建て替えできない土地とは？所有するリスクと建て替え可能にする方法

維持費が高額になる可能性がある

再建築不可物件であっても、すでに建っている建物のリフォーム・リノベーションは可能です。解体を要さない軽度なリフォーム・リノベーションはできるため、古い物件でも新築同様にきれいにすることはできるでしょう。

ただし再建築不可物件の場合、通行環境が悪いことから、工事の際に重機やトラックなどの搬入が必要になり、リフォーム費用が高額になりがちです。

また接道義務を果たしていない土地の場合、道路がない・あっても幅が狭いなどでトラックの搬入自体も難しくなります。別途駐車場を借りたり、人力で持ち運びしたりなど、手間や費用がかさむためより高額になってしまうのです。

老朽化による倒壊

現行の接道義務は、1950年に制定された建築基準法によって定められています。そのため、接道義務以前に建てられた建物は築70年以上経過している可能性が高いでしょう。

築70年以上の建物ともなれば、よほど定期的にメンテナンスをしていない限り、老朽化が進んでいることが予測できます。仮に、途中でリフォームしている場合でも、建て替えできないため建物を構造的に支える骨組み部分の劣化は進んでいるでしょう。

こうした物件は、生活に不自由が生じるだけでなく地震などの災害時の倒壊リスクも高くなります。建物が倒壊してしまうと、再建築できないためその土地に住み続けることが難しくなります。

住まない土地でも固定資産税がかかる上に、そもそも建物の建っていない土地は固定資産税が大幅にアップするため経済的な負担も大きくなるでしょう。

さらに、もし仮に倒壊で隣地に被害を出してしまったら、賠償請求を受ける可能性もあります。

買い手がつきづらい

再建築不可物件は、活用が難しいため買い手から避けられやすい物件です。また、再建築不可物件は資産としての評価が低くなるため、住宅ローンの審査にも不利になります。

一般的な物件と比べて安値な再建築不可物件といえども、現金一括で購入する人は多くありません。住宅ローンが利用できない以上、資金面の不安からも買い手がつきにくくなってしまうのです。

セットバックを行う

セットバックとは、建物を後退させ敷地の一部を道路に提供することで建物を建てる方法です。例えば土地に面している道路の幅が4ｍ未満の場合、道路の中心線から2ｍ建物を後退させることで接道義務を満たすのです。

そもそも接道義務は、緊急車道などの通路を確保するために設けられたルールです。そのため、通行幅を確保できるのであれば、建て替えができる可能性があります。

ただし、後退距離は向かいの土地の状況などによって異なります。また、後退した部分は土地として利用できないため、資産価値も大きく低下する点には注意しましょう。

セットバックについては、事前に自治体で道路中心線の確認などを行うようにしましょう。自治体によってはセットバック後の舗装費用などの補助金が活用できる場合もあるので、あわせて確認することをおすすめします。

隣地の所有者に相談する

旗竿地のように、道路に面していても間口が狭く2ｍ確保できない場合は、隣地を買い足すなどして不足分を確保する方法が検討できます。

間口が2ｍ以上確保できれば、接道義務を満たせるので建て替えが可能です。

隣地の所有者に以下の点を相談するとよいでしょう。

等価交換とは、自分の土地と隣地を同等の価値になるように交換することをいいます。

たとえば、隣地から間口側の土地をもらう代わりに、奥の敷地など同価値の自分の土地を隣地の所有者に渡す、という方法です。

ただし、隣地の状況や所有者との関係性によって交渉が難しくなるでしょう。

位置指定道路の申請をする

位置指定道路とは、土地の一部を道路として特定行政庁に認められた道路です。一般的には、すでにある私道が道路としてみなされていない場合や、分譲地などで新たに私道を設けるといった場合に、位置指定道路の認定を受けるケースが多いでしょう。

位置指定道路に認定されると、建築基準法の道路とみなされるため接道義務を満たすことが可能です。

しかし、位置指定道路に認定されるには、「道路の幅が4ｍ以上ある」「舗装されている」などいくつか条件があります。すでに私道があるケースではなく、新たに私道を設けるケースでは道路の設置に費用がかかるので注意しましょう。

位置指定道路については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

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43条但し書き申請をする

43条但し書き申請とは、接道義務を満たしていない土地でも一定の基準を満たすことで同意を得て建て替え出来るようにする手続きです。

昔ながらの道路のように建築基準法で定められる以前の道路では、幅4m未満というケースは珍しくありません。そのため、救済措置として43条但し書きの許可を得ることで再建築できるようになるのです。

43条但し書きの許可を得るには、「建物の周囲に広い空き地がある」「安全上支障がない」などの一定の条件を満たすことが必要です。とはいえ、申請には必要書類が多く、自治体への申請も必要になるので、容易にクリアできるものではないことも覚えておきましょう。

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再建築不可物件を43条但し書きで建築可能にする方法！申請方法や注意点を解説

建築確認申請をクリアする

再建築不可物件に該当する理由は接道義務だけではありません。

以下のような特殊な土地も建て替えできないケースがあります。

上記のような土地の場合、一定の安全性を満たして建築確認申請をクリアできれば建て替えが可能になります。また、市街化調整区域（人が住むための住宅や商業施設などの建築が原則認められていないエリア）にある土地も基本的に建て替えできませんが、自治体の開発許可・建築許可を得ることで建て替え可能です。

ただし、建築申請をクリアするのは個人では基本的に難しく、建築会社などに依頼するのが一般的です。