古い家付きの土地は売却できる？かかる費用や注意点を徹底解説

古家付き土地とは

「古家付き土地」とは、老朽化した建物が建っている土地を指し、建物よりも土地の価値が重視される不動産のことです。

一般的には築年数が古く、耐震性や設備が現行基準を満たしていないため、購入者が建物を解体し再建築することを前提とする場合が多くなります。

一方で、「古家付き土地」として現況のまま売却することも可能で、契約不適合責任を免責する特約が設けられるケースもあり、売主のリスクを抑えられるのが特徴です。また、建物があることで住宅用地特例が適用され、固定資産税が軽減されるメリットもあります。

このように、古家付き土地は建物に価値がなくても土地として売却できる不動産として注目されています。

中古物件との違い

中古物件との違いは、建物の価値を認めるかどうかにあります。

中古物件はまだ居住やリフォームが可能な状態で、建物自体にも資産価値があります。一方、古家付き土地は建物が老朽化しており、実質的に「土地のみの価値」として取引される点が大きな違いです。

そのため、買主は解体や再建築を前提に購入するケースが多く、売主側も契約不適合責任を免責とする特約を結べる場合があるなど、負担が軽い特徴があります。

このように、中古物件は「住める家」、古家付き土地は「建て替え前提の土地」という明確な違いがあります。

解体費用や手間がかからない

古家付き土地のまま売却する最大のメリットは、解体費用や手間を省けることです。

古い家を取り壊す場合、多額の解体費用がかかり、さらに残置物の処分費や工事期間の管理なども必要になります。こうした費用や手間を負担せずに現状のまま売却できるのが古家付き土地の魅力です。

また、建物を解体してしまうと住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる可能性もありますが、古家を残しておけば、住宅用地の要件を満たす限りこの特例を維持できます。

買主が解体を前提に購入するケースも多いため、売主側が無理に整備せずに済む点も大きな利点です。

固定資産税が節約できる

古家付き土地は、建物が残っていることで固定資産税を節約できるという大きなメリットがあります。

日本の税制では、住宅の敷地として利用されている土地には以下の住宅用地特例が適用され、課税標準額が大幅に軽減されます。

そのため、売却活動中も古家を残して住宅用地の要件を満たしていれば、その間の固定資産税・都市計画税を抑えることができ、余計な出費を防げます。

すぐに買い手が見つからない可能性がある場合には、建物を残したまま売却準備を進めることが、経済的にも合理的です。

税金の控除特例が適用される期間が長い

古家付き土地を売却する場合、建物が残っていることで居住用財産の譲渡に該当するかどうかの判断がしやすくなり、条件を満たせば税制面での優遇措置を受けられる可能性があります。

例えば、マイホームを売却する際には3,000万円の特別控除が適用されますが、建物が残っていればこの特例を適用できる可能性が高くなります。一方で、更地にしてしまうと土地のみの譲渡とみなされ、特例の適用条件が厳しくなる場合があります。

そのため、売却時期や税金面でのメリットを考慮する上で、古家を残したまま売却を進めることが有利になるケースも少なくありません。

売却計画を立てる際は、専門家に相談しながら、最適なタイミングを検討するとよいでしょう。

古民家を探している層に訴求しやすい

古家付き土地は、古民家をリノベーションして活用したい人や、昔ながらの趣のある家を求める層に訴求しやすいメリットがあります。

近年では、古い建物を再生してカフェや宿泊施設に転用する事例も増え、地方や観光地では特に需要が高まっています。また、建物の構造や歴史的価値に魅力を感じる購入者も多く、単に土地としてではなく、建物の魅力も含めて売却できる点が強みです。

築古でも立地や雰囲気が良ければ、解体せずに売却することで、そうしたニッチな層への売却チャンスを広げられます。

契約不適合責任が免責になることが多い

古家付き土地を売却する場合、多くのケースで「現状有姿（げんじょうゆうし）」での取引となり、建物の瑕疵に関する契約不適合責任が免責されることが多いです。

これにより、建物の状態や設備の不具合について、売主が後から責任を問われにくくなります。買主も建物の状態を現状で承知した上で購入するため、売主側のリスクが軽減されやすいメリットがあります。

ただし、故意に隠蔽した事実や重大な欠陥については責任が問われることもあるため、重要事項の説明は丁寧に行わなければなりません。

安心して売却を進めたい方にとって、この点は大きなメリットといえるでしょう。

買い手が見つかりにくい

古家付き土地は、建物が老朽化しているため、買主のニーズが限定されやすく、すぐに買い手が見つからないことがあります。

多くの場合、購入希望者は解体して再建築することを前提としているため、立地や建物の状態が良くない場合は、売却活動が長期化するリスクがあります。また、リノベーションや古民家再生に興味を持つ層が少ない地域では、需要がさらに狭まる点にも注意が必要です。

売却を急ぐ場合は、更地にした方が買い手が見つかりやすくなることもあるため、市場動向やニーズを事前に確認しておきましょう。

残置物の処分は売主の責任となる

古家付き土地を売却する際、建物内に家具、家電、個人所有物などの残置物がある場合、その処分は売主の責任となります。

買主は、空き家や残置物の引き取りを前提に購入しないことが一般的なため、売却前に整理・処分を済ませておく必要があります。不用品回収業者に依頼する場合も費用が発生するため、売却準備の段階で処分費用を見積もっておくことが大切です。

また、売買契約書に「現状有姿」や「残置物の処分は売主負担」と明記することで、トラブルを未然に防げます。

免責事項をピックアップしておく

古家付き土地を売却する際は、現状有姿で取引されることが多く、建物の瑕疵に関する契約不適合責任を免責とする特約が設けられるケースが一般的です。

ただし、故意に隠蔽した事実や重大な瑕疵については免責されないため、重要事項説明書や売買契約書に免責事項を明確に記載しておくことが重要です。特に、以下の事項については丁寧に説明し、免責の範囲を確認しておきましょう。

売却時には、不動産業者や専門家に相談しながら、適切な免責事項をピックアップしておくと安心です。

境界明示ができる状態にしておく

古家付き土地を売却する際は、境界が明確な状態にしておくことが重要です。

境界が曖昧だと、買主とのトラブルや売買契約の遅延につながる可能性があります。事前に境界杭の設置や境界確認書の作成、必要に応じて測量を依頼し、境界を明確にしておきましょう。特に、長年放置された土地や、隣地との境界が不明な場合は、測量業者に調査を依頼するのが確実です。

境界が明確な状態にしておくことで、売買契約をスムーズに進められ、後々のトラブルも防げます。

すぐに売りたい場合

古家付き土地をすぐに売りたい場合は、建物を解体して更地にすることで、売却活動がスムーズに進むことが多いです。

更地にすることで、建物の状態を気にする買主の心配が減り、土地の用途や再建築の自由度が高まるため、買い手の幅が広がります。特に、古家が老朽化している場合や、解体費用を買主が負担する条件では、売却に時間がかかる可能性があります。また、更地であれば、買主が早期に建築や開発計画を進められるため、売却活動が短期間で完了しやすくなります。

ただし、解体には費用と時間がかかるため、売却までのスケジュールや予算を事前に確認しておくことが大切です。

少しでも高く売りたい場合

少しでも高く売りたい場合は、古家を解体して更地にすることで、土地の市場での評価が高まり、希望価格での売却がしやすくなることがあります。

更地であれば、買主が建物の状態や解体費用を気にせず、土地本来の利用価値を前提に取引できます。

特に、立地や周辺環境が良い場合、更地の方が需要が高まり、価格交渉も有利に進められるケースが多いです。また、古家が残っている場合には、買主が解体費用を見込んで価格を抑えて提示することが多いため、更地にしておくとその分を上乗せした価格での成約が期待できます。

ただし、解体費用や固定資産税も考慮し、売却時期や費用対効果をしっかり検討することが重要です。

更地にする場合の注意点

古家を解体して更地にする場合は、いくつかの注意点があります。

以下に更地にする場合の具体的な注意点をまとめています。

これらの注意点を踏まえて、売却計画を立てる際は、解体費用や税負担を事前にしっかり確認し、売却スケジュールに合わせて準備を進めることが大切です。

無理なくスムーズな売却を実現するためにも、必要に応じて不動産業者や専門家に相談しながら進めるのが安心です。