違法建築と既存不適格の違いとは？再建築不可の要因や売却方法について解説

違法建築とは

建設当初から建設基準法や条例に反している建築を指します。現在では建物の建築工事が完了した際に法令に適合しているかを検査する義務（完了検査）がありますが、この完了検査が義務化されたのは平成11年であり、それ以前に建てられた物件では完了検査を受けていない建物もあります。

そのため、なかには建設当初から法令に違反していながらも、そのままになっている建物があります。完了検査の概要についてはこちらをご参照ください。

既存不適格とは

建築時には法令に適合していたものの、法改正により違反となってしまった物件を指します。現行の法律基準を満たしておらず、設備や構造面の安全性に問題がありますが、原則的に継続利用することが認められています。

つまり違法建築との違いは、建築の時点で合法であったか否かという点が大きなポイントです。

建ぺい率や容積率がオーバーしているケース

引用：国土交通省『人口の推移と将来設計』

建ぺい率とは、敷地面積を真上から見た時の建物の割合を指し、容積率は敷地面積に対する建物の延床面積を指します。それぞれの比率は用途地域別でパーセンテージが決まっており、都道府県によっても数値は異なります。以下はそれぞれの目安です。

上記図のように、建ぺい率は建物を真上から見た時の面積÷敷地面積に100をかけた数値（％）、容積率は延床面積÷敷地面積に100をかけた数値（％）で求めることができます。この割合内に収まっていない建物は法律に適合していない建物ということになります。用途地域は自治体の都市計画図で確認することができ、インターネット上でも調べることが可能です。

用途を違反しているケース

「用途地域」には利用用途についても規定があり、具体的には用途地域別に以下のような規定があります。

この規定は市街地の環境を保全するために設けられており、上記の用途に適していない建物は法律に適合していないということになります。

接道義務を満たしていないケース

引用：国土交通省『建築基準法精度概要集』

建築基準法により「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない」という接道義務があります。この接道義務は1950年に制定されたため、それ以前に建築された建物の中には接道義務を満たさない「再建築不可」が存在します。

再建築不可は建物ではなく土地に対しての呼称ですが、再建築不可の土地にある建物は違法建築に該当し、一度解体してしまうと再建築ができなくなってしまいますので、注意が必要です。

斜線制限を守っていないケース

引用：国土交通省『建築基準法（集団規定）』

斜線制限とは、道路や隣地の日照権の確保や風通しの良い住環境を守る目的で定められており、隣地との境界線や道路境界線からの距離に応じて建物の高さを制限するものです。建物の建築をする際には、この斜線制限のルールに沿った高さの建物にする必要があると定められています。

絶対高さ制限をオーバーしているケース

引用：国土交通省『建築基準法（集団規定』

絶対高さ制限とは、戸建てエリアに高い建物を建てないために決められている制限であり、第一種低層住居専用地域では10ｍ、第二種低層住居地域では12ｍと定められています。建築時には制限内の高さであったとしても、用途地域の変更などにより絶対高さ制限をオーバーしてしまうというケースもあります。

採光不良であるケース

引用：国土交通省『人口の推移と将来設計』

建築基準法第28条において、住宅の各部屋には採光できる開口部（窓）を設けなくてはならないと定められており、必要な開口部（窓）の面積は部屋の床面積に対して「1／7以上」でなければ採光不良ということになります。

耐震基準を満たしていないケース

耐震基準は1981年6月に改正され、それ以前の耐震基準は旧耐震、以降が新耐震と呼ばれています。それぞれの耐震基準には以下のような違いがあります。（参照：国土交通省『Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題』）

これにより、1981年6月以前に建てられた旧耐震の建物は既存不適格となり、改正以降の建物で新耐震基準を満たしていない建築は違法建築となります。

無届で増築をしているケース

届出をださずに増築をしている場合も、建ぺい率や容積率などの点から法令に適合していない可能性があります。物置小屋やカーポートの設置なども建ぺい率の計算に含まれますので、申請せず後から増設した場合には法令違反となる可能性がありますので注意が必要です。

違法建築物の場合

違法建築物であると判明した場合、以下のような是正命令を受けます。

違法建築物を所有しているだけでは罪に問われることはありませんが、上記のような是正命令を受けたにも関わらず、対応しない場合は刑事罰が科せられます。また、是正が完了するまでは電気・ガス・水道などといったインフラ設備が停止されることもあり、実質生活することができなくなる可能性もありますので早急に対処するようにしましょう。

なお、是正命令に対する責任は、物件の所有者だけでなく、物件を建てた施工業者も担います。当事者で話し合いを行い、対策する必要があります。

既存不適格の場合

違法建築物とは異なり、既存不適格物の場合は基本的に是正命令を受けることはありません。ただし、倒壊の危険性や健康被害などの有害性があると判断された場合には、既存不適格物であっても違法建築物と同様に取り壊し命令などの是正命令を受けることがありますので、注意が必要です。

また、大規模な増改築や修繕を行う場合、是正義務として、現行の建築基準法に適用しなければなりません。

建築確認証、検査済証

建築確認証は建築を行う際に必要な書類であり、検査済証は建築後の検査を受けたことの証明書類であることから、これらの書類が確認できれば少なくとも違法建築ではないと判断ができます。

建築確認台帳記載事項証明書

前述の建築確認証や検査済証を紛失してしまっている場合、役所で建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらい、建築確認日と検査済日が確認できれば、違法建築ではないと判断できます。検査済証の日付の記載がないものは、検査を受けていない違法建築の可能性があります。

登記簿

法務局で取得できる登記簿を確認することで無届けの増築の有無を判断することができます。登記簿に載っていない部分がある場合は違法に建築している可能性が高いと言えます。

現況調査チェックリスト

現行の建築基準法に適合しているかを確認することができるものであり、それぞれの市町村ごとで項目は異なります。この書類を確認することで既存不適格の建物であるかを判断することができますが、調査項目が多く専門知識も必要であることから専門業者に依頼をすることが一般的です。

再建築ができない

前出の「違法建築や既存不適格となる原因」でお伝えしたように接道義務を満たしていないケースでは再建築不可となりますので、個人への売却が難しくなる傾向にあります。

住宅ローンが通らない

既存不適格建築物の場合、金融機関の住宅ローン審査が通らないことがほとんどです。違法建築物に至っては、住宅ローンを使うこともできません。住宅を購入する方の大半は住宅ローンを利用することから、売却は難しくなります。

購入希望者が少ない

違法建築や既存不適格であることは基本的にマイナス要因であるため、購入希望者自体が少なく、売却が難しい原因となってしまいます。

現金購入が可能な相手を探す

前述のように違法建築物や既存不適格建築物は住宅ローンを組むことが難しいため、現金購入が可能な相手を探す必要があります。ただし、一般的に相場よりも安い金額設定となる上に現金で購入してくれる買い手を探す場合には、販売価格は低くなると考えられます。

建物を取り壊して売却する

建物を取り壊すことによって違法建築や既存不適格ではなくなる場合、更地にしてから売却することで買い手がつく可能性が高まります。ただし、前述のような再建築不可物件の場合は解体してしまうと再建築を行えないので注意が必要です。

法律に適合していない要因を解消する

法律に適合していない要因をあらかじめ解消しておくことで、買い手がつく可能性が高まります。ただし、要因を解消するにあたっては高額な費用がかかる場合もありますので、売却金額との兼ね合いを考慮することが大切です。また、要因の解消には専門的な知識も必要となりますので、まずは専門知識のある不動産会社などに相談するとよいでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

前述したように違法建築や既存不適格の建物は個人への売却が難しく専門的な知識も必要なため、不動産会社に買い取ってもらうことがおすすめです。違法建築物や既存不適格の建物のほか「再建築不可」の物件でも買取を行ってくれる不動産会社もありますので、買取依頼をしてみてはいかがでしょうか。