借地における地代の相場と計算方法を借地契約別に紹介！

借地権の種類

借地権は、1992年8月1日以降に施行された新法（借地借家法）と、それ以前に施行された旧法（借地法）に大きく分けられています。注目すべきは、1992年8月1日以前に締結された旧法下の契約が、新法施行後も旧法のまま継続できる点です。実際、現在でも旧法に基づいて設定された契約が数多く残っています。

こうした歴史的背景が、借地権の種類と地代の関係を複雑にしている要因の一つとなっています。

借地借家法（新法）における定期借地権

新法による定期借地権は、普通借地権とは異なり、契約期間が明確に定められています。契約が満了すると更新されることなく終了する点が特徴です。このため、貸主にとっては土地を一定期間貸し出した後、再び自由に利用できるというメリットがあります。

定期借地権にはいくつかの種類があり、それぞれに異なる契約条件や利用目的が設定されています。

定期借地権
	一般	建物譲渡特約付き	事業用
存続期間	50年以上	30年以上	10年以上50年未満
契約方式	書面 （公正証書以外も可）	定めなし （建物譲渡特約の締結）	公正証書
利用目的	制限なし	制限なし	事業用
満了時の措置	更地返還	建物は貸主に譲渡 ・借地人が引き続き建物を使用する場合、その後は借家人として扱われる	更地返還
更新	なし	なし	なし

借地権の種類によっては、満了後に借地人が建物を使用し続ける場合でも、貸主に建物が譲渡されるため、その後は借家契約に移行することが可能です。

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普通借地権・旧法借地権の地代相場

普通借地権では、初回の存続期間が30年、その後の更新期間が1回目は20年、2回目以降は10年という契約が適用されています。契約期間が終了しても、地主が正当な理由を示さない限り、借地人が希望すれば契約は自動的に更新されます。

この普通借地権や旧法借地権の地代相場は、一般的には「土地価格の1%未満」とされています。しかし、地代が比較的安価である一方で、借地人は土地を借りる際に地主に対して多額の権利金を支払う必要があります。

定期借地権の地代相場

定期借地権の地代相場は、契約期間が明確に定められており、借地権の種類によって異なる相場が設定されています。一般定期借地権の場合、地代相場は土地価格の2〜3%とされています。これは、借主が主に居住用として利用することが多く、地代が比較的低く抑えられているためです。

建物譲渡特約付き借地権の地代相場は、地主が建物を買い取るという前提条件の上で、土地価格の約2%に設定されています。事業用定期借地権の場合、商業施設や工場などの事業目的で土地が使用されるため、地代相場は土地価格の4〜5%と高めです。

上記の相場を参考にして、自分の状況やライフプランに合った最良の契約を検討・選択しましょう。

公租公課を使った計算方法

公租公課を使った地代相場の計算方法は、土地にかかる固定資産税などの税金を基に地代を算出するもので、最も基本的な方法の一つです。この方法では、固定資産税評価額に固定資産税の税率を掛け、さらに相場の倍率を掛けることで地代を計算します。具体的には以下の通りです。

計算時には、固定資産税納税通知書で固定資産税評価額を確認します。税率は市区町村ごとに異なるため、正確な情報を入手することが重要です。また、倍率については明確な基準がないため、最新のデータを参考にする必要があります。

この計算方法は簡便ですが、より正確さを求める場合には他の方法と併用してください。

更地価格を使った計算方法

更地価格を使った地代相場の計算方法は、土地の評価額を基準にしており、国税庁や国土交通省が提供するデータを活用します。まず、更地だった場合の土地の価格を計算し、その後に相場である1.5～3％を掛け合わせて地代を算出します。

具体的な計算方法は以下の通りです。

公示価格は国土交通省、相続税路線価は国税庁のホームページで確認してください。

ただし、更地価格を使った計算は基準値を使用しているため、実際の坪単価とは異なる可能性があります。公租公課を使った方法と同様、正確な地代相場を把握するためには、他の計算方法と併用してください。

期待利回りを使った計算方法

期待利回りを使った地代相場の計算方法は、「積算法」とも呼ばれ、土地を投資として購入した場合に得られる予想収益を基準にしています。この方法では、土地買取価格に期待利回りを掛け、さらに経費を加算して地代を算出します。

具体的には以下の通りです。

ただし、期待利回りや土地の維持管理費を正確に把握するのは難しく、インターネットで得られる情報だけでは不十分なことが多いです。そのため、正確な地代相場を求めるには、不動産鑑定士などの専門家に依頼して算出してもらうことをおすすめします。

収益分析法を使った計算方法

収益分析法を使った地代相場の計算方法は、土地の立地条件や見込み収益を総合的に考慮して地代を算出する方法です。この計算では、年間の事業収益、立地条件による付加価値、経費、事業内容などを組み合わせて判断します。

具体的には以下の通りです。

このように収益性を重視して計算を行います。ただし、この方法は専門的な知識が必要であり、地主や借地人が独自に算出するのは非常に難しいため、不動産会社や専門業者に依頼するとよいでしょう。借地を利用して事業を行う場合には、この計算方法を用いて適正な地代を把握することが重要です。

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条件変更承諾料

条件変更承諾料とは、借地上の建物の構造や用途の変更を地主に認めてもらうために支払う費用です。たとえば、木造の建物を鉄筋コンクリート造に変更したり、住宅を店舗に転用したりする場合など、建物の種類や用途が変更される際に必要となります。

借地契約では、建物の構造や用途に制限が設けられていることが一般的であり、この制限を変更するためには地主の承諾が必要です。条件変更承諾料の相場は、更地価格の約10％とされており、具体的な金額は地主との協議によって決定されます。

譲渡承諾料

譲渡承諾料とは、借地権を第三者に売却や贈与などによって譲渡する際に、地主から名義変更の承諾を得るために支払う費用です。この費用は、名義変更承諾料とも呼ばれます。

譲渡承諾料は通常、売主が負担することが多いですが、契約内容によっては買主が負担する場合もあるため、契約前に確認することが重要です。譲渡承諾料の相場は、借地権価格の5～15％程度とされています。

また、第三者への譲渡だけでなく、親族への贈与でも地主の承諾と譲渡承諾料が必要となるので注意が必要です。ただし、相続による名義変更の場合は譲渡承諾料が不要であり、地主から請求された場合でも正当な理由がない旨を伝えることができます。

契約更新料

契約更新料とは、借地契約の更新時に、更新の対価として地主に支払う費用です。この更新料は、契約を延長する際の謝礼として位置づけられています。一般的な相場は、更地価格の5％前後とされています。

ただし、更新料の支払いは法律で義務付けられているわけではなく、契約書に特約として明記されている場合のみ支払う義務があります。そのため、特約がない場合には、地主から更新料を請求されても支払いを拒否することが可能で、契約解除の理由にはなりません。

しかし、将来的な建替えや譲渡の際に円滑な手続きを行うためにも、更新料を支払って地主との良好な関係を保つことが推奨されます。

建替え・増改築承諾料

建替え・増改築承諾料とは、借地上の建物を建替えたり、増改築したりする際に、地主から承諾を得るために支払う費用です。借地上の建物は基本的に借地人の所有物であり、建築基準法を満たしていれば自由に増改築が可能です。

しかし、契約書に増改築禁止特約がある場合や、新法借地権での更新契約がある場合には、地主の承諾が必要となります。この際に、承諾料が契約書に定められている場合はその金額を支払い、定めがない場合には支払いの義務はありませんが、一般的な相場として更地価格の3～5％が目安となります。

承諾が得られない場合には、裁判所に申し立てを行い、地主の承諾に代わる許可を求めることも可能です。

抵当権設定承諾料

抵当権設定承諾料とは、借地上の建物に抵当権を設定する際に、地主から承諾を得るために支払う費用です。原則として、借地人が借地上の建物に抵当権を設定することは自由であり、通常は地主の承諾は不要です。

しかし、借地人が地代を滞納して借地契約が解除されると、借地権が消滅してしまい、担保としての価値がなくなります。そのため、金融機関は融資の際に「借地契約を解除する前に銀行に連絡する」という内容が含まれた地主の承諾書を求めることが一般的です。

これにより、金融機関は契約解除前に建物を押さえることが可能となります。抵当権設定承諾料の相場は、借地権価格の10％程度です。地主の承諾が得られない場合、住宅ローンの利用が難しくなるため、事前に金融機関や地主に問い合わせて問題を解消することが重要です。