借地権の買取の方法と流れを解説！地主の承諾が得られない場合は？

地主に買い取ってもらう

借地権を地主に買い取ってもらう方法は、いくつかのメリットとデメリットがあります。まず、メリットとしては、地主が土地を再利用したい場合や、一括で所有権をまとめたい場合に、比較的スムーズに交渉が進む可能性があることです。また、借地権と底地権が一体化するため、後々の土地利用や売却が容易になる点も挙げられます。

一方で、デメリットとしては、地主には借地権を買い取る義務がないため、必ずしも買い取ってもらえるとは限らないことです。地主が買い取りを拒否する場合や、交渉が難航するケースもあります。また、買取価格は最初に借地権割合で算出した金額を基に交渉を開始しますが、多くの場合、その価格は地主との交渉次第で低くなる傾向があります。

したがって、納得のいく価格で売却できるかどうかは、地主との交渉力に左右される点も注意が必要です。

第三者に買い取ってもらう

第三者に借地権を買い取ってもらう方法は、地主以外の外部の買い手を見つけて売却することを目指します。この方法の大きな特徴は、市場での競争を活かして、より高い価格で売却できる可能性がある点です。地主に依存せず、自由に買い手を探すことができるため、売却条件を有利に進められる可能性も高まります。

ただし、第三者への売却には、いくつかの課題も伴います。まず、売却を進めるためには、地主の承諾が必要です。地主が売却に同意しない場合、この方法での売却は成立しません。また、市場の状況によっては、買い手を見つけるのが難しく、売却に時間がかかることもあります。さらに、交渉や手続きに時間がかかるため、迅速に現金化したい場合には向かない場合もあるでしょう。

このように、第三者に借地権を買い取ってもらう方法は、適切な買い手を見つけられれば高値での売却が期待できる反面、地主の承諾が得られないリスクや、売却までの時間が長くなる可能性があるため、慎重な計画と交渉が求められま す。

専門業者に買い取ってもらう

専門業者に借地権を買い取ってもらう方法は、手続きが迅速かつ簡単に進められる点が大きな特徴です。専門業者は借地権に関する知識と経験を持っているため、査定から買取までをスムーズに進めることができます。この方法は、特に早急に現金が必要な場合や、複雑な手続きを専門家に任せたいと考える方に適しています。

この方法のメリットは、迅速な手続きと確実な買取が期待できる点です。専門業者は借地権の買取を日常的に行っているため、市場の状況に左右されずに売却を進めることが可能です。また、査定から契約まで一貫してサポートを受けられるため、手間をかけずに買取を完了できるのも大きな利点です。

一方でデメリットとしては、買取価格が市場価格よりも低くなる傾向がある点が挙げられます。専門業者は再販や投資を目的としているため、買い取り後の利益を見込んで価格を抑えることが多く、期待した金額を得られない可能性があります。特定の業者に依頼する場合、その業者の査定に納得がいかないこともあるでしょう。

等価交換を行なって買い取ってもらう

等価交換で借地権を処分する方法は、借地権の代わりに同等の価値を持つ資産を受け取るという点が特徴です。これにより、現金化するのではなく、新たな資産を取得することで、資産の多様化や不動産ポートフォリオの見直しを図ることが可能です。例えば、借地権を持つ土地を手放し、代わりに別の土地や物件を取得することが考えられます。

この方法のメリットは、資産の入れ替えが可能な点です。現金を必要としない場合や、異なる不動産を取得することで将来の資産価値を高めたい場合に有効です。また、交換する資産によっては、税務面での優遇を受けられることもあります。

しかし、デメリットとしては、等価交換を行う相手を見つけるのが難しいことが挙げられます。また、交換後の資産が必ずしも借地権と同じ価値を持ち続ける保証はないため、将来的なリスクも伴います。さらに、交換手続き自体が複雑にな り、専門的な知識が必要となる場合 もあります。

地主の底地権と一緒に買い取ってもらう

借地権を地主の底地権と一緒に買い取ってもらう方法は、土地の所有権を完全に取得 できる点が大きな特徴です。 借地権と底地権の両方を取得することで、土地を自由に利用できるようになり、将来的な不動産活用の幅が広がります。

この方法のメリットは、土地の所有権を完全に取得できるため、自由にその土地を利用したり、売却したりできる点です。土地の価値を最大限に引き出せる可能性があるため、長期的な不動産投資や利用を考えている方にとって非常に有利な選択肢です。

一方でデメリットとしては、地主が底地権の売却に同意しない場合、この方法を選ぶことができない点があります。また、土地全体を取得するための費用が高額になることも考えられ、購入資金を 確保できず 、実現が困難になる可能性があります。加えて、交渉が長期化するケースもあり、すぐに結果を得たい場合には向かないかもしれません。

1.不動産会社に相談する

このステップでは、まず借地権の買取に詳しい不動産会社に相談することが必要です。不動産会社は、借地権の市場価値や、現在の不動産市場の動向についてアドバイスを提供してくれます。具体的には、借地権の価値を査定するための初期情報を提供し、買取に向けた戦略を立てるための助言を受けることが目的です。

また、不動産会社に相談することで、借地権の買取が可能かどうか、また、どのような買取方法が最適かを判断する手助けをしてもらえます。

【注意点やポイント】

• 相談する不動産会社は、借地権の取引に実績があるかどうかを確認することが重要です。実績のある不動産会社は、地主との交渉や買取の手続きをスムーズに進めるためのノウハウを持っています。
• 初期段階で可能な限り多くの情報を提供することで、より正確な査定とアドバイスを受けることができます。
• 最適なパートナーを選ぶためにも、複数の不動産会社に相談し、査定結果や提案を比較検討 しましょう。

2.借地権付き建物を査定してもらう

次のステップでは、不動産会社に借地権付き建物の査定を依頼します。ここでの具体的な作業は、不動産会社が物件の現地調査や市場分析を行い、借地権の市場価値を算出することです。

査定結果は、地主との交渉において提示価格を決定するための基礎となります。

【注意点やポイント】

• 査定は複数の不動産会社に依頼し、各社の評価を比較することで、適正な価格を見極めることが重要です。
• 査定額だけでなく、その根拠や評価方法についても詳細に確認し、不明点があれば質問して理解を深めることが大切です。
• 地主に買取を希望する場合でも、査定結果を基にした交渉材料を持つことで、有利な条件を引き出す可能性が高まります。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社があなたの代理として借地権の売却活動を行うことを正式に依頼する契約です。この契約によって、不動産会社は正式に売却の手続きを進める権限を得ます。

【注意点やポイント】

• 媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があり、それぞれの特徴を理解した上で、あなたにとって最も適した契約形態を選ぶことが重要です。
• 契約内容を十分に確認し、手数料や契約期間などの条件に納得した上で契約を結ぶようにしましょう。
• もし契約内容に不明点があれば、事前にしっかりと確認し、契約後のトラブルを避けるためにも透明性を重視することが大切です。

4.地主と交渉する

媒介契約を結んだ後は、不動産会社が地主との交渉を行います。交渉の主な目的は、地主に借地権を買い取ってもらうことを合意させることです。

この段階では、査定結果を基にした提示価格を設定し、買取条件を協議します。地主が買取に前向きであれば、契約成立に向けた具体的な交渉が進められます。

【注意点やポイント】

• 交渉がスムーズに進むよう、不動産会社とのコミュニケーションを密にしておくことが重要です。定期的な進捗報告を求め、交渉状況を把握しましょう。
• 地主が買取を拒否する可能性もあるため、代替案や次の手を考えておくことが重要です。また、提示価格が低くなりがちな点にも注意が必要です。

5.売却活動＆売買契約を結ぶ

地主が買取に同意した場合、正式に売却活動が開始され、最終的な売買契約が結ばれます。この段階では、契約書の作成、条件の最終確認、必要書類の準備などが行われます。契約内容に問題がないかを確認し、契約を締結することになります。

【注意点やポイント】

• 売買契約書の内容を詳細に確認し、納得のいく条件であることを確認することが必要です。不明点があれば、契約前に必ず確認し、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。
• 契約後のトラブルを避けるため、すべての条件が明確に記載されているかを確認することが大切です。

6.地主に承諾料を支払う

売買契約が成立した後、地主に対して承諾料を支払います。承諾料とは、地主が借地権の売却に同意するために支払う費用であり、借地権の売却において必要な手続きです。

この承諾料の支払いをもって、地主の正式な同意を得ることができます。

【注意点やポイント】

• 承諾料の金額は事前に確認し、支払いのタイミングや方法についても合意しておくことが重要です。
• 承諾料を支払う際には、必ず領収書を受け取り、正式な記録を残すようにしましょう。

7.決済・引き渡し

最後のステップは、決済と引き渡しです。この段階で、買主から売却代金を受け取り、同時に借地権の正式な引き渡しを行います。決済が完了した時点で、すべての手続きが終了し、借地権の買取が正式に成立します。

【注意点やポイント】

• 決済時には、不動産会社や金融機関の担当者と連携し、円滑に手続きを進めることが重要です。
• 決済完了後には、引き渡しに関する書類を整理し、今後のために保管しておくことを忘れないようにしましょう。