市街化調整区域は再建築不可？再建築が可能な条件や土地活用の方法を解説

市街化区域と市街化調整区域の違い

土地の購入や物件探しをしていると、「市街化区域」と「市街化調整区域」という単語に出くわす機会も多いのではないでしょうか。

土地は都市計画法によって「都市計画区域」「準都市計画区域」「準都市計画区域外」に大別されており、さらに「都市計画区域」は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに区分されています。

「市街化区域」は「街の活性化に活用される地域」のことで、住宅や商業施設などの計画的な建設など、人々が住みやすいようにインフラを整備する（されている）エリアです。

それに対して「市街化調整区域」は「無秩序な市街化を抑制する地域」を指します。都市計画法第7条第3項に定められている区域で、基本的に建物が建築不可であり、建築や再建築を行うためには都道府県知事の認可と建築条件を満たす必要があります。（参照：国土交通省『都市計画表』）

そして上記2つに区分されていないエリアが「非線引き区域」です。

市街化調整区域の成り立ち

市街化調整区域が定められた背景には、高度経済成長による都市部への人口集中があります。都市部に人口が集中しインフラ整備が追いつかないことによる都市機能の低下や無秩序な自然破壊を防ぎ、安全な都市開発を行う目的で昭和43年に制定されました。

したがって昭和43年以前から居住していた場合には、そのまま住み続けることが許可されています。市街化調整区域であっても既存宅地（条件を満たした上で、建築の制限が緩和されていた土地）があるのはこのためです。やがて既存宅地制度は平成13年の都市開発法の改正・施工によって廃止され、一定の条件を都道府県等が条例で定め、建築を容認する制度が新しく作られました。

地域に需要がある建物の建築

地域住民にとって需要がある建物であれば、再建築が可能な場合があります。具体的なイメージとしては学校や図書館などの公的施設、理容院やクリニック、老人ホームなどがあげられます。ただし、前述のように再建築の際には都道府県知事の認可が必要となり、認可が下りた場合のみ建築が可能です。

区域指定以前からの既存宅地の建て替え

市街化調整区域に指定される以前からその土地で居住している場合、以下の建て替え条件を満たすことで再建築が可能です。

つまり、現存の住宅と同規模の住宅であれば再建築が可能となります。ただし、既存宅地であっても再建築を行う場合には申請が必要となりますので注意が必要です。

土地所有者の親族が居住する場合の再建築

土地の所有者の親族が居住する場合も再建築が可能ですが、6等親以内という条件が定められています。地域によっては3等親以内と制限されている場合がありますので、役場などでの事前確認が必要です。

また、居住するにあたって建物はそのままでリフォームを行う場合にも、自治体によって許可の必要性の有無は異なりますので、こちらも事前確認が必須となります。

コストが低い

市街化調整区域では土地や建物の価格、固定資産税が比較的低価である傾向があります。制限が多いため需要が少ないといった背景がありますが、少ない資金でも土地や建物が取得しやすく、固定資産税といった維持費コストを抑えることができます。

周辺環境が落ち着いている

市街化調整区域では新たに開発や建築を行うことができず、今後も高いビルや商業施設などが建てられる可能性が低いため、周辺環境は落ち着いていると言えます。生活騒音に悩まされるといった懸念が少なく、自然豊かな環境で生活することができます。

インフラ整備が乏しい

市街化調整区域では電気やガス、水道といったインフラ整備が手薄であるか、場所によっては整備されていない可能性があります。もしもインフラ整備が整っていない場合はご自身で整備するか、活用用途を限定する必要が出てくるでしょう。

周辺施設が少ない

市街化調整区域では基本的に新たな建築や開発が禁止されているため、買い物をするための大型施設や病院などが整備されていないかもしれません。また、鉄道やバスなどの交通機関が通っていない可能性もありますので、車を所有していなければ移動が困難になるかもしれません。

金融機関のローン審査が通らない

市街化調整区域は基本的に居住することを前提としていないため、金融機関によっては融資の対象外としているところもあり、ローン審査が通らないことがあります。そのため再建築やリフォームの費用を現金で用意しなければならない可能性があり、注意が必要です。

助成金が下りない

自治体によっては、土地の取得や再建築の際に助成金が出る場合があります。ただし市街化調整区域の場合、助成金が下りない可能性が高いです。これらの助成金の目的は街づくり促進であるため、土地活用や建築の制限がある市街化調整区域は対象外となる場合が多いと覚えておきましょう。

売却が難しい

前述したような理由から買い手が付きにくい傾向にあるため、売却は難しい可能性があります。ただし、まったく売却ができないという訳ではないため、後述する活用方法を参考にしていただいたり、専門知識を有した不動産会社などに相談したりすることをおすすめいたします。

太陽光発電システムの設置

空いている土地に太陽光発電システムを設置するだけであれば、都道府県知事の許可は必要ありません。これは土地や建物の造成をしない範囲であれば、設備の設置とみなされることが理由となります。

一般的に太陽光発電システムは設置後の管理がほぼ不要であり、得た電力は電力会社へ売却することも可能なため、活用に困っている市街化調整区域の土地がある場合は、有効な活用方法となるかもしれません。

駐車場の運営

土地に線を引いて駐車場にした場合も、建物の建築には該当しないため都道府県知事の許可は必要ありません。周辺地域の駐車場の需要有無にもよりますが、比較的低コストで土地を活用する方法と言えるでしょう。

法人や事業者への貸出

法人や事業者に土地を貸出し、設備の建設などに活用してもらうことも可能ですが、こちらは都道府県知事の許可が必要です。前出の「再建築が可能な条件」の中でお伝えしたように、市街化調整区域の土地であっても、地域に需要がある施設であれば再建築の許可が下りる場合があります。

具体的には病院や老人ホーム、墓地などがあげられますが、いずれも自治体によって許可の判断は異なりますので注意が必要です。

買い手が少ない

再建築にあたって許可が必要となる、立地が不便、住宅ローンが通りにくいなどといった理由から、買い手が付きにくい傾向にあります。そのため個人間での売却は非常に困難であり、また不動産仲介会社を利用する場合でも、資産価値が低い再建築不可の市街化調整区域の物件は売買金額が低くなることから必然的に仲介手数料も低くなるため、結果として売却が難しくなる傾向にあります。

活用知識がない不動産会社に敬遠される

不動産会社に物件を売却したい場合でも、再建築不可の物件の活用知識を持っていない不動産会社では買い取ってくれない可能性も大いにあります。一般的にデメリットが多い市街化調整区域の物件はプロでも活用が難しいため、売却ができない、活用できないといったリスクから、買い取ってもらえないことも少なくありません。

このような理由から、再建築不可の市街化調整区域の物件を売却する際は、専門知識を有した不動産会社を探すことも非常に重要です。そのような不動産会社は再建築不可の物件や市街化調整区域の物件に関しても活用知識を豊富に持っているため、他の不動産会社で買取できなかった物件でも買取を行ってくれる可能性があります。