借地権は財産であるため、相続税の課税対象になります。そのため、借地権には「相続税評価額」があり、借地権ごとに計算方法があります。 所有している借地権が、どの計算方法を利用しなければいけないのか理解しておけば、相続のときに…
-
虎ノ門桜法律事務所 / 代表弁護士伊澤 大輔経歴：
2001年弁護士登録。虎ノ門桜法律事務所代表弁護士。
不動産会社（売買、賃貸、仲介、管理、共有物分割、競売等）等、顧問先多数。
元暴力団追放運動推進都民センター相談委員、同センター不当要求防止責任者講習講師。 -
宅地建物取引士杉本 英紀経歴：
2000年より不動産業に従事。2004年に宅地建物取引士を取得。
借地権にとどまらず、再建築不可、私道持分なし、道路未接道、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート、マンションなど、全ての訳アリ物件に愛された男。
訳アリ物件のエキスパート、ブリリアント杉本。
趣味はバイクツーリング。どんな悪路でも物件見に行けます。
目次
借地権は財産であるため、相続税の課税対象になります。
そのため、借地権には「相続税評価額」があり、借地権ごとに計算方法があります。
所有している借地権が、どの計算方法を利用しなければいけないのか理解しておけば、相続のときに役立つことでしょう。
本記事では、借地権の相続税評価額の基礎知識や計算方法をケースごとに解説していますので、借地権を持っている人はぜひ参考にしてください。
基本的な借地権の相続税評価について
借地権は相続の対象となる権利です。
そのため、相続税を課税される可能性がある人は、借地権が相続税にどのような影響を与えるのか理解しておかなければなりません。
相続税に影響するのは、「借地権」の相続税評価です。
借地権の相続税評価の基礎知識を得ておくのが、相続税にどのような影響を与えるかを知るための第一歩です。
ここでは、借地権の相続税評価についての基礎知識を解説しますので、借地権の相続のことがよく分からないという人はぜひ参考にしてください。
相続税評価の基本
「相続税評価額」とは、相続税や贈与税の計算に使う財産の価額です。
財産に認められる物それぞれに、相続税評価額の算出方法が決められています。
借地権の相続税評価の算出方法は、次の計算式です。
| 借地権の相続税評価 = 土地の自用地評価額 × 借地権割合 |
自用地評価額とは、借地権などが設定されておらず、自分の土地を自由に使える状態での評価額です。
借地権割合については、次項の「借地権割合は路線価図で確認する」で詳しく解説していきます。
借地権割合は路線価図で確認する
借地権割合とは、土地の更地評価額に対して借地権価額がどの程度なのか割合にしたものです。
借地権割合は、10％刻みで30％〜90％までの間の割合で設定されます。
割合は地域ごとに異なっており、一般的に地価が高い地域ほど借地権割合も高くなります。
借地権割合は、国税庁のホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で簡単に調べることが可能です。
調べ方は、次の手順でおこないます。
- 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表を開き、地図から調査地のある都道府県をクリック
- 路線価図→調査地の市区町村→町名をクリック
- 表示された地図から調査地を探し、調査地の前面道路に記載されたアルファベットを確認
調べたアルファベットが借地権割合を示す記号です。
国税庁のホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に記載されているアルファベットに対応する借地権割合は、次の表のとおりです。
| アルファベット | 借地権割合 |
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
なお、アルファベットの前に記載されている数字は路線価です。
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に記載されている路線価は、㎡/千円で表記されています。
たとえば、50Eと記載されている土地は、路線価5万円/㎡、借地権割合50％ということです。
借地権の相続税評価額の計算方法
借地権の相続税評価額は、計算式を覚えておくと簡単に算出が可能です。
ただし、借地権の種類によって相続税評価額の計算方法が変わります。
なお、ここで解説する相続税評価額は、次の借地権の計算方法です。
- 普通借地権
- 定期借地権等
- 一般定期借地権
相続税評価額を計算するときには、借地権の種別を調べて、該当する計算方法を利用してください。
普通借地権の評価計算方法
普通借地権の評価計算方法は、次のとおりです。
| 普通借地権 = 自用地評価額 × 借地権割合 |
相続税を計算するときの自用地評価額は、路線価・倍率評価か固定資産税評価額を使用します。
路線価は不動産の相場の約70％〜約80％、固定資産税評価額は約60％〜約70％に設定されています。
路線価を利用する場合は、国税庁のホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用し、先述した方法で調査ください。
調査方法については「借地権割合は路線価図で確認する」を参照ください。
路線価を調べたら、路線価に借地権を設定している土地の面積（㎡）を乗じた数字が自用地評価額です。
また、倍率評価で計算する方法は、次のとおりです。
- 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表を開き、地図から調査地のある都道府県をクリック
- 評価倍率表→一般の土地等用調査地の市区町村→町名をクリック
- 表示された表に記載されている町名ごとの倍率を確認
- 固定資産税評価額に調査した倍率を乗じる
上記の方法で計算した数字が、倍率評価をもとに計算した自用地評価額です。
固定資産税評価額を利用する場合は、借地権の設定した土地の所在地を管轄する自治体で固定資産税評価表明書を取得し確認します。
ただし、固定資産税評価証明は土地の所有者しか取得できないため、地主が取得したもので確認する必要があります。
定期借地権等の評価計算方法
定期借地権等の簡易的な評価計算方法は、次のとおりです。
| 定期借地権等の相続税評価額 = 自用地評価額 ×（（A ÷ B）×（C ÷ D）） A：定期借地権の設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額 B：定期借地権の設定時における土地の通常取引価額 C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 D：定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 |
引用：国税庁「No.4611 借地権の評価」
定期借地権等の相続税評価額を算出するときには、さまざまな専門用語を理解し、各数字を正確に拾い上げなければなりません。
また、数字を正確に拾い上げられたとしても、計算が複雑なのが難点です。
定期借地権等の計算は、一般の人が計算するのは難しいため、税理士に相談して確認していくのがよいでしょう。
一般定期借地権の評価計算方法
一般定期借地権の評価計算の方法は、次のとおりです。
| 一般定期借地権の評価額 = 自用地評価額 ×（1 – 底地割合）× A A：課税時期の一般定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 ÷ 一般定期借地権の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率 |
引用：国税庁「No.4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価」
なお、上記の計算式にある底地権割合は、次の表の数字になります。
| 借地権割合 | 路線価図 | C | D | E | F | G |
| 評価倍率表 | 70％ | 60％ | 50％ | 40％ | 30％ | |
| 底地割合 | 55％ | 60％ | 65％ | 70％ | 75％ | |
※借地権割合AとBの地域については、財産評価基本通達25（2）の評価方法に定める内容によって計算します。
一般定期借地権の評価計算も定期借地権等と同じく計算や単語が複雑であるため、正確な評価額を知りたい場合は税理士に確認するとよいでしょう。
借地権の評価方法や計算方法【ケース別】
借地権の評価方法や計算方法は、ケースごとにさまざまな方法があります。
紹介させていただくケースは、次のとおりです。
- 土地を借りて建物を建てたケース
- 土地を貸していた場合の底地の評価額
- 使用賃借で土地を貸しているケース
- 土地を固定資産税以下の金額で貸しているケース
- 相当の地代を支払っていたケース
ここでは、ケースごとの評価方法や計算方法を解説していきますので、どのケースに該当するか確認し借地権の評価額を計算してみてください。
土地を借りて建物を建てたケース
土地を借りて建物を建て地代を払っている場合、借地権が発生します。
借地権は財産となるため、相続時には借地権の評価額を算出しなければいけません。
借地権の評価額の計算方法は、次のとおりです。
| 借地権の評価額 = 自用地評価額 × 借地権割合 |
たとえば、自用地評価額2,000万円、借地権割合60％の借地権の評価額は、次のとおりです。
2,000万円 × 60％ = 1,200万円（借地権の評価額）となります。
なお、自用地評価額については「普通借地権の評価計算方法」、借地権割合については「借地権割合は路線価図で確認する」を参照ください。
土地を貸していた場合の底地の評価額
土地を貸していた場合の底地の評価額は、次のように計算します。
| 底地の評価額 = 自用地評価額 -（自用地評価額 × 借地権割合） |
たとえば、自用地評価額2,000万円、借地権割合60％の底地の評価額は、次のとおりです。
2,000万円 -（2,000万円 × 60％）= 800万円（底地の評価額）
なお、底地とは、借地権が設定されている土地のことです。
使用賃借で土地を貸しているケース
使用貸借で土地を貸している場合は、借地権には該当せず価値はありません。
使用貸借とは、無償で物を貸し借りすることです。
借地権は建物を所有することを目的に土地を借り、借りた対価として地代を支払います。
そのため、地代を払わない使用貸借は、借地権に該当しません。
使用貸借はいつでも契約を解除できる権利であるため、財産としての価値はなく評価の対象にはなりません。
また、使用貸借で貸している土地は、底地と違って自用地評価額のままです。
先述のとおり、使用貸借はいつでも解除できるため、土地を貸していないのと同様の扱いになります。
土地を固定資産税以下の金額で貸しているケース
土地を固定資産税以下の金額で貸しているケースは、使用貸借とみなされます。
相場よりも安い金額で土地を貸している場合は、使用貸借となり借地権には該当しません。
そのため、借りている人の権利の価値はなく、土地の評価は自用地評価額として計算します。
相当の地代を支払っていたケース
相当の地代を支払っているケースだと、借りている権利が自用地評価額の20％程度で評価されます。
相当の地代とは、土地の自用地評価額の6％以上を年間に払っている場合です。
たとえば、自用地評価額1,000万円である場合、1,000万円 × 6％ = 60万円、つまり60万円以上の地代を年間で支払っている場合は自用地評価額の20％が評価額（200万円）です。
また、この場合の底地の評価額は、自用地評価額の20％を差し引いた価額になります。
自用地評価額の6％以上の地代を受け取っていると土地の利用が制限されるため、底地の評価額が20％下がります。
借地権は財産であるため相続税の課税対象になる
借地権は財産であるため、相続するときには相続税の課税対象になります。
相続税は自分で計算して申告・納税をしなければいけないため、借地権の相続税評価額を計算しなければいけません。
しかし、借地権によって相続税評価額の計算方法は異なり、所有している借地権に応じた計算方法を理解しておく必要があります。
普通借地権の評価額は一般の人でも計算ができますが、定期借地権の評価額は複雑であるため税理士に確認しておくとよいでしょう。
相続前に借地権の評価を把握しておき、いざというときの備えをしておくことが大切です。
