再建築不可物件となる接道条件は？確認方法や所有リスクについて解説

土地が接する道路の幅が4メートル未満

接道義務では、道路の幅を4ｍ以上（一定の区域では6ｍ以上）と定めています。例えば幅の狭い私道のように、接する道路が4ｍ未満の場合には接道義務を満たせません。

接道義務は、そもそも緊急時に消防車などの緊急車両の通行や避難経路の確保を目的として定められたものです。一般的な緊急車両の幅は2ｍ程なので、道路の幅が4ｍ以上あることで安全性を確保しやすくなります。

しかし、接道義務が規定された1950年以前は、幅4ｍに満たない道路が数多く存在しました。古い町並みなどでは道路に面していても幅が足りずに再建築不可になるケースも珍しくないのです。

ただし、幅4ｍ未満であっても救済措置として「みなし道路」や「43条但し書き道路」に認定されることで再建築できる可能性もあります。

間口が2メートル未満

面する道路の幅が4ｍを超える場合でも、間口が2ｍに満たない場合は接道義務を満たせず再建築不可となります。

間口が2ｍ未満となる代表的な敷地が、旗竿地です。狭い間口から敷地が伸びて奥にまとまった敷地がある旗竿地は、間口の狭さから再建築不可物件になりやすいので注意しましょう。

土地に接する道路が「建築基準法上の道路」ではない

接道義務で規定される「道路」とは、建築基準法上の道路のことを指します。

道路自体は公道でも私道でも問題ありませんが、以下のような建築基準法上の規定を満たす必要があるのです。

基本的には、幅員4ｍ以上が必要です。私道の場合、「位置指定道路」として認定されて再建築できるようにするケースが一般的です。

4ｍに満たない私道の場合は、みなし道路や但し書き道路として認定されれば再建築できる可能性があります。

上記の道路に該当しない場合は道路とみなされないため、接道義務を満たせず再建築できません。

道路に面していない土地については、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

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土地が所在する市町村役場に聞く

再建築不可物件かどうかは、市町村役場に確認すると分かります。

道路関係または建築関係の窓口で、以下のことを確認してもらいましょう。

前面道路の状況を調べてもらい、接道義務を満たしているか確認しましょう。この際、道路状況だけでなく、そもそも建築可能なエリアかどうか調べてもらうとより確実でしょう。

また、窓口で確認する際には対象の土地が正確に分かる資料が必要です。

以下のような書類を持参するとスムーズに確認してもらえます。

上記の書類は、法務局の窓口やオンライン・郵送などでの取得が可能です。取得の際には、正確な地番が必要となるので事前に調べておきましょう。

不動産業者に聞く

不動産業者によりますが、再建築不可かどうかを調べてくれるかもしれません。役場に行く時間が取れない・そのまま土地の売却や活用を視野に入れているといった場合は、不動産業者に確認してもらうとよいでしょう。

その際は、再建築不可物件の取扱い実績が豊富なブリリアントにご相談ください。ブリリアントでは再建築不可物件かどうかの調査だけでなく、売却や活用の相談も可能です。お気軽にお問い合わせください。

再建築可能にして活用する

再建築不可物件であっても、以下のような方法で建築できる場合があります。

再建築可能にする方法について、詳しくはこちらの記事で解説しているので参考にしてください。

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リフォームして住むか貸す

再建築不可物件は、建て替えや解体後の新築はできませんが、建築申請が不要なリフォームは可能です。古い建物であっても、リフォームして新築同様にすれば、自身で住んだり賃貸として貸し出したりが検討できるでしょう。

自身で住むのであれば引っ越しなども必要なく、リフォーム費用以外のコストはかかりません。住み慣れた地で生活できる点もメリットといえるでしょう。

ただし、リフォームはできても再建築不可に変わりないので、将来的に老朽化して住むことが難しくなる恐れがあります。古い物件の場合、耐震性に不安があるため倒壊のリスクが高く、仮に地震などで倒壊すると再建築できないので住む場所を失ってしまいます。

賃貸であれば、毎月家賃収入を得られるという魅力があります。リフォームしてきれいな状態であれば、入居者があらわれる可能性もあるでしょう。

しかし、立地によっては借り手が現れない場合もあるので、賃貸のニーズがあるか事前に調査した上で検討しましょう。

更地にしてトランクルームや駐車場を運用する

更地にした場合、居住用の建物は建築できませんが、トランクルームの設置は可能です。駐車場であれば設備もあまり必要ないので、初期費用を抑えて運用できるでしょう。周辺が商業地域など需要の見込めるエリアであれば、活用して収益化を目指すことも可能です。

ただし、土地活用はエリアのニーズを踏まえて慎重に判断する必要があります。トランクルームや駐車場以外にも土地活用の方法はあるので、ニーズや資金に応じて適切な方法を選択するようにしましょう。

再建築不可物件の活用について、詳しくはこちらの記事で解説しているので参考にしてください。

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自然災害や火事による倒壊リスクがある

再建築不可物件の多くが、築年数の古い物件です。接道義務が設けられたのが1950年であることから、築70年を超えている物件も少なくありません。

老朽化が進んでいるだけでなく、1981年以前の旧耐震基準で建てられていることから耐震性に不安がある物件も多いでしょう。そのため、倒壊のリスクが高い点には注意が必要です。

災害や火災で物件が倒壊してしまうと、再建築できないため住む場所を失います。新しく物件を購入するか賃貸しなければならないので、資金も必要になってくるでしょう。

固定資産税が最大6倍になる

居住用の建物の建っている土地は、固定資産税の軽減措置を適用できるため税額が最大6分の1まで軽減されます。

しかし、以下のような状態になると軽減措置が適用できないため本来の高い税額となってしまうのです。

建物を解体して更地にすると、軽減措置が適用できません。

また、建物がある状態でも、その建物が自治体の指定する「特定空家等」に該当すれば軽減措置が適用できなくなるのです。特定空家等とは、適切に管理されずに倒壊のリスクが高い・景観上や防犯上、衛生上の問題があると判断された空き家のことです。

築年数の古い空き家を放置していると特定空家に指定されるリスクもあるので注意しましょう。

維持費が高く、管理に手間がかかる

築年数の古い建物を維持し続けるには、費用や手間がかかります。住めるようにリフォームするにしても、大規模なリフォームが必要になってくるためリフォーム費用は高額になるでしょう。

仮に、空き家にする場合でも、特定空家に指定されないように適切に管理するには、定期的な換気や清掃が必要となり手間がかかります。また、毎年固定資産税がかかってくる点も忘れてはいけません。

このように、住むにしても住まないにしても費用や手間がかかる点には注意しましょう。

隣人や通行人から損害賠償を請求されるリスクがある

空き家を管理せずに放置し、倒壊などで近隣に被害が出ると賠償請求されるリスクもあります。

たとえば、必要な処置を施さずに台風で瓦が飛んで、通行人や近隣の家に被害が出るといったケースでは、空き家の所有者に責任が生じるため損害賠償請求を受ける可能性があるのです。

また、空き家を放置して害虫が発生した・異臭がする等の理由で近隣に被害が出ると、近隣トラブルに発展する可能性もあるので注意しましょう。

子どもや孫に負担を強いることになる

再建築不可物件を将来的に子どもや孫が相続した結果、リスクを負う可能性は十分あります。

子どもや孫が相続する頃には、今よりもさらに築年数が経過してより扱いにくくなっているでしょう。売却が難しい土地で相続税が発生すると負担も大きくなりかねません。

再建築不可物件を所有する際には、相続まで見越して判断することが大切です。