共有持分は離婚でどう分ける？財産分与のルールと解消する4つの方法

『1/2ルール』が基本原則

離婚時に共有名義の不動産などを財産分与する際は、『1/2ルール』が原則です。

このルールは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産については、家事や育児といった目に見えない貢献も含めて平等と考え、財産を半分ずつ分けることが公平とされているためです。

例えば、夫の収入が高く妻が専業主婦の場合でも、互いの貢献度を同等とみなす点に特徴があります。

ただし、一方が特別な貢献をしたケースや婚姻期間が非常に短い場合には、分与割合が修正されることもあります。

持分割合が異なっていても、離婚時はこの1/2ルールが優先されるため、不動産などの共有資産も半分ずつ分配するのが基本です。

持分割合と財産分与の違い

共有持分の割合は、不動産を購入した際の出資額などによって登記上で決められますが、離婚時の財産分与とは必ずしも一致しません。

例えば、夫が90％、妻が10％という持分割合であっても、離婚時の財産分与では原則として1/2ずつ分配するのが基本です。

この仕組みを理解しないまま協議を進めると、将来トラブルや誤解の原因になります。持分割合と財産分与の違いは以下の通りです。

持分割合は購入時の出資関係を示すものですが、離婚時の財産分与では夫婦の貢献が同等と見なされるため、原則として1/2ずつ分け合う形になります。

持分割合に沿った分与を必ずしも行わないことを理解し、適切な手続きを進めることが重要です。

財産分与の3つの種類と共有持分

離婚時の財産分与には3つの種類があり、それぞれ目的や適用場面が異なります。代表的な財産分与の種類は以下の通りです。

• 清算的財産分与：婚姻中に築いた共有財産の精算を目的とし、1/2で分け合うのが原則
• 扶養的財産分与：離婚後に自立が難しい配偶者の生活を補うため、一定期間金銭を支払うもの
• 慰謝料的財産分与：不貞行為やDVなどで精神的苦痛を受けた場合、その補償として上乗せされる分与

この3つのうち、特に清算的財産分与では、共有名義の不動産や預貯金などが対象となります。

婚姻期間中に夫婦で築いた財産は名義や持分割合に関係なく、平等な精算を前提に分配されるため、共有持分の割合だけで判断せず、各分与の性質を踏まえて手続きをしましょう。

不動産全体を売却して現金分割

離婚時に共有持分を解消する方法として、最もシンプルなのが不動産全体を売却し売却代金を現金で分割する方法です。

現金で分けることで評価額や将来的な価値変動によるトラブルを防げるため、夫婦双方が納得しやすいというメリットがあります。

例えば、家を売って得たお金を半分ずつ分配すれば、公平性も確保しやすいです。

ただし、売却には夫婦双方の合意が不可欠であり、早期売却を目指す際に希望額で売れないこともあります。主に住居にこだわりがなく、現金分割を希望する場合に適しています。

どちらか一方が買い取る代償分割

どちらかがその不動産に住み続けたいなどの事情がある場合、『代償分割』を利用して相手の持分を買い取る方法が選ばれます。

この方法では、不動産の適正な評価額から持分相当の金銭を支払い、所有権を一方にまとめます。例えば、夫が妻の持分を買取ることで単独名義にでき、自分の意思で活用や処分ができるようになります。

買い取る側にはまとまった資金が必要ですが、売却や引越しの手間が省けたり、子どもの環境を維持できるなどのメリットがあります。

共有持分のみを第三者に売却

双方の合意が難しい場合や一方が現金化を急ぐ場合には、自身の共有持分のみを第三者に売却する方法がおすすめです。

共有持分だけでも法的に単独で売却できるため、相手の同意がなくても進めることができます。

ただし、持分のみを購入した第三者と元配偶者が新たなトラブルを生むリスクや、市場価格よりも安値での取引となりやすい点に注意が必要です。

不動産全体の売却が難しいときや、すぐに現金化したいときの選択肢です。

現物分割による解決方法

共有不動産が土地であれば、『現物分割』により物理的にエリアを分けて所有権自体を分割することもあります。

土地を分筆し、それぞれ単独で所有すれば、今後の利用や処分も双方の自由となります。現物分割は建物には適さない場合が多いですが、広い土地などで物理的に分割できる場合には有効です。

ただし、分筆や登記にかかる費用、土地の形状によって分割できない場合もあるため、事前の調査や専門家への相談が重要です。

財産目録の作成と共有持分の確認

離婚時に共有持分を売却する最初の段階では、夫婦で保有するすべての財産を整理した財産目録を作成することが重要です。

財産目録には、不動産、預貯金、株式などの資産と借金や住宅ローンなどの負債を項目別にリストアップして評価額を記載します。

共有持分については、不動産の所在地や登記簿上の持分割合、取得時期などを詳しく記録してください。

財産目録は夫婦間で財産分与の協議を行う際の資料になるため、漏れやミスがないよう慎重に作成しましょう。

財産の基準日は、別居日または離婚調停申立日のうち早い方の日となるため、その時点での価値を正確に把握し記載します。

不動産査定と売却価格の算定

共有持分の売却では、適正な査定価格の算定が欠かせません。査定は複数の不動産会社に依頼し、平均値や最も信頼できる評価額を基準とするのが一般的です。

離婚の財産分与では実勢価格を用いるケースが多く、約3ヶ月程度で売却できると予測される価格が算出されます。

査定方法は主に以下の種類があります。

• 机上査定：物件情報と周辺事例を基にした簡易算定
• 訪問査定：実際に物件を調査して行う詳細査定
• 不動産鑑定：鑑定士による法的効力を持つ評価

複数社での査定により査定額にばらつきが出る場合もあるため、最低3社以上から査定を受けることで適正価格を把握できます。

査定書には売却可能価格の根拠や市場動向が記載されているため、夫婦間の協議でも活用しやいです。

離婚協議書・合意書への盛り込み

査定が完了したら、共有持分の取り扱いについて夫婦間で協議し、合意内容を離婚協議書に明記します。

売却方法、売却価格、売却代金の分配割合、売却時期、諸費用の負担方法などを具体的に記載することが重要です。

例えば、『○○不動産を売却し、売却代金から諸費用を差し引いた金額を2分の1ずつ分配する』といった明確な条項にします。

また、売却が困難な場合の代替手段や、一方が買い取る際の条件なども定めておくとトラブルを防げるでしょう。

離婚協議書は公正証書にすることで法的効力が高まり、後の売却手続きもスムーズに進みます。

媒介契約の締結

売却条件が整ったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があり、共有名義の場合は慎重な選択が必要です。

一般媒介契約では複数社に依頼できるため競争原理が働きやすい一方、共有者全員の合意が必要な手続きでは専任系契約の方が管理しやすい場合もあります。

共有持分の売却では、売却活動から契約まで共有者全員の同意が必要となるため、事前に連絡体制や意思決定方法を決めておくことが重要です。

売買契約の締結

共有持分の売却先が決まったら、正式な売買契約を締結します。

売買契約書には、対象物件の詳細や売買価格、支払方法、引渡し日などが明記され、相互のトラブルを防ぐ役割を果たします。

契約締結の際は、不動産会社や司法書士の確認を受けながら内容をよくチェックし、特に持分割合・代金の分配・費用負担など取決めを明確に記載しましょう。

代表的な契約時のポイントは次の通りです。

• 物件の登記情報や持分割合が正確に反映されているか
• 受け渡し期日や支払方法が双方合意になっているか
• 契約書に不明点や抜けがないか

トラブル防止のため、弁護士や専門家のアドバイスを受けながら進めることが推奨されます。

住宅ローンの抵当権抹消

不動産売却時に住宅ローンの残債がある場合は、売買代金や自己資金で残債を返済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が残ったままでは所有権移転登記ができないため、決済と同時に抵当権抹消登記を行うのが一般的です。抵当権抹消の流れは以下の通りです。

• 売買代金からローン残債を完済
• 金融機関から抵当権抹消書類を受領
• 法務局で抵当権抹消登記を申請

抵当権抹消には登記識別情報や金融機関発行の書類が必要となるため、事前準備も重要です。残債が売却代金で賄えない場合は、追加の自己資金を用意するか任意売却の検討も必要です。

所有権移転登記の申請

売買契約が成立し決済・引渡しが終わったら、最後に所有権移転登記の手続きを行います。

この手続きにより買主へ正式に名義が移り、売却が完了します。登記申請には、売主・買主双方の本人確認書類や印鑑証明書、登記識別情報（権利証）などが必要です。

共有持分売却の場合は全共有者が手続きを行い、それぞれの持分割合が正しく反映されているか確認しましょう。

主な登記申請に必要な書類は下記の通りです。

• 不動産売買契約書
• 登記済証または登記識別情報
• 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
• 住民票など本人確認資料
• 抵当権抹消書類（該当する場合）

これらの手続きを経て、所有権が新たな買主に正式移転し、共有持分の売却は完了します。

売却代金の清算・分配

不動産売却が完了したら、売却代金から必要経費を差し引いた残額を夫婦で分配します。分配の前に売却にかかった諸費用を精算する必要があり、通常は以下の費用が控除されます。

• 不動産仲介手数料（売却価格の3％＋6万円程度）
• 抵当権抹消費用や登記費用（数万円）
• 住宅ローン残債の一括返済額
• その他の売却関連費用

残った売却代金は原則として2分の1ずつ分配しますが、離婚協議書で別の割合を合意している場合はその内容に従います。

分配時は振込手数料なども考慮し、双方納得のうえで正確に精算することが重要です。

税務申告

共有名義の不動産を売却による利益が生じた場合、譲渡所得税や住民税などの税務申告が発生するため、売却翌年の確定申告で申告と納税を行う義務があります。

主な税務処理は以下の通りです。

居住用不動産の売却では3,000万円の特別控除が適用される場合が多いため、税理士への相談を推奨します。

手続き完了の確認

すべての手続きが完了したら、登記簿謄本を取得し、新しい所有者名義に変更されているか、抵当権が抹消されているかをチェックします。

また、売却代金の分配が正しく行われ、双方に入金があったかも確認が必要です。最終確認すべき項目は以下の通りです。

• 所有権移転登記の完了
• 抵当権抹消登記の完了
• 売却代金の正確な分配
• 税務申告の実施
• 関連書類の保管

これらの確認により、共有持分の売却手続きは完全に終了し、離婚時の財産分与も適切に処理されたことになります。