相続した中古マンションの売却完全ガイド｜手続き・税金・高く売るコツ

相続から売却までの一般的な流れ

相続した中古マンションの売却は、『仲介』だけでなく『買取』も選択できます。

まず相続人同士で話し合い、相続登記による名義変更などの手続きを進めるのが基本です。仲介での売却の場合は、以下のような流れになります。

1. 相続発生後、遺産分割協議を行う
2. 必要書類を揃え、相続登記で名義を変更する
3. 固定資産評価や不動産の状況確認を行う
4. 信頼できる不動産会社を選び、査定を受ける
5. 媒介契約を締結した後、買主との売買契約を進める
6. 決済と所有権移転登記が完了すれば売却成立

一方、買取の場合は、媒介契約を結ぶことなく、直接不動産会社や専門の買取業者に査定を依頼し、提示価格に納得すればすぐに契約できます。主な流れは以下の通りです。

1. 買取業者へ査定を依頼する
2. 買取価格に合意後、売買契約を締結する
3. 決済と所有権移転登記を実施する

買取は営業活動や内覧対応が不要なため、速やかに現金化できるメリットがあります。不明点が多い場合も、専門業者と相談すれば安心して取引を進められます。

必要な手続きと主な書類一覧

中古マンションを相続して売却する場合、事前に必要な手続きや書類を把握すると、スムーズに進められます。相続登記手続きと売却手続き時には、以下の書類が必要となります。

必要書類が不足すると手続きが滞るため、早めに揃えておくと安心です。一括でまとめて準備することが、売却を円滑に進めるための重要なポイントです。

売却のタイミングと期限

中古マンションの相続売却において、適切なタイミングや法的期限を把握して計画的に進めることが大切です。

相続から3年以内に売却すれば、相続税の取得費加算の特例を利用できるため、節税効果が期待できます。また、相続登記の義務化により、相続発生から通常3年以内の登記申請が必要です。

売却のベストタイミングは物件市況や買主の動向によっても左右されるため、複数の不動産会社で相談しながら最適な時期を見極めましょう。

土地評価額や権利関係がやや複雑

マンション売却は、土地の評価や権利関係が一戸建てよりやや複雑です。マンションでは『土地評価額＝路線価×敷地の評価対象面積×持ち分割合』という計算方法が用いられます。

路線価は国税庁が毎年公表する数値で、マンションの敷地に面した道路の価格をもとに決まり、持分割合は専有部分と共用部分を床面積で振り分けたものです。

土地評価が正しくできていないと、税金や売却価格にも影響するため、計算方法の確認が重要です。​

マンション特有の書類や契約内容の確認・引継ぎが必要

マンションの売却時には、物件の共有部分や管理組合との関係も踏まえた確認や引継ぎが重要です。基本書類以外にも、マンション特有の各種資料や契約内容の確認を進めましょう。

これらの資料は買主への説明だけでなく、物件の価値や快適さを正しく伝える役割があります。所有マンションならではの管理体制や契約内容の引継ぎは、売却成立後のトラブル予防に役立ちます。

売却には管理組合への届出が必要な場合がある

マンション売却時は、管理組合への届出や承認が求められるケースがあります。

物件によっては売買契約を結ぶ前に管理組合への事前届出を義務づける規約があり、管理規約の確認を怠ると売却手続きが進まないケースもあります。

例えば、ペット飼育や駐車場利用権など特殊な契約内容がある場合、管理組合と協議が必要です。事前届出を徹底することで取引上のトラブルを回避でき、売却完了まで円滑に進められます。

一軒家より節税効果が高い

マンションの相続売却は、状況によっては一軒家よりも節税効果が大きくなるケースがあります。

理由の一つは、所有マンションの敷地評価が『敷地権割合（＝土地の持分割合）を用いて按分される』仕組みにより、宅地部分の相続税評価額が比較的低くなりやすい点です。

また、評価方法として路線価方式が適用される場合でも、専有部分だけでなく共有部分も敷地権割合に基づいて按分されるため、1人あたりの土地評価額が抑えられる傾向があります。

さらに、『小規模宅地等の特例』を適用できれば、最大80％の減額も可能です。

こうした仕組みにより、マンションは相続税評価額が低くなりやすく、結果として税負担の軽減につながるのが特徴です。

一軒家より売れやすい傾向にある

中古マンションは一軒家と比較して売れやすい傾向にあります。都市部や利便性の高いエリアでは需要が集中し、築年数や管理状況が良好な物件ほど早期売却できるケースが多いです。

例えば、駅近や管理体制が整っているマンションでは複数の買主が現れるケースがあります。

物件価値が相場に左右されやすく、適正価格での売却チャンスも豊富であり、流動性が高いため資産整理時の選択肢として有力です。

譲渡所得税・住民税

中古マンションの売却では、『譲渡所得税』と『住民税』の納付が必要です。

譲渡所得は『売却価格－取得費－譲渡経費－特別控除』で求め、確定申告で申告します。税率は物件の所有期間で異なり、相続して5年を超えて保有した場合は税負担が軽減されます。

相続税の申告期限から3年以内に売却すると、取得費加算の特例でさらに節税できるため、タイミングも大切です。

このほか、特例や控除制度の有無によって実際の課税額は大きく変動します。事前に把握し、必要な手続きを進めることが不要な税負担回避のコツです。

印紙税

売買契約書を作成するときには『印紙税』が発生します。

印紙税とは、契約金額ごとに収入印紙で納付する税金であり、貼付を忘れると無効となる場合や追徴課税のリスクがあります。

契約締結時は必ず金額と要件を整理しましょう。

軽減後の金額は適用期間に注意し、売買契約書が複数存在する場合は全て税金が必要です。印紙不足は認められないため慎重に確認しましょう。

登録免許税

売却時に抵当権抹消や所有権移転登記があると『登録免許税』が発生します。金額は登記の内容や物件額で異なりますが、主なものは以下の通りです。

売却前にあらかじめ必要額を準備し、司法書士への依頼や納付の手続きを確実に行う必要があります。

消費税

中古マンションの売却における消費税の課税対象は、売主の属性と資産の用途で変わります。土地の売買に消費税は発生しませんが、建物部分については以下の違いがあります。

仲介の場合も買取の場合も原則は同じですが、買取は直接業者が買主となるため条件を明確に理解しておくことが大切です。

法人や事業用資産の売却時は、建物部分にのみ課税されるケースもあるため注意しましょう。

仲介手数料や司法書士報酬などのサービス費用には消費税が発生するため、見積もりや明細で内訳も必ず確認する必要があります。

相続から3年以内の売却を目指す

相続した中古マンションは、相続開始から3年以内に売却を完了すると取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除など、節税につながる優遇制度が適用できます。

期間を過ぎるとこうした特例が使えず、税負担が大きくなります。

節税効果を最大限得たい場合は、相続後に早めの売却計画を立てることが大切です。手続きや相談は余裕を持って行いましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

居住用財産の売却時に適用できる『3,000万円特別控除』は、譲渡所得が生じた際に大幅な節税効果をもたらす重要な制度です。

この制度では、マンションが居住用として利用されていた場合、所有期間や年齢を問わず、売却した際の譲渡所得から最大3,000万円まで控除が認められます。

具体的には、譲渡所得が2,800万円であれば控除を活用することで課税対象はゼロとなり、納税額が大幅に減少します。

特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

売却時は必ず要件を確認し、確定申告時に忘れずに手続きを取りましょう。

費用や領収書はしっかり保管

中古マンションの売却時には、仲介の場合も買取の場合も費用や領収書の管理が重要です。

譲渡所得の計算では、売却に関連する経費が所得から差し引けるため、税負担を下げるコツとなります。以下のような費用が経費として認められやすいです。

実際に支払った費用は全て領収書や明細書としてしっかり保管し、確定申告時に提出してください。

領収書がなければ経費にできず税金が高くなるため、販売活動を始めた時から記録管理を徹底しましょう。仲介でも買取でも同様に、節税を意識した積極的な保管が納税額軽減の第一歩です。

5年を超えて保有している場合は税率が低くなる

中古マンションを相続し、3年以内の売却による特例や控除の適用タイミングを逃してしまった方は、所有期間が5年を超えてから売却することも有効な節税手段です。

所有期間が5年を超えると『長期譲渡所得』として扱われ、譲渡所得税は15.315％、住民税は5％と大きく税率が下がります。

一方、5年以下で売却した場合は『短期譲渡所得』となり、合わせて約40％もの高い税率が課されます。

なお、この5年のカウントは被相続人が取得した日から通算するため、相続後の自分の保有期間だけで判断せず通算年数を必ずチェックしてください。

結果として、急いで売却せずに長期保有を選ぶと、納税額が大幅に軽減される場合があります。税率の違いは手元に残る資金を大きく左右するため、売却タイミングの選択も慎重に検討しましょう。