再建築不可物件を更地にするメリット・デメリット｜更地にしたあとの活用方法

建物の維持・管理に関する手間と費用がかからなくなる

多くの再建築不可物件は築年数が古く、建物を維持するにも高額な費用や管理の手間がかかります。

築年数が古い物件は、設備や内装などの老朽化も進んでおり、継続して居住するには設備を丸ごと交換するなど大規模なリフォームが必要でしょう。また、旧耐震基準である可能性が高いため、安全性を考慮して耐震リフォームなども検討しなければならず、リフォーム費用が高額になりがちです。

さらに、建物を維持するには定期的なメンテナンスや日常的な清掃も必要になるため、費用だけでなく手間もかかります。空き家として所有するにしても、換気や除草作業など定期的な管理は必要でしょう。

建物を解体し更地にすることで、これらの建物維持のための費用や手間から解放されます。とくに、定期的な管理が難しい遠方物件の場合は、更地にしておくことで管理の負担を大きく軽減できるでしょう。

駐車場運営などで収益化が図れる

更地にすることで土地活用の選択肢が増えます。代表的な例として駐車場があげられるでしょう。駐車場であれば建物が必要ないので、比較的価格を抑えた状態で運営をスタートできます。

商業施設の近くなど立地がよければ収益も見込めるので、管理費や固定資産税などは収益で賄える可能性があります。他にも、トランクルームや駐輪場など、居住用の建物を必要としない活用方法も検討可能です。

再建築不可物件であってもニーズを押さえて上手に活用することで、収益化を目指せるでしょう。再建築不可物件の活用方法については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。

固定資産税が最大6倍になる

小規模住宅用地の特例により、居住用の建物が建築されている一定面積の土地の評価額は最大6分の1まで軽減できます。これによって、固定資産税額を6分の1に抑えることが可能です。

ただし、上記の特例は「居住用の建物が建っている」ことが条件となり、建物を解体することで条件から外れると、特例が適用できません。そのため、更地にしてしまうと本来の高い税額で固定資産税を納税することになるのです。

更地にした後に居住用の建物を建築すれば再度特例を適用できますが、再建築不可物件は新たに建築できないわけですから、適用の対象になりません。更地にして長期間放置する場合は、固定資産税の負担が大きくなる点に注意しましょう。

再建築不可物件の固定資産税については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

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再建築不可物件は固定資産税が安い！計算方法と最大6倍になるNGケースを紹介

新たに建物は建てられない

前述のとおり、再建築不可物件で建物を解体すると新たに建物を建築できません。建物が建っている状態であれば建物をリフォームするという選択肢を残せますが、解体してしまえば建物についての選択肢はなくなります。

とくに、解体後に再建築不可物件と分かると取り返しがつかなくなるので、更地にすることを検討する場合、事前に再建築不可物件かどうか必ず調べましょう。

再建築不可物件かどうかは、自治体の建築関係窓口で確認してもらえます。

売却が難しくなることが多い

再建築不可物件は建物を残している状態であればリフォームして住めるため、安値で買って好きにリフォームしたいというニーズに応えられる可能性があるでしょう。一方、更地にしてしまうことで、用途がかなり制限されます。

立地が良ければ駐車場運営などのニーズによって売却できる可能性もあるかもしれませんが、需要のない立地で更地の再建築不可物件ともなれば売却は難しいでしょう。

家庭菜園用の畑にする

趣味で家庭菜園用の畑にする方法があります。趣味を楽しむ場になるだけでなく、収穫した野菜などを販売することも検討できるでしょう。

また、農園に整えて区画で貸し出すという方法もあります。近年は農園をレンタルして家庭菜園を楽しむ方も多いので、収益を見込める可能性もあります。

なお、農園として運営するには土地の整備などの準備費用がかかります。さらに、農園と家庭菜園のいずれの場合でも、適切に管理しないと害虫や雑草などで近隣トラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

有料駐車場にして収益化を図る

コインパーキングなど有料駐車場として運営することで、収益化を目指す方法もあります。間口が2m以下で再建築不可となっている場合、自動車の通行は難しいですが、バイクや自転車の駐輪場として活用できるでしょう。

駐車場・駐輪場は、必要な設備も多くないため初期費用を抑えて運営をスタートできるという点も大きな魅力と言えます。都市部や商業施設・観光スポットの近くなど需要が見込める立地であれば、十分収益化を目指せるでしょう。

レンタル倉庫・トランクルームにして収益化を図る

倉庫やトランクルームを設置して貸し出す方法です。

再建築不可物件であっても、建築物に該当しない以下のような建物は設置できます。

上記の範囲であれば、レンタル倉庫やトランクルームの設置が可能です。レンタル倉庫やトランクルームは初期費用は掛かりますが、ランニングコストを抑えやすいので収益化を目指しやすいでしょう。

ただし、自治体によっては上記以外にも建築にルールを設けている場合があるので、事前に確認することが大切です。

トレーラーハウスを設置して収益化を図る

トレーラーハウスとは、けん引されて移動する荷台車両の上に居住用スペースも設けた建物のことです。トレーラーハウスは、建築物ではなく車両という扱いになるため、再建築不可物件でも設置できます。

そのうえで、水道などのライフラインは通常の住宅と同様に引き込めるので、快適に生活することも可能です。また、トレーラーは移動ができるので設置・撤去もしやすいというメリットもあります。

ただし、トレーラーのサイズによっては車両とみなされ、車検や自動車税が発生するケースもあるので、事前に確認するようにしましょう。

資材置き場として貸し出す

資材置き場として近隣の工場などに貸し出す方法もあります。資材置き場なら、更地のままで活用できるので初期費用がかからないというメリットがあります。

しかし、再建築不可物件の場合、道路に面していない・面している道路の幅が狭いなどの理由で、資材を搬入するトラックの出入りが難しいケースもあるので注意が必要です。

自動販売機ビジネスを始める

更地に自動販売機を設置するビジネスです。

自動販売機設置ビジネスでは、以下の2つの方法から選択することになります。

自分で自動販売機を仕入れれば収益を大きくできますが、管理の手間がかかります。一方、業者に貸し出すタイプであれば、収益は少ないですが管理の手間がかかりません。

管理の手間と収益のバランスで自身に合った方法を選択するとよいでしょう。ただし、自動販売機を設置すると、ゴミの放置や利用者が寄り合うなどの問題が発生しやすい点に注意が必要です。

再建築可能にして売却する

土地を買い足すなどで再建築不可物件に該当する要因をクリアし、再建築ができるようにする方法です。再建築可能になれば、通常の物件同様に売却が期待できます。

再建築可能にする方法としては、以下のような方法があります。

上記のような方法で、再建築可能にすることが可能です。

ただし、いずれの方法であっても再建築可能になるまでに時間がかかり、ある程度の費用も必要になる点は注意しましょう。

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隣地の所有者に買取を打診する

再建築不可物件は第三者の買主を探すのは難しいですが、隣地の所有者であれば購入してくれる可能性があります。隣地が建築可能な土地であれば、再建築不可物件を買い取っても自身の土地を合わせて建築することが可能です。

土地を広くすることで駐車場など活用の幅も広がるでしょう。隣地が再建築不可物件である場合も、こちらの土地と併せることで再建築できるようになる可能性があります。

隣地が狭く活用に困っている・購入で再建築不可を解消できるといったケースなら、購入してくれる可能性があるので打診してみるとよいでしょう。

ただし、隣地の所有者と売却を進める場合でも、個人間で売買を進めると契約の不備などでトラブルになる恐れがあります。売却額によっては贈与とみなされるなどの恐れもあるため、契約はプロに介入してもらうことをおすすめします。

専門業者に売却する

再建築不可物件など訳あり物件を専門的に扱う業者であれば、更地にした再建築不可物件を買い取ってくれる可能性があります。業者による買取であれば、売買条件を決めるだけなので短期間での売却が目指せるでしょう。

また、専門業者であれば購入後の販売のノウハウもあるので、売却額もそれほど下がらない可能性があります。

ブリリアントでは、再建築不可物件も豊富に取り扱っています。更地にした再建築不可物件だけでなく建物がある状態でも対応可能です。再建築不可物件の売却や活用に悩んでいる方は、まずは気軽にご相談ください。