相続したアパートの売却方法は？必要な手続きや損をしないコツを紹介

アパート経営に時間がかけられない

アパート経営は、家賃収入が得られる一方で、オーナーとして多くの業務をこなす必要があります。

具体的には、次のような手間がかかります。

オーナー自身が仕事や家庭の都合で忙しい場合、こうした管理業務がおろそかになり、入居者トラブルや空室の増加につながるおそれがあります。管理会社に委託する方法もありますが、委託料がかかるため収益が減少することも少なくありません。

十分な時間をかけられないまま経営を続けると、資産としての価値が下がるリスクもあります。

そのため、安定した運用が難しいと感じた段階で、早めに売却を検討することが結果的に負担軽減や資産保全につながります。

アパート経営の経験や知識が少ない

アパート経営には、入居者募集や家賃管理だけでなく、建物の維持管理、賃貸契約、税務申告など、幅広い知識と経験が必要です。

不動産の市場動向や利回り、修繕のタイミングを正しく判断できないと、収益が思うように上がらなかったり、資産価値の低下を招いたりするおそれがあります。また、入居トラブルや法改正への対応を誤ると、思わぬ損失や法的トラブルに発展することもあります。

経験や知識が十分でない状態で経営を続けるより、売却も含めて今後の活用方法を検討することが、リスクを抑えて資産を守るためにも大切です。

修繕に多額の費用がかかる

相続したアパートは長年使われていることも多く、老朽化が進むと修繕費の負担が大きくなります。

アパートの主な修繕箇所には次のようなものがあります。

大規模な工事が必要になる場合は数百万円単位の出費になることも珍しくありません。

さらに共用部分の劣化や室内設備の故障が増えると、入居者の満足度が低下し、退去や空室のリスクが高まります。修繕を後回しにすると資産価値が下がり、将来的に売却しても十分な価格がつかない可能性もあります。

長期的に見て維持管理にかかるコストが大きすぎると感じた場合は、思い切って売却を検討するのも賢明な選択です。

毎月の収支がマイナスになっている

アパートの毎月の収支がマイナスになっている場合も、早めに売却を検討した方がよいでしょう。

アパート経営では、家賃収入からローン返済や管理費、固定資産税、修繕費などを差し引いた金額が毎月の収支となります。この収支がマイナスの状態が続いている場合は注意が必要です。特に建物の老朽化が進んでいる場合や、入居者の確保が難しい地域では、収支改善が難しくなります。

短期的に黒字化できる見込みがないと判断したときは、無理に運営を続けるよりも、早めに売却を検討したほうが結果的に損失を抑えられる可能性があります。

資産価値の維持が難しい

アパートの資産価値を維持するのが難しいと判断した場合は、早めの売却を検討することが重要です。

アパートの価値は、建物の状態だけでなく、地域の需要や市場環境にも大きく左右されます。例えば、周辺エリアに新築物件が増えたり、人口減少や賃貸需要の低下が進んだりすると、満室を維持することが難しくなり、収益性も下がります。

将来的な賃貸需要や価格動向を見極め、「今後の価値上昇が見込めない」と判断したタイミングで売却することが得策です。

個人売買

個人売買は、不動産会社を介さずに買主と直接取引を行う方法です。

仲介手数料が不要なため、売却額をそのまま手元に残しやすいメリットがあります。ただし、価格設定や契約書の作成、登記手続き、トラブル対応などをすべて自分で行う必要があり、専門知識が求められます。

不動産取引に慣れていない場合はリスクが高く、特に相続物件のように権利関係が複雑なケースでは慎重な対応が必要です。

任意売却

任意売却とは、アパートに住宅ローンなどの借入金が残っている場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。

通常の競売より高い価格で売れる可能性があり、売却後の残債を減らせるのが大きなメリットです。ただし、債権者との調整や必要書類の手続きが複雑で、専門的な知識が求められます。また、売却までの期間が限られているケースも多く、任意売却の実績がある不動産会社へ依頼することが重要です。

ローン返済が難しく、競売を避けたい場合や、できるだけ資産価値を残したい場合に適した選択肢といえます。

仲介

仲介とは、売主が不動産会社と媒介契約を結び、会社が広告や内見対応を通じて買主を探す方法です。

市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、専門知識がなくてもスムーズに取引を進められるのが大きな利点です。

交渉や契約書の作成、手続きもすべて代行してもらえるため、手間を抑えながら安心して売却できます。ただし、売却までに時間がかかる場合があり、成約時には仲介手数料が発生する点に注意が必要です。

時間的な余裕があり、少しでも高く売りたい場合に適した方法です。

不動産会社による買取

不動産会社による買取は、会社に直接アパートを買い取ってもらう方法です。

買主を探す必要がなく、最短で数日〜数週間で現金化できるスピード感が大きな魅力です。相続後すぐに資産整理をしたい場合や、管理・修繕の負担から早く解放されたい場合に適しています。

また、契約不適合責任が免除されるケースもあり、売却後のトラブルを防ぎやすい点もメリットです。ただし、市場価格よりも安くなる傾向があるため、相場より高値で売りたい場合は仲介も含めて比較検討するとよいでしょう。

手間をかけず確実に売却したい方におすすめです。

アパートの所有期間を確認する

相続したアパートを売却する際は、所有期間の確認が重要です。

所有期間が5年以下か5年を超えるかで、税率が大きく異なるため、予想外の税負担を避けるには必ず期間を正確に把握しましょう。

以下は譲渡所得税の種類と所得税率です。

参照元：国税庁「No.1440 譲渡所得」

相続によって取得した場合、被相続人の所有期間も引き継がれるため、自分が相続してからの期間だけで判断しないよう注意が必要です。

売却前に登記簿謄本などで正確な所有期間を確認しておくことで、予想外の税負担を避けることができます。

相続税の取得費加算の特例が適用できるか確認する

相続したアパートを売却する際は、相続税の取得費加算の特例が適用できるか確認しましょう。この特例を使うと、相続時に支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。

参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

適用条件は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することです。

相続税額が大きいほど節税効果も大きくなるため、早期に税理士など専門家に相談し、手続きを進めるのが安心です。

共有の場合は全員の同意が必要になる

相続したアパートが共有になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。

1人でも反対すれば売却手続きは進められず、合意形成が取れないままでは、資産の処分や有効活用が難しくなります。事前に共有者間で売却の意向や代金の分配方法を話し合い、合意しておくことが不可欠です。

口約束ではなく、書面で合意内容を残すことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

共有物件の売却は、時間と手間がかかるため、早期に話し合いを始め、専門家のサポートを活用することが重要です。

売却のタイミングに気をつける

相続したアパートを売却する際、損をしないためには売却のタイミングを見極めることが重要です。

不動産市場の動向や地域の需要、周辺の再開発計画などを確認し、価格が下がる前や需要が高まるタイミングで売却を検討しましょう。また、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が下がるため、税負担を抑えるためにも売却時期を見極める必要があります。

市場の状況や専門家のアドバイス等を参考に、ベストなタイミングを逃さないようにしましょう。

入居率を高める

入居率を高めることは、相続したアパートを高く売却するための重要なポイントです。

満室に近い状態の物件は、買主にとって魅力的であり、価格交渉でも有利になります。入居率を上げるには、以下のような工夫が効果的です。

管理会社に依頼する場合も、積極的な募集活動を求めることが大切です。

入居率が低いと、買主もリスクを感じやすくなり、売却価格が下がるおそれもあります。

売却を検討している間も、入居率を意識した運用を心がけることで、資産価値を維持または高めることができます。

信頼できる不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社に相談することは、相続したアパートの売却で損をしないために欠かせません。

複数の会社に査定を依頼し、実績や評判、提案内容を比較することで、より適切な業者を選ぶことができます。

信頼できる会社は、市場動向や売却戦略について丁寧に説明し、トラブルや不利益を防ぐためのアドバイスもしてくれます。また、契約や交渉のサポートも充実しているため、安心して売却を進められます。

売却の成功には、専門知識を持つ不動産会社との連携が不可欠です。