空き家の買い手がつかないのはなぜ？理由と対処法を解説

立地条件の悪さ

立地条件の悪さは、空き家が売れにくい最大の要因のひとつです。

特に以下のような環境では、生活利便性が低いため購入希望者が限られます。

特に共働き世帯や高齢者層にとっては、日常の移動や買い物の不便さが大きなマイナスとなります。また、過疎化が進む地域では人口減少により需要自体が少なく、将来的な資産価値の下落リスクも懸念されます。

地価や周辺整備状況も含めて、地域の魅力をどうアピールできるかが空き家を売却するポイントです。

建物の老朽化

建物の老朽化が進んでいる空き家は、修繕やリフォームに多額の費用がかかるため、買い手がつきにくくなります。

特に以下のような状態が見られると、購入希望者は敬遠しがちです。

また、長期間放置された物件はカビや臭い、設備の故障なども生じやすく、第一印象で敬遠されることもあります。

売却を検討する場合は、簡単な修繕や清掃、外観の整備などを行い、購入者に住みやすい印象を与える工夫も大切です。

法的制限による新築や建て替えができない

空き家の中には、法的制限により新築や建て替えができない土地も存在します。

代表的なのが、市街化調整区域や接道義務を満たしていない土地です。これらの物件では、建物を解体しても再建築が認められず、利用方法が著しく制限されます。

また、風致地区や景観条例などの規制があるエリアでは、建物の高さ・外観・用途などに厳しい制約が課されることもあります。こうした条件下では、自由なリフォームや建て替えができないため、買い手にとって魅力が大きく下がります。

売却を検討する際は、自治体の建築課などで建築制限の有無を確認し、購入希望者にも分かりやすく説明できる準備をしておくことが大切です。

隣家との境界が不明確

土地の隣家との境界が不明確な空き家は、売却時の大きなトラブル要因になります。

境界線がはっきりしていないと、購入後に「どこまでが自分の土地なのか」が曖昧となり、近隣との紛争に発展する可能性があります。特に古い住宅では、昔の測量記録が不十分で境界標が失われているケースも多いです。

また、塀や庭木が越境している場合、撤去や修繕をめぐる話し合いが必要になることもあります。このような不安要素があると、買い手は安全な取引を望むため購入をためらってしまいます。

売却をスムーズに進めるには、事前に土地家屋調査士に測量を依頼し、境界確定書などの書類を整えておくことが重要です。

登記情報が古い

登記情報が古い空き家は、売却時の手続きが複雑になり、買い手がつきにくい傾向があります。

特に、所有者がすでに亡くなっているのに相続登記が行われていないケースでは、相続人全員の確認や同意が必要となり、取引に時間がかかることが多いです。

また、地番や面積などの登記内容が現状と異なる場合、測量や訂正手続きが必要となる場合もあります。こうした不備は、購入希望者に「手続きが面倒」「リスクが高い」という印象を与え、敬遠される原因となります。

円滑に売却を進めるためには、法務局で最新の登記簿を確認し、必要に応じて司法書士に依頼して名義や内容を正確に整備しておくことが大切です。

物件価格が適切ではない

物件価格が市場相場とかけ離れている場合、買い手がつかない大きな要因となります。

相場より高く設定されていると、他の物件と比較した際に割高感が生まれ、内見すらされないケースも少なくありません。一方、過度に安く設定すると、建物や土地に何らかの欠陥があるのではと疑念を招くこともあります。

価格設定は、周辺の取引実績や立地条件、建物の状態、需給バランスなどを総合的に判断する必要があります。

適正な価格で売り出すことで、買い手の関心を引きやすくなり、円滑な取引につながります。

固定資産税の負担増

空き家を売却できずに所有し続けると、毎年の固定資産税や都市計画税の負担が大きくなることがリスクの一つです。

住居として使用していれば軽減措置を受けられますが、長期間放置され倒壊の恐れがある「特定空き家」に指定されると、住宅用地特例が解除されて税負担が増加します。

さらに、空き家でも維持管理には費用がかかり、草木の処理や修繕、設備の劣化対応などで出費が増加します。これらを放置すれば資産価値はさらに下がり、売却の機会も失われかねません。経済的な負担を減らすためには、早期の売却や賃貸活用など、空き家を管理から活用へ転換することが重要です。

老朽化による倒壊

空き家は放置するほど建物の老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。

屋根や外壁の破損、柱や基礎部分の劣化が進行すると、地震や台風などの自然災害時に周囲へ被害を及ぼすリスクがあります。さらに、内部の腐食や雨漏りによって修繕費が膨らみ、資産価値が急激に下がることも少なくありません。

こうしたリスクを防ぐには、定期的な点検や補修を行い、建物の状態を適切に維持することが重要です。

劣化が深刻な場合は、リフォームや解体を早めに検討し、安全性と資産保全の両立を図ることが求められます。

近隣トラブル

空き家を放置すると、近隣トラブルの原因になる可能性があります。

手入れが行き届かないことで雑草が増え、害虫や害獣が発生したり、悪臭や景観の悪化を招いたりするためです。また、庭木や建材の一部が隣家に越境すると、撤去や修繕をめぐってトラブルに発展することもあります。周囲の住民に迷惑をかける状態が続くと、自治体から行政指導を受ける場合もあるため注意が必要です。

こうした問題を防ぐには、定期的な清掃や除草、修繕を行い、空き家の管理を怠らないことが大切です。

放火や不法侵入

人の出入りがない空き家は、防犯面で危険な状態になりやすく、放火や不法侵入といった犯罪の標的になることがあります。

荒れた外観や暗い敷地は、誰も管理していないという印象を与え、犯罪者に狙われやすくなる要因です。実際に放火や不法投棄、盗難などの被害が発生すれば、所有者の責任が問われ、修繕費や被害補償の負担が生じる可能性もあります。

こうしたリスクを防ぐには、定期的に見回りを行い、照明の設置や防犯カメラの導入など、人が暮らしているように見せる工夫が有効です。

地域や管理業者と連携し、適切な管理体制を整えることで、犯罪被害の防止につながります。

リフォームして価値を高める

老朽化した空き家でも、リフォームを行うことで見た目や機能性が向上し、買い手にとって魅力的な物件に生まれ変わります。

特に、以下は印象を大きく左右するリフォームのポイントです。

また、古い間取りを現代のライフスタイルに合わせて変更することで、若い世代にも選ばれやすくなります。費用はかかりますが、リフォーム内容によっては売却価格の上昇や早期成約につながる可能性があります。

さらに、自治体によっては空き家の改修費を助成する補助金制度もあるため、事前に確認して活用すると効果的です。

解体して売却する

建物の老朽化が進み、修繕やリフォームに大きな費用がかかる場合は、解体して更地として売却する方法が効果的です。

古家付きの土地よりも、更地のほうが新築を検討している買い手にとって使い勝手が良く、購入意欲も高まりやすくなります。

解体には数十万円から百万円以上の費用がかかることがありますが、管理の手間が不要となり、草木の処理や修繕などの維持費負担を抑えられる場合もあります。ただし、解体後は住宅用地特例が外れ、固定資産税が増える可能性がある点には注意が必要です。

更地にすれば土地の広さや形状が明確になり、活用プランを立てやすくなるメリットがあります。

自治体によっては解体費用の一部を補助する制度もあるため、事前に情報を調べて活用すると良いでしょう。

売り出し価格を見直す

空き家が長期間売れない場合は、まず売り出し価格の見直しを検討することが重要です。

市場相場より高い価格設定では、同条件の他物件と比較された際に敬遠され、内見の機会そのものが得られないことがあります。価格を下げることで、検索条件に合致し閲覧数や問い合わせが増えるケースも多くあります。ただし、単に値下げするのではなく、周辺の成約事例や築年数、立地、建物の状態などを総合的に考慮して適正価格を設定することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的なデータをもとに価格を調整すれば、売却の可能性は大きく高まります。

賃貸物件として貸し出す

売却が難しい空き家は、賃貸物件として貸し出すことで有効活用できます。

家賃収入を得ながら維持費や固定資産税の負担を補えるため、資産を無駄にせず運用できるのがメリットです。リフォームで内装や設備を整えれば、入居希望者の幅も広がります。

特に、単身者向けや高齢者向け、リモートワーク需要を意識した改装など、ニーズに合わせた活用が効果的です。

ただし、入居が途切れた際の空室リスクや、設備の故障・修繕に伴う費用負担が発生する点には注意する必要があります。

不動産会社に買取してもらう

自分で買い手を見つけるのが難しい場合は、不動産会社による「買取」を検討するのも有効な方法です。

仲介とは異なり、購入希望者を探す必要がなく、不動産会社が直接買い取るため、短期間で現金化できるのが最大の魅力です。売却手続きがスピーディーに進み、現金化までの期間が数日〜数週間で完了する場合もあります。

また、老朽化した建物や立地条件の悪い物件を専門的に取り扱う不動産会社もあり、リフォームや解体を行わずにそのまま売却できるケースもあります。さらに、売却後に仲介手数料が発生しない点や、契約・引き渡しに関する煩雑な手続きを不動産会社が代行してくれる点も大きなメリットです。

早期売却を希望する場合や、管理負担から早く解放されたい所有者にとって、買取は安心で確実な選択肢と言えます。