旧法賃借権のメリット・デメリットとは？借地権付き物件を購入する場合のリスクも解説

借地権を構成する2つの権利

借地権は、賃借権と地上権の2つに分類されます。どちらも借地権の一種で、借りた土地に建物などを建てることが可能ですが、地主にとっては賃借権の方が有利なケースが多いため、賃借権が設定される場合がほとんどです。それぞれの違いを説明します。

賃借権

賃借権とは、賃貸借契約に基づき他者が所有している土地を地代を支払って使用する権利をいいます。原則として、土地の所有者の許諾を得なければ建て替えや建物の売却はできません。日本で借地権というと、一般的にはこの賃借権を指します。

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地上権

地上権は賃借権と同様、他者が所有している土地を地代を支払って使用する権利をいいます。賃借権との違いは、土地の所有者の許諾がなくても、原則として貸したり、建物の売却や担保の設定が可能であったりする点です。土地の所有者にとっては賃借権の方が有利であるため、実際に流通している借地権のほぼ全てが賃借権で、地上権はほとんどありません。

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借地権の種類

借地権は、契約が交わされた時期や契約期限、更新の有無などによって以下の3つの種類に分けられます。

平成4年7月31日までに結んだ借地契約には旧借地法が適用され、以降は新法となる借地借家法が適用されています。それぞれの違いを見ていきましょう。

旧法から新法の借地権に切り替える方法

平成4年7月31日以前に借地契約が結ばれた土地には旧法借地権が設定されますが、契約時に旧法が適用されると更新したときに自動的に新法に切り替わるのではなく、何度更新しても旧法が適用されます。

旧法から新法の借地権に切り替えるためには、借地権者の同意を得たうえで旧法に基づく借地契約を解除し、新たに新法に基づいて契約を締結する必要があるのです。ただし、借地権者にとっては旧法の方がメリットが大きいため、新法への切り替えを拒否されることも多いでしょう。

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メリット①初期費用が抑えられる

土地を購入するよりも、借地権にお金を払う方が初期費用を抑えられます。借地権付き建物の土地は、土地も購入する完全所有権を得るのに比べ、60～80％程度の費用で済むケースが多いです。借地権付き建物を含めて検討すれば、物件を予算内で見つけつつ、立地や間取りなどを希望通りにしやすくなるでしょう。

メリット②土地の固定資産税を支払う必要がない

借地権者は固定資産税を支払う必要がない点もメリットです。固定資産税の納税義務者は土地所有者であり、借地権は他人の土地を借りる権利のため、土地の固定資産税は地主が負担します。ただし、借りた土地の上に所有する建物の税金については借地権者の負担です。それでも、土地と建物の両方を購入するよりは税負担を抑えることができるでしょう。

メリット③半永久的に利用できる

更新し続ける限りは地主から半永久的に土地を借りられる点が大きなメリットです。旧法借地権においては、契約期間が満了しても契約更新の請求ができ、正当な事由が認められない限りは、地主は更新を拒否することはできません。そのため、借地権者は長期の土地利用が可能になります。

デメリット①借地料は地代の支払いが必要

借地権がある土地を利用する場合は、たとえ自分の建物であったとしても、借地権者は地主に対して地代を支払わなければなりません。それでも、安く土地を利用できる点や固定資産税の負担がない点なども考慮すると、必ずしもデメリットとは言い切れません。

ただし、土地周辺の価値が上がったり、地主の都合があったりした場合に地代の値上げを要求されるケースもあるので、注意する必要があります。

デメリット②ランニングコストが高い

借地権においては、毎月の地代のほかに以下の費用の負担が生じます。

たとえ、初期費用を抑えられたとしても、ランニングコストが高くなり、長期的には負担が大きくなってしまう可能性があるため、先を見越して資金計画を立てる必要があります。

デメリット③地主とのトラブルが起こりやすい

1つの土地に対して地主と借地権者の2者がそれぞれ権利を持つことになるため、地主と借地権者との間に以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

旧法借地権では借地権者の権利が強く設定されているため、一方に不満が溜まりやすくなっています。双方で円滑なコミュニケーションが取れていなければ、このようなトラブルに発展するケースは少なくありません。

デメリット④地価上昇による利益が得られない

当然のことですが、完全な土地の所有者にはなれないため、仮に地価が値上がりしても値上がり分の利益を得ることはできません。それどころか、土地の値上がりによって地代が上がる可能性もあるため、借地権者はあくまでも土地を借りているという認識を持つ必要があります。

デメリット⑤完全な所有者になれない

土地を借りて建物を建てる権利を持っていても、土地の完全な所有者にはなれないため、様々なケースで地主の許可が必要な点もデメリットと言えます。契約期間中の増築や建て替えを行いたいときや借地上の建物を売却する際にも地主の許諾を得る必要があります。許諾を得ずに勝手に行ってしまうと、最悪の場合、借地契約が解除される可能性もあるのです。

デメリット⑥使用制限がかかっている場合がある

地主からの使用制限がかかっており、建物を建てる際に不都合になる場合もあるでしょう。

具体的には以下のような制限がかけられていることがあります。

事前に契約書を細部まで確認しなければ、契約後に後悔する可能性があります。

デメリット⑦住宅ローンが組みにくい

借地権付きの建物は、地主との兼ね合いや担保としての価値が低い傾向にあるなど、金融機関による審査で不利になるケースが多いです。特に、物件に担保としての価値がなければ万が一の時に金融機関は融資額を回収できないため、住宅ローンの審査に通らない可能性が高くなります。仮に審査に通ったとしても、希望する額を借りられない場合もあるので注意が必要です。