亡くなった人の土地を売る方法は？相続登記の流れと売却のポイント

故人名義の土地・不動産は原則そのまま売却できない

亡くなった方の名義である土地や不動産は、原則として相続登記が完了するまでは売却できません。

現在の登記簿上の所有者が故人となっているため、売買契約などの法的手続きが認められず、不動産会社や買主からも取引の対象に選ばれにくい状況です。

不動産売却の可否は所有権の明確性が重視されるため、相続人が登記簿上で正式に所有者として登録されていないと、各種手続きが進められません。

実際に土地の売却を検討する場合は、名義変更のための相続登記が必要です。

したがって、故人名義の不動産売却を進めたいと考えた場合は、まず法的な名義変更を済ませ、所有権を相続した人が売却の手続きを取ることが求められます。

相続登記の義務化と早めの対応が必要

相続登記は2024年4月に義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象となります。

土地や建物を相続した時点から3年以内に相続登記を申請しない場合、法律上のペナルティが生じるため早めの対応が必要です。

また、相続登記が完了していない場合、土地の売却や有効活用ができず、管理責任や税負担のみが残るリスクも高まります。

特に複数相続人がいるケースでは、共有名義や分割協議など複雑な調整が必要となるため、早期に専門家へ相談することが円滑な相続・売却への近道です。

スムーズな売却のためにも、登記義務への理解と迅速な対応が欠かせません。

1.不動産の状況確認

不動産の相続登記手続きに着手する際は、まず対象となる土地や建物の現状や登記事項を正確に把握することが大切です。

不動産登記簿で地番や面積、所有者情報を確認すると後の手続きがスムーズに進みます。

また、固定資産税評価証明書や権利証などの有無もこの段階で確認しておくと、必要書類の収集や申請内容の正確性を保つうえで役立ちます。

2.相続人の確定と遺言書の有無確認

不動産の状況確認ができたら、次に相続人を法定相続人として確定し、故人が遺言書を残していないか調べます。

戸籍謄本などの公的書類で相続人全員を明確にし、遺言書があれば内容を確認しなければなりません。遺言書がある場合はその内容に従い、なければ法定相続分に基づいて手続きが進みます。

相続人の把握と遺言書の確認が不十分だと、後の遺産分割協議で問題が生じるため、慎重な対応が必要です。

3.遺産分割協議および協議書作成

相続人全員による話し合いを行い、土地や建物を誰が相続するか決めます。

協議の結果については、後の手続きに備えて遺産分割協議書として書面でまとめ、相続人全員の署名と実印での押印が求められます。

特に共有相続など複雑なケースでも、書面での合意形成は必須です。

4.必要書類の収集

登記申請には、さまざまな書類が必要となります。必要書類を事前に揃えると、申請内容の裏付けや不備の防止となり、審査の遅れを避けられます。

主な必要書類の一例は以下の通りです。

ほかにも、登記申請書や収入印紙、相続関係説明図などが求められる場合があります。

各書類の取得先や用意すべきタイミングを早めに確認し、役所や関係機関での取得手続きも忘れず進めましょう。

5.登記申請書の作成

必要書類が整ったら、法務局への提出用に登記申請書を作成します。

登記申請書の作成では、収集した各種証明書や協議書をもとに、相続人や不動産の情報を正確に記入しましょう。

申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードでき、手書きまたはパソコンで作成します。

主な記載内容は、被相続人と相続人の氏名・住所・連絡先、不動産の所在地や種類、登記の目的や原因（例：令和○年○月○日死亡 相続）、課税価格と登録免許税額、添付書類の一覧などです。

申請書が完成したら、必要書類を一式添付して綴じます。

誤記や書類漏れがあると申請が受理されないため、内容を十分確認し、必要に応じて専門家へ相談しながら完成させるのが安心です。

6.法務局へ登記申請

法務局への登記申請は、不動産所在地の管轄法務局の窓口で書類一式を提出するのが一般的ですが、郵送やオンラインによる申請も可能です。

窓口申請は書類の修正や不明点の確認がその場でできるため、初めての方でも安心です。遠方に住んでいる場合や時間が取りづらい場合は、郵送で必要書類をまとめて提出する方法も選べます。

また、近年は『登記・供託オンライン申請システム』を利用したWEB申請も普及しています。

オンライン申請では、電子証明書や専用ソフトの導入が必要ですが、自宅から手続きを進められ、スムーズに完了できる点が大きなメリットです。​

7.登記完了

法務局の審査が終わり問題がなければ、相続登記が完了し名義が相続人へ正式に変更されます。登記完了後は登記識別情報通知書が届き、これにより売却や担保設定などの手続きが可能となります。

相続登記を速やかに終えると、不動産の売却時にトラブルが起きるリスクの軽減が可能です。

登記完了後の処理も視野に入れて準備しましょう。相続登記完了後は、登記識別情報や登記済証なども受け取り、重要書類として保管してください。

1.不動産会社に査定を依頼

相続登記が終わった後、不動産売却の第一歩は不動産会社に査定を依頼することです。複数の会社に見積もりを取ることで、適正な市場価格や販売戦略を比較検討できます。

土地や建物の立地や状態などによって査定額に差が出るため、詳細な現地調査や書類確認の結果も重視しましょう。

信頼できる不動産会社選びは資産売却の成功に大きく影響します。

2.不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社の査定内容やサービスを比較し、信頼できる会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約を締結すると、正式に売却活動が開始され、不動産会社が広告出稿や買主対応などをサポートします。媒介契約の種類は以下の3種類です。

それぞれ内容やサポート体制、販売戦略に違いがあるため、売却活動の方針や自分の希望に合わせて契約内容を選ぶことが重要です。

契約後は媒介契約書を受け取り、今後の売却準備や実務の流れもあわせて確認しておきましょう。

3.売却活動と買主探し

媒介契約完了後は、不動産会社が広告掲載や内見対応を行い、買主探しが本格的に始まります。

広告掲載、物件情報サイト・ポータルサイトへの登録、現地看板設置など、多様な方法で物件を広くPRし、より多くの購入希望者を集めます。

内見希望者には、現地案内や各種説明を丁寧に行い、物件の魅力を伝えることが成約への近道です。

購入希望者からの問い合わせや価格交渉があれば、不動産会社が調整役を担い、条件が合う買主の選定にも尽力しましょう。

複数の見込み客から打診がある場合は、価格や引き渡し時期、資金計画なども比較しながら最良の買主と契約まで話し合いを進めます。

4.売買契約の締結

購入希望者と条件がまとまれば、売主・買主・不動産会社立ち合いのもと売買契約を交わします。

重要事項説明を受け、不明点を解消したうえで契約書へ署名押印を行います。契約締結時には手付金の受領が一般的で、違約時の取扱いや引き渡し条件もこの段階で確定となります。

慎重な確認作業がトラブル防止につながります。

5.残金決済・所有権移転登記

契約締結後、残代金の決済や各種清算、そして不動産の引き渡しを進めます。決済日には買主から残金を受け取り、所有権移転登記の申請を法務局で行います。

司法書士など専門家が立ち会うことも多く、必要書類の準備や最終確認が欠かせません。これで正式に名義変更が完了し、売却手続きが終了します。

6.売却益の分配・確定申告

最終的に売却益が発生した場合は、相続人間での分配や確定申告が必要です。分配方法は事前の遺産分割協議の内容や相続人間の取り決めに従い、公正に行います。

譲渡所得税や住民税の申告が求められるため、税理士など専門家と相談することが推奨されます。売却後の税務処理まできちんと対応することで、安心した取引が可能です。

売却時に発生する主な税金

相続した土地を売却すると、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が主に発生します。これらの税金は売却益（譲渡所得）に対して課税され、所有期間に応じて税率が異なります。

主な税目は以下の通りです。

税金の負担や確定申告の準備が必要となるため、売却手続きの段階で早めに税金計算や必要書類の収集を進めることが重要です。

節税のための主な特例

相続した土地の売却では、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例が用意されています。代表的なものは『取得費加算の特例』と『空き家の3,000万円特別控除』です。

特例を利用することで譲渡所得税負担を大幅に減らせる可能性があるため、適用要件や申告方法を把握し、節税の準備を早めに進めましょう。

詳しい計算や特例の活用は、税理士や専門の不動産業者への相談が安心です。