間口が狭い旗竿地が売れない理由まとめ！売却する方法はある？

再建築不可物件の可能性がある

旗竿地の特徴的な形状が、再建築不可の理由となっているケースが考えられます。旗竿地は竿（路地）に付けた旗（敷地）のような形状の土地を指しますが、敷地から路地の距離が長すぎる場合や、道路に面している間口の幅が2m未満の場合には、再建築不可として扱われてしまいます。

再建築不可物件とは、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在し、現行の建築基準法を満たしていないことが主な理由です。現存している建物が解体などに理由で滅失してしまうと、二度と建物を建てることができません。

再建築不可の旗竿地：道路に接している間口が2m未満

旗竿地の間口が、2ｍ未満の場合、接道義務を満たしていないため再建築不可となります。

接道義務とは、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければいけないという決まりです。さらに、その建築基準法上の道路とは、幅員（道幅）4ｍ以上ではないといけません。このいずれも満たしていなければ、建築できる土地とみなされないため、再建築不可となります。今回はこの接道義務のうち、間口が2ｍ未満ということで再建築不可となります。

再建築不可の旗竿地：路地が長すぎる

旗竿地が再建築不可になる理由は前述の2つのケースがほとんどですが、路地状部分の長さが規定以上という理由で再建築不可になることがあります。この路地状部分の長さについては、自治体ごとに条例で決められているため、建築基準法上の規定ではありません。

一例として、東京都では20ｍを超える路地状部分の場合は、間口が3ｍ以上ではないと建築できないという条例があります。こちらに関しては、旗竿地の所在する自治体に事前に確認してみましょう。

　

工事費が割高になる可能性がある

旗竿地だと、工事費が割高になる可能性があります。主に次の工事費が想定されます。

いずれも旗竿地特有の地形が原因となり、工事費が割高になることが考えられます。実際に建築できるのは路地状部分を通った奥にある広い敷地であり、そこから道路までの距離が長いため、工事効率が悪く工期が長引くことが考えられます。その分人件費もかかるため、建築費用や解体費がかさむことになります。

ライフラインや電気設備も同様で、前面道路から建物まで配線等を引き込む工事が長引くことが考えられます。旗竿地はそもそも大型重機が入らないため、時間も費用もかさんでしまうのです。

路地の部分が他人名義になっていることがある

旗竿地の路地状部分が、他人名義であることがあります。完全に他人名義ではなくても、敷地を隣接する所有者との共有名義である場合もあります。その場合、路地を共有している人に許諾を得るなどしなければ、旗竿地を売却するのは難しいでしょう。

日当たりや風通しが良くないことが多い

旗竿地のうち建物が建てられるのは、路地状部分を抜けた奥の敷地です。すでに周りには建物が建っているため、ほかの建物に囲まれています。そのため、日当たりや風通しが悪いことがあります。

住宅ローンが通りにくい

住宅ローンの融資を受ける際、金融機関はその返済期間中に土地や建物を担保にします。つまり抵当権を設定するのですが、その際に担保価値が低いと、希望する金額が借りられないことになります。さらに、旗竿地で再建築不可であれば、建物が滅失しても再建築できず、担保価値がつけられないことになってしまいます。

以上のような理由から、旗竿地は不動産流通において価値は高くありません。そのため、金融機関は融資を慎重に判断します。

隣地の一部を買い取って売却する

　

旗竿地に隣接する土地所有者と交渉し、接道義務を満たすように土地を譲渡してもらう方法があります。買い取った敷地を自身が所有する旗竿地と合わせて、接道義務を満たした状態で売却します。結果として再建築不可ではなくなるため、旗竿地のままで売却するよりは買い手がつきやすくなります。

隣地と自身の土地を等価交換して売却する

旗竿地を売却するために、隣地の土地所有者に交渉し、路地状部分の間口が接道義務を満たすような面積分を交換してもらう方法があります。旗竿地の所有者は、路地状部分ではない部分の敷地を譲ることで交換を成立させます。

土地の価値に応じて、交換する面積は必ずしも同等でなくてもよいでしょう。旗竿地の所有者としては、接道義務を満たすことが大前提であるため、価値が同じくらいになるような面積で交換を交渉するとよいでしょう。

セットバックを行う

前面道路の幅員が4m未満の場合、接道義務を満たしていないため再建築不可のままで売却しづらいでしょう。そこでセットバックを行って前面道路を4m以上にし、接道義務を満たす状態にすれば再建築は可能となり、売却しやすくなります。

セットバックとは、上記イラストのように前面道路が4mになるように敷地を後退させることをいいます。外観上は所有者の土地ではありますが、セットバック部分は道路とみなされるため、花壇として使うことや、物を置いてはいけません。つまり、セットバックとは、自身の所有する土地の一部を道路とみなすことで、前面道路を4m以上にするという方法です。

専門業者に買い取ってもらう

再建築不可物件を取り扱う専門業者に買い取ってもらう方法があります。買取は、専門業者が直接その物件を買い取るため、買主が見つからなくても買取の時点で売主に代金が支払われます。一般的な不動産流通のように、顧客を見つけてからでないと売却できず、売買代金が売主に支払われないということがありません。

注意したいのは、不動産業者に仲介をしてもらって売却する通常の方法よりも、買い取りのほうが代金は少なくなることがあるという点です。そのため、買取業者を利用する際には必ず事前に査定や見積もりを依頼して決めるようにしましょう。