借地に建てた家を相続放棄する手続きの流れ｜解体費用が払えない・相続したくない時の選択肢を紹介

そもそも借地権とは

借地権とは、借地借家法において定められた「他人の土地を借りて、その上に建物を建てて所有するための権利」です。

土地を借りた人（借地権者）は、その対価として、毎月または毎年、土地の所有者（地主）に対して土地の使用料（地代）を支払わなければなりません。地代の金額や支払い方法は、借地権設定時に地主との間で交わされる契約によって定められます。

なお、借地権には経済的な価値が認められているため、借地権の名義人が亡くなった場合、借地権は遺産として相続の対象となります。

1.必要書類を準備して家庭裁判所に申述する

相続放棄の手続きを始めるには、まず必要な書類を準備し、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述する必要があります。主な必要書類は以下の通りです。

相続放棄に必要な書類

• 相続放棄申述書（家庭裁判所に備え付けの用紙）
• 被相続人の住民票除票または戸籍附票
• 相続放棄する者（申述人）の戸籍謄本

なお、申述人の続柄によって追加で必要な書類があります。詳しくは最高裁判所のホームページをご確認ください。

申述にかかる費用は、収入印紙800円分（申述人1人につき）と連絡用の郵便切手代（数百円分）です。

2.家庭裁判所から送付される照会書を返送する

相続放棄の申述を家庭裁判所に提出してから約2週間程度で、家庭裁判所から照会書が送付されます。照会書は、相続放棄の手続きを進める上で重要な書類であるため、適切に回答して返送しましょう。照会書の一般的な質問事項は以下の通りです。

照会書に記載の質問事項の一例

• 相続開始を知った日
• 申述者（相続放棄をする人）と被相続人との関係
• 相続放棄の理由
• 相続財産の状況
• 相続放棄の意思

照会書を放置してしまうと、相続放棄の手続きが滞る可能性があります。家庭裁判所は、返送された照会書の内容を元に審査を行うため、速やかに回答し返送しましょう。

3.受理されれば相続放棄申述受理通知書が届く

相続放棄の申述が受理されると「相続放棄申述受理通知書」が申述者に送付されます。

一方で、「相続放棄申述受理通知書」ではなく「相続放棄申述受理証明書」を求められることがあります。それぞれの違いは以下の通りです。

相続放棄申述受理証明書が求められるのは、以下のようなケースです。

相続放棄申述受理証明書は、このような場面で相続放棄の事実を公的に証明する役割を果たします。

地代・固定資産税・相続税・解体費用を支払う必要がない

通常、借地に建てた家を相続すると、相続人には以下の費用を支払う義務が生じます。

地代の金額は契約内容や地域によって大きく異なりますが、一般的に月額で数万円から数十万円程度です。建物の固定資産税は構造や面積、築年数によって金額が異なりますが、築年数が経過する毎に安くなっていきます。

相続税の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」です。法定相続人が3人の場合、4,800万円までは非課税となります。解体費用の目安は以下の通りです。

【1坪あたりの解体費用】

• 木造：40,000円
• 鉄骨造：60,000円
• 鉄筋コンクリート造：70,000円

相続放棄をすることで、これらの費用を支払う必要がなくなるため、経済的な負担から解放されます。

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建物を管理する必要がない

借地に建てた家を相続した場合、その家に住まなくても建物の管理責任が生じます。空き家のまま放置すると、以下のようなリスクが生じる可能性があるため注意しましょう。

相続放棄をすることで、これらの管理責任から解放され、予期せぬトラブルや経済的負担を回避できます。特に遠方に住んでいる場合や、適切な管理が難しい場合には有効な選択肢となります。

地主やその他の相続人とのトラブルを回避しやすい

借地に建てた家を相続すると、地主やその他の相続人とのトラブルが発生する可能性があります。具体的には以下の通りです。

【地主とのトラブル】

• 地代の支払い遅延や滞納問題
• 借地契約の更新交渉での対立
• 土地の使用方法に関する制限や条件変更の要求

【他の相続人とのトラブル】

• 相続財産の分割方法に関する意見対立
• 建物の使用や管理方法についての不和
• 修繕費用や税金の負担割合をめぐる争い

相続放棄をすることで、これらの複雑な人間関係や利害関係から距離を置き、将来的なトラブルを回避しやすくなります。特に家族間や地主との関係が良好でない場合、相続放棄によるメリットが大きいでしょう。

借地権以外の遺産もすべて相続できない

相続放棄では、プラスの遺産とマイナスの遺産を選択的に放棄できません。つまり、相続放棄を選択すると借地権だけでなく、預貯金や有価証券、貴金属等すべての遺産に対する権利を放棄する必要があります。

したがって、相続放棄を検討する前に、被相続人の遺産全体を調査し、評価することが重要です。借地権以外に価値のある資産が含まれている可能性があるため、それらを見落とさないようにしましょう。

専門家にも相談し、遺産の総合的な評価を受けるのがおすすめです。

建物の売却などによる利益が得られない

相続放棄をすると、被相続人の財産に対するすべての権利を放棄することになります。借地に建てられた建物も例外ではありません。結果として、以下のような機会を逃すことになります。

特に、建物が良好な状態であったり、人気のあるエリアに位置していたりする場合、慎重に検討する必要があります。建物や借地権の現在の価値だけでなく、将来的な価値や収益の可能性も考慮しましょう。

相続人同士で情報を共有しなければトラブルの原因になりやすい

一部の相続人だけが相続放棄をすると、他の相続人とトラブルになる可能性があります。なぜなら、相続放棄をすると、他の順位の相続人や後順位の相続人に地位が移るためです。例えば、相続人の兄弟が3人いて1人だけ相続放棄をすると、他2名で負担しなければなりません。

　

そのようなデメリットを避けるためには、以下の対策が効果的です。

これらの対策により、円滑な相続を実現できる可能性が高まります。

他に相続したい遺産がないか確認する

相続放棄を検討する際、借地に建てた家屋以外の遺産を確認することが重要です。相続放棄は被相続人のすべての財産に対して一括して行われるため、他の価値ある資産も同時に放棄することになります。

具体的には以下の通りです。

これらの資産を見落とすと、借地権の負担を避けるつもりが、予想外の損失につながる可能性があります。相続放棄を決断する前に、専門家に相談して被相続人の財産全体を詳細に調査しましょう。

勝手に建物を解体しない

借地に建てた家の相続放棄を考える際、勝手に建物を解体してはいけません。通常、借地上の建物を解体するには地主の許可が必要であるためです。

地主の許可を得ずに解体すると、借地権の契約違反となり借地権契約解除の「正当な事由」に該当する可能性があります。最悪の場合、借地権を失い、土地を明け渡さなければならない事態に陥るのです。

相続放棄を考えている場合でも、正式な手続きが完了するまでは建物をそのままの状態で保持しましょう。

相続放棄の申請には期限がある

相続放棄の申請には法定の期限があり、相続人が相続開始を知った日から3ヶ月以内に申請する必要があります。

3ヶ月を過ぎると、原則としてプラスの財産もマイナスの財産も全て相続する「単純承認」に移行します。

特別な事情がある場合は家庭裁判所の判断により相続放棄が認められることもありますが、基本的には相続発生後早い段階で相続放棄の申述をしましょう。

相続放棄をしても保存義務が残る可能性がある

相続放棄をした場合でも、一定の状況下では相続財産の保存義務が残る可能性があります。これは民法第940条に規定されており、以下のような場合に保存義務が生じます。

相続放棄をしたとしても家屋自体は残るため、相続人もしくは相続財産管理人が選任されるまでの間は保存義務が生じます。保存義務の内容には、建物の維持管理、重要書類の保管などが含まれます。

地主に買収してもらう

借地に建てた家を地主に買い取ってもらうには、地主と交渉を行い、売買契約を締結する必要があります。不動産会社に家の査定を依頼し、査定価格をもとに売却価格を設定しましょう。

地主に買い取ってもらうことで、借地契約の終了に伴う解体費用や手続きの負担を避けられる可能性があります。また、手元に売却資金を得ることで、新居の資金に充てることもできます。

ただし、地主が買い取りを拒否する場合や、交渉が難航する場合があるためスムーズに進むとは限りません。不動産会社などにも相談し、進め方を考えましょう。

底地と建物を同時売却する

底地と建物の同時売却とは、地主（底地所有者）と借地権者（建物所有者）が協力して、両方の権利を一括して第三者に売却する方法です。

この方法は、借地権と底地権が一つになり、完全な所有権の不動産として売却できるため、底地と建物を個別に売るよりも買い手が見つかりやすく、売却価格が高くなる可能性があります。

ただし、地主と借地権者の双方が合意する必要があるため、地主との関係性が良くないと現実的ではありません。事前に双方が売却条件や利益の分配について十分に話し合い、合意を形成することが重要です。不動産の専門家を交えて、法的な問題や税務面での対応も確認する必要があります。

第三者に借地権を売却する

相続放棄する以外の選択肢として第三者に借地権を売却する方法もあります。新しい所有者が借地権者となり、地主との契約関係を引き継ぎます。

ただし、借地権は複雑な権利であるため、借地契約の内容や担保価値によっては買い手が付きにくい可能性があります。

また、借地権の売却は、地主の承諾を得なければなりません。譲渡承諾料が必要になる場合もあるため、事前に契約内容を確認しておきましょう。

賃貸物件として貸し出す

相続した建物を賃貸物件として貸し出して、家賃収入を得ることも可能です。

複雑な手続きも必要ありませんし、賃料収入を得ることで、長期的な収益が見込める点も大きなメリットです。ただし、賃貸経営には、空室リスクや賃借人とのトラブルリスクが伴うほか、建物の維持管理や修繕にコストがかかるため、賃貸経営の知識を身につけましょう。

また、借地契約の条件によっては、賃貸でも地主の同意が必要な場合があります。

更地にして返還する

更地返還とは、借地上の建物を解体し、更地にした状態で土地を地主に返還する方法です。これにより、借地契約が適切に終了し建物管理の負担もなくなります。

ただし、解体費用は借地権者負担となるため注意しましょう。立地や規模、構造によって解体費用は異なりますが、大まかな目安は以下の通りです。

【1坪あたりの解体費用】

• 木造：40,000円
• 鉄骨造：60,000円
• 鉄筋コンクリート造：70,000円

解体費用が支払えない場合は、自治体が提供する解体補助金の利用や、解体費用のためのローンを検討しましょう。