借地権付き建物は、通常の不動産と同じく売買することは可能です。しかし、売却のしやすさが異なっていたり、トラブルになりやすかったりします。 借地権付き建物は通常の不動産よりも扱いが難しいため、売却する方法や注意点を理解して…
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虎ノ門桜法律事務所 / 代表弁護士伊澤 大輔経歴：
2001年弁護士登録。虎ノ門桜法律事務所代表弁護士。
不動産会社（売買、賃貸、仲介、管理、共有物分割、競売等）等、顧問先多数。
元暴力団追放運動推進都民センター相談委員、同センター不当要求防止責任者講習講師。 -
宅地建物取引士杉本 英紀経歴：
2000年より不動産業に従事。2004年に宅地建物取引士を取得。
借地権にとどまらず、再建築不可、私道持分なし、道路未接道、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート、マンションなど、全ての訳アリ物件に愛された男。
訳アリ物件のエキスパート、ブリリアント杉本。
趣味はバイクツーリング。どんな悪路でも物件見に行けます。
目次
借地権付き建物は、通常の不動産と同じく売買することは可能です。
しかし、売却のしやすさが異なっていたり、トラブルになりやすかったりします。
借地権付き建物は通常の不動産よりも扱いが難しいため、売却する方法や注意点を理解しておかなければいけません。
本記事では、売買する方法やトラブル事例、注意点について解説しますので、借地権付き建物を売買したいと考えている人はぜひ参考にしてください。
借地権売買であったトラブル事例
借地権売買であったトラブル事例は、次のとおりです。
- 建物を使っていないから明け渡して欲しい
- 地代を値上げされた
借地権売買は、所有権と異なり地主が関係します。
地主は借地人と利害に反している部分もあるため、トラブルになるような請求をしてくることがしばしばあります。
どのようなケースで揉めるのか理解し、借地権売買をおこなえばトラブルを回避することが可能です。
建物を使っていないから明け渡して欲しい
地主から「建物を使っていないから明け渡して欲しい」と言われた場合、ケースによってはトラブルに発展してしまいます。
借地権を解約するには正当な事由がになります。
正当な事由とは、地主にとって借地権を解除し土地を利用しないと大きな損害を受けてしまうような事情です。
たとえば、地主が介護を必要とする体になってしまったが、自宅に親族を呼ぶスペースがなく土地を返還してもらいそこに自宅を建てるなどです。
つまり、借地権を解約するには相当な事情が必要ということです。
それでは、普段建物を使っていないから明け渡して欲しいというだけで、借地権を解約できるものなのでしょうか。
答えは「借地権は解除できない」です。
建物を使っていないから明け渡して欲しいというのは、正当な事由にならず明け渡しする必要はありません。
ただ、明け渡ししないと一言、地主に伝えるだけでは関係性が悪化する可能性もあります。
地主との関係性を保つには、お互いが譲歩した提案をしていくことが大切です。
たとえば、借地権だけでなく建物も地主が買い取る、地代を少し多く払うなどです。
うまく交渉を進め、大きな損失を負わない程度に話し合いをしていきましょう。
地代を値上げされた
地主から「地代を値上げしたい」と言われることは多くあることでしょう。
急に地代を上げられると借地人の資金計画が狂うため、トラブルになるケースがあります。
たとえば、値上げされた地代でなければ、お金を受け取らないと言われた場合などです。
地代を受け取ってもらえない場合、賃料不払いとして借地権の解除を要求されてしまうことが考えられます。
賃料不払いは借地権設定契約違反であり、解除されてしまう要件を満たしてしまいます。
しかし、地代の値上げが一方的であり、受け取ってもらえないからといって解約されてしまうのは借地人にとって都合がよくありません。
このようなケースでは法務局の「供託制度」を利用します。
供託制度とは、本来支払うべき債務（受け取ってもらえない金銭）を法務局に預けることにより、債務を果たしたとみなしてもらえる制度です。
このケースの場合、値上げされる前の地代を供託すれば債務を果たしたとみなされ、賃料不払いによる解除を防ぐことが可能です。
ただし、このケースも先述の場合と同じく、地主の一方的な要求だからといって協議に応じないという姿勢を示してはいけません。
借地権は地主の承諾がないと売却できないなど、地主の協力が必要なケースもあります。
地代を少しだけ上げるなどの譲歩をしておかないと、借地人に悪影響が出てしまうからです。
地主から要望があったときには、どのような内容だとしても協議に応じて話し合いを進めていくことが大切です。
借地権付き物件を売買するときの注意点
借地権付き物件を売買するときの注意点は、次のとおりです。
- 地主と良好な関係を築いておく
- 土地や建物の状態を良好に保っておく
- ローン承諾許可は事前に取っておく
- 借地権の取り扱いに長けている業者を選ぶ
借地権付き物件を売買するときには、多くの注意点があります。
どの注意点も借地権付き物件ならではのものばかりであるため、理解してから売買を進めていきましょう。
地主と良好な関係を築いておく
借地権付き物件を売買するときのために、必ず地主と良好な関係を築いておくようにしましょう。
借地権付き物件を第三者に売買する場合、地主の承諾がなければ売買できません。
地主との関係性が悪化していると、地主から承諾を得ることが難しくなります。
そのため、日頃から地主との関係を良好な状態に維持しておかなければいけません。
たとえば、近くに地主が住んでいるのであれば日頃から挨拶をする、遠方であれば年に1回御中元を送るなど関係を維持しておきましょう。
多少手間や費用がかかったとしても売買の承諾が得られなかったり、トラブルを回避できなかったりするよりは良いと考えておくことが大切です。
土地や建物の状態を良好に保っておく
借地権付き物件を売買する可能性があるなら、土地や建物の状態を良好に保っておきましょう。
不動産の価値は建物の状態によって変動します。
築年数が古くなってきても状態が良ければ、建物の価値が反映され売買価格も上がります。
もし借地権付き物件をいずれ売買すると考えているのであれば、建物の維持管理は怠らないようにしましょう。
また、建物の状態が良いと、購入希望者が見に来たときに良い印象を与えられます。
購入希望者に良い印象を与えられれば、購入の決断を促すことができ、早期売却を狙える可能性が高くなります。
ローン承諾許可は事前に取っておく
借地権付き物件を売買するときには、地主からローン承諾許可を事前に取得しておきましょう。
借地権付き建物は地主からローン承諾許可を取らないと、金融機関から融資を受けられません。
借地権は家賃の不払いがあると解約できるなど所有権と比べ、不安定な権利です。
そのため、金融機関は不安定な権利を補完するため、ローン承諾許可がないと融資を実行しないわけです。
融資を利用できない物件は現金で購入するしかないため、買い手の数が減ってしまいます。
融資が利用できるかどうかは、売買金額に影響するため注意しなければいけません。
もし地主からローン承諾許可が取得できない場合は、不動産買取業者に相談しましょう。
不動産買取業者は現金で購入してくれるため、ローン承諾許可がなくても購入してくれる可能性もあります。
借地権の取り扱いに長けている業者を選ぶ
借地権付き建物を不動産買取業者に買い取ってもらうときには、借地権の取り扱いに長けている業者を選びましょう。
借地権付き建物の物件は、権利関係が複雑であり、通常の不動産の売買とは勝手が違います。
不動産買取業者でも借地権の扱いに不慣れな業者もいるため、必ず借地権を得意としているところに買取をしてもらいましょう。
慣れている不動産買取業者に依頼すれば、スムーズな取り引きが実現できます。
借地権付き建物を売買するときには注意点を理解しておこう
借地権付き建物は売買することが可能です。
しかし、通常の不動産と比べ取り扱いが難しくトラブルも起きやすい物件であるため、注意点を理解し対策しながら売却しなければいけません。
さらに、地主との関係性が売却に大きく影響するため、良好な関係を維持しておく必要があります。
売却の承諾が得られないとそもそも借地権付き建物を売却できないですし、ローン承諾許可がないと融資を利用して購入できません。
地主との良好な関係を築き、売却の承諾とローン承諾許可だけは必ず取得しておくようにしましょう。
