再建築不可物件を43条但し書きで建築可能にする方法！申請方法や注意点を解説

43条但し書きが認められる条件

一般的には以下のような条件を満たしていれば43条但し書きの許可が下りる可能性があります。

以下、詳しく解説します。ただし、あくまで一例であり許可の基準は自治体によってもことなりますので、各自治体に確認するようにしてください。

接道義務を果たしていない

引用：国土交通省『建築基準法精度概要集』

「建築基準法に定められた道路に2m以上接していないこと」で建築不可となるため、この要件を満たしているか否かが最初のポイントです。該当物件前の道路が建築基準法で定められた道路かどうかは、一般的には判断が難しいので改めて調べておくとよいでしょう。

調べる方法は後述する「43条但し書きを申請する方法」内に記載してありますので、参考にしてください。

敷地が幅員4m以上の道と2m以上接している

引用：国土交通省『建築基準法精度概要集』

災害時の避難や日照、通風といった建築物の環境を確保するために、建築物の敷地は原則として4m以上の幅員の道路に2ｍ以上接していることが求められています。

ただし、交通上・安全上・防火上・衛生上で支障がないと認められれば、農道等の4ｍ以上の道であれば建築許可がおりる場合があります。

周囲に広い空地がある

引用：国土交通省『建築基準法（集団規定）』

対象物件の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地がある場合、前述のような交通上や安全上の支障がないと判断されれば、建築許可がおりる場合があります。

建築基準法上の道路に通ずる通路に接している

引用：国土交通省『建築基準法（集団規定）』

該当の敷地が直接建築基準法に定められた道路に接していなくても、そこに通ずる通路が避難通行上などで安全だと判断された場合、建築許可が下りる可能性があります。

自治体へ問い合わせる

まずは該当物件前の道が本当に建築基準法に定められた道路でないかを自治体へ問い合わせます。正確には「建築主事」という建築確認を行ってくれる公務員の方へ問い合わせを行いますが、建築主事が置かれている自治体が都道府県か市町村のどちらであるかは場所により異なりますので、HPなどで事前に確認するとよいでしょう。

必要書類を提出する

該当物件前の道が建築基準法に定められた道路ではないと判明したら、必要書類を自治体に提出します。自治体により必要となる書類は異なりますが、以下のような書類が必要になる場合が多いようです。

このほか、申請手続きを委任している場合は委任状も必要となります。

自治体の審査を受ける

必要書類を提出したのち「建築審査会」が開かれ、申請した土地が43条但し書き規定に該当するかの審査が行われます。建築審査会とは建築指導を適正・円滑に行うための第三者機関であり、周辺地域の特性なども合わせ総合的な判断で審査を行います。

許可を得る

問題なく許可が下りると書面で通知され、該当物件の再建築が可能となります。ただし、この段階では再建築を行ってもよいという許可を取っただけに過ぎませんので、実際に建て替えを行う際には更に「建築確認申請」という手続きが必要です。

許可を得るには時間がかかる

土地によっては該当物件前の道路（正確には通路）を周囲の複数住宅で所有していることがあり、建て替え許可を自治体に申請する際には全ての所有者の同意を得る必要がある場合もあります。すべての所有者から同意を得るには時間がかかる場合もあり、もし許可を得られなければ自治体に建て替え申請を出すこともできません。また、許可を得られたとしても建築にあたっては建築確認申請という別の申請も必要となるため、全ての許可を得るためには数か月かかることも考えられるでしょう。

将来的に建て替えの許可が下りない可能性がある

43条但し書きの許可を一度得たからと言って、将来も必ず再建築の許可が下りるとは限りません。前述のように43条但し書きの許可を得るためには、その都度、自治体の審査が必要となるほか、将来的な建築基準法の改正などにより、再建築の許可が下りなくなる可能性がある物件であることを頭に置いておく必要があります。

売却時に相場より安い金額になる

一般的に43条但し書きの許可によって建築された物件は、上記のような要因からマイナスに捉えられることが多いため、買い手が少ない可能性が高く、相場よりも価格が低く設定されます。売却を検討する際は買取価格が低くなることも考慮し、建築不可物件の買取実績が豊富にあるなど、不動産会社についてもよく選定することをおすすめします。

住宅ローンが通りにくい

43条但し書きの許可が必要な物件は住宅ローン審査が通りにくくなります。金融機関の住宅ローン審査では、買主の年収や年齢以外に物件の価値も考慮するため、建て替えができる保障がない43条但し書きの許可が必要な物件では審査が通りにくい傾向にあります。

また、金融機関によっては初めから取り扱い不可としているところもありますので、住宅ローンを検討している方は事前に確認しておきましょう。

セットバックを行う

所有している土地の一部を道路として提供することを「セットバック」と呼びます。具体的には道路幅員が3ｍの場合に、所有する土地を1ｍ後退させる申請が許可されれば、幅員4ｍとなり建築が可能になります。ただし、所有土地面積が少なくなるため建てられる建物の面積も小さくなりますので注意が必要です。

隣地を購入する、借りる

隣地が建築基準法に定められた道路に面した土地の場合、隣地を購入することで土地が道路に面したことになるため建築が可能になります。または、購入せずとも借りることができれば建築条件を満たすことができるでしょう。ただし、費用の発生はもちろん、隣地の購入や借りることが可能であるという条件を前提にしているので、あまり現実的ではないかもしれません。

位置指定道路の許可を取る

位置指定道路とは所有している土地内の一部を道路部分として申請し許可された、いわば私道です。基本的に私道は道路ではなく通路として扱われるため建築基準法の道路ではありませんが、道路であると申請することで建築が可能になる場合があります。ただし、申請にはさまざまな要件があり、必ずしも許可が下りる訳ではありません。