設です。トランクルームには、季節の家電や日用品を収納したり、自宅の収納が狭いために収納部屋として借りたりする場合が多いので、住宅地から近い場所に向いている方法といえます。

メリットは長期利用が前提であることから、収益性や安定性に優れていることです。一方デメリットとしては、周辺住民に認知してもらう時間がかかるため、それまでの収入が安定しない 点です。

なお、住宅専用地域にはコンテナルームは設置できないので注意しましょう。住宅地の近郊であれば設置できますが、住宅地の中に所在する土地の場合は事前に設置できるかどうか必ず確認しましょう。

複数の不動産業者に相談して決める

狭小地の土地活用を検討する場合、複数の不動産業者に相談しましょう。不動産業者は、建築基準法などの関連法規についても詳しく、飲食店やコンテナルームが設置可能な地域かどうか回答してくれます。

さまざまな専門家の意見を聞いた上で、土地の周辺状況も考慮しながら着実に進めましょう。

市場や地域のニーズをしっかり調査する

狭い土地を活用するに際し、市場や地域のニーズを事前に調査しましょう。飲食店などの店舗経営や、駐車場などのサービス提供を考えている場合は、周辺地域のニーズを正しくキャッチする必要があります。ただし市場調査は個人でやるには限界があるため、地域に詳しい不動産業者や不動産コンサルタントに依頼すると安心です。

また、ニーズに沿っていても近隣に競合他社が多ければ、安定した収益は期待できないでしょう。

収支計画・キャッシュフローを考える

狭小地で事業を運営するにあたり、各業者から詳細な見積もりやシミュレーションを出してもらいましょう。それらを踏まえて、なるべく具体的に収支計画やキャッシュフローの立案を進めてください。

維持費や在庫管理の費用だけでなく、万が一のトラブルに備えるための費用も確保しておきましょう。たとえばアパート経営でいうと、空室対策についても想定しておく必要があります。

近隣トラブルに配慮する

これまで手付かずだった土地にアパートが建ちはじめたり、駐車場ができはじめたりすれば、近隣住民の心証を悪くする可能性もあります。事前に挨拶に伺うなど、近隣住民となるべく良好な関係を築くための配慮が必要です。それでも揉め事が発生した場合には、誠心誠意対応し、大きなトラブルに発展しないよう最善を尽くしましょう。