再建築不可物件とは？価格相場・ローン可否・売却方法まで解説

「再建築不可物件」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。相場よりも安く販売されている魅力的な物件を見つけたとき、実は再建築不可物件だったというケースは少なくありません。再建築不可物件とは、建物を取り壊した後に新たな建物を建てることができない土地や物件のことを指します。接道義務を満たしていない、道路の幅員が不足しているなど、建築基準法の要件を満たしていないことが主な理由です。

この記事では、再建築不可物件の基本的な定義から、どのような条件で発生するのか、通常の物件との違いは何かを詳しく解説します。また、購入価格や固定資産税が安いというメリットがある一方で、住宅ローンが組みにくい、建て替えができない、将来の売却が困難といったデメリットやリスクについても具体的に説明します。

さらに、隣接地の購入やセットバックなど再建築不可を解消する方法、リフォームや賃貸経営による賢い活用方法、購入時に確認すべきチェックポイント、売却する際の選択肢まで、実践的な情報を網羅的にお伝えします。再建築不可物件は正しい知識と活用方法を理解すれば、好立地の物件を安く手に入れたり、収益化したりすることも可能です。この記事を読めば、再建築不可物件との向き合い方や判断基準が明確になるでしょう。

再建築不可物件の定義と発生する理由

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができない土地や物件のことを指します。これは都市計画区域および準都市計画区域内で、建築基準法の規定を満たさない物件です。

建築基準法が制定されたのは昭和25年（1950年）であり、それ以前に建てられた建物や、都市計画区域に指定される以前に建てられた建物の中には、現在の法律に適合しないまま残っているものが存在します。これらの物件は「既存不適格物件」と呼ばれ、建築当時は問題がなかったものの、現在の基準では再建築が認められていません。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは「敷地が現在の建築基準法の規定を満たさないため、再建築(新築や改築、増築、移転)ができない物件」のことです。建物をそのまま使用したり、リフォームしたりすることは可能ですが、一度取り壊すと新たに建物を建てることができません。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると「土地と道路が接していない」「幅員2m未満の道路と接している」という住宅は、全体の約6.76％となっています。これは全国の住宅のうち、約15件に1件が再建築不可物件に該当する可能性があることを意味しています。

再建築不可物件は、建物の老朽化が進んでも建て替えができないため、購入や売却の際には十分な注意が必要です。将来的な計画や土地の有効活用方法について、不動産会社の専門的なアドバイスを受けることをおすすめします。

再建築不可になる主な条件

再建築不可物件となる主な理由は、建築基準法に定められている「敷地に建物を建てる際は、幅員4m以上の道路に土地の間が2m以上接していなければならない」という接道義務を満たしていないことです。この義務は、災害時などの緊急時に避難経路や緊急車両の進入経路を確保することを目的として定められています。

以下の表に、再建築不可物件となる主な条件をまとめました。

接道義務違反のケース

建築基準法第43条では、「接道部分が2m以上」でなければ道路として認めないと定められています。接道義務違反には、主に「道路との接道幅が2m未満」のケースと「道路と全く接していない」ケースがあります。

前面道路の接道部分が2m未満の場合、救急車や消防車などの緊急車両が進入できず、安全上に問題があるため、再建築が認められません。代表的な例として、路地状の通路を通って奥に建つ「旗竿地」で、通路部分の幅が2m未満の場合が挙げられます。

また、袋地の中には私道には接している土地もあるかもしれませんが、接道義務を満たすには建築基準法で定められている道路に接していることが条件であるため、接しているのが私道であれば接道義務は満たせません。周囲を他人の土地に囲まれ、道路に全く接していない「袋地」も接道義務違反の典型例です。

道路幅員不足のケース

接道義務では、幅員4m以上の道路に接していなければならないと定められています。敷地が道路に2m以上接していても、その道路の幅が4m未満であれば、原則として再建築不可物件となります。

たとえば、接している道路の幅員が3.5mである場合、接道義務を満たすには幅員が0.5m足りません。このような場合、セットバックで所有する土地を0.5m後退させることで、道路の幅員が増えて接道義務を満たせます。ただし、セットバックをすると所有する土地面積が小さくなり、その土地に再建築する建物に影響を与える可能性があります。

特定行政庁が道路として指定した「42条2項道路」(みなし道路)は、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされます。この場合、セットバックを行うことで再建築が可能となります。

敷地面積不足のケース

地域によっては、都市計画法や各自治体の条例により、建築可能な最低敷地面積が定められている場合があります。この最低敷地面積を下回る土地では、たとえ接道義務を満たしていても再建築ができないことがあります。

最低敷地面積は地域の特性や用途地域によって異なり、住宅地では100㎡(約30坪)、商業地域では80㎡などと定められていることがあります。相続による土地の分割や、長年の土地取引の結果、最低敷地面積を下回ってしまったケースが該当します。

敷地面積不足による再建築不可を解消するには、隣接地を購入して敷地を拡大し、最低敷地面積以上にする必要があります。ただし、隣接地の所有者との交渉が必要となるため、実現は容易ではありません。

建築基準法との関係

接道義務は建築基準法第43条によって定められており、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地では、災害時の避難や消防活動に支障をきたすため、新築が認められないのです。(e-Gov法令検索で建築基準法を確認できます)

1950年に制定された建築基準法によって、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地では新築が制限されたことで、再建築不可物件が生まれました。さらに、1971年の法改正では、防災対策の観点から接道義務が厳格化され、それまで建て替えが可能だった狭小地や密集地の建物も、新築や大規模改修が制限されることになりました。

建築基準法では、接道義務を満たしていない土地への新築や再建築を原則として禁止していますが、一定の条件を満たせば例外的に建築が認められる救済措置も用意されています。

43条但し書き道路とは、接道義務を満たさないため本来であれば再建築ができませんが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる道のことです。建築基準法第43条第2項により、行政が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合には、再建築が可能になります。ただし、これは例外的な扱いであり、すべてのケースで認められるわけではありません。

また、建築基準法上の「道路」の中には、特定行政庁から「道路として認める」と指定を受ける「位置指定道路」があり、接道が2m以下であっても、所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば再建築が可能です。

このように、建築基準法は厳格な規制を設けている一方で、一定の救済措置も用意しており、専門家に相談することで再建築可能にできるケースもあります。再建築不可物件を所有している方や購入を検討している方は、まず不動産会社や建築士に相談し、自身の物件が救済措置の対象となるか確認することが重要です。

再建築不可物件の現状と統計データ

日本全国の再建築不可物件の割合

日本全国における再建築不可物件の割合は、全住宅の約6.7％と推計されています。これは約15件に1件が再建築不可物件に該当する計算です。総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家を含む全6,240万7,400戸の住宅のうち、かなりの数が再建築不可の状態にあることがわかります。

東京23区のような都市計画区域では、接道義務を果たしていない住宅が全体の約5％存在しており、合計約24万戸もの物件が再建築不可と疑われる状態となっています。ただし、この数値には42条2項道路として認められて建築が可能になっているケースも含まれているため、すべてが完全な再建築不可というわけではありません。

再建築不可物件が存在する背景には、建築基準法の制定時期と建物の建築時期のズレがあります。建築基準法は1950年（昭和25年）に制定され、都市計画法は1968年（昭和43年）に制定されました。そのため、これらの法律が制定される以前に建てられた建物の中には、現在の接道義務などの基準を満たしていない物件が多く残っているのです。

再建築不可物件の多くは築年数が古く、特に木造家屋が中心となっています。建て替えができないという制約があるため、一般的な物件と比較して市場価値は低く、通常物件の5割から7割程度の価格で取引されることが一般的です。

地域別の分布状況

再建築不可物件は、日本全国に均等に分布しているわけではなく、都市部の住宅密集地を中心に存在しています。特に古くから市街地として発展してきた地域や、戦前から住宅が密集していた地域に多く見られる傾向があります。

東京都心部や大阪などの大都市圏では、接道義務を果たしていない住宅の割合が比較的高くなっています。これは、これらの地域が建築基準法制定以前から発展していた市街地であり、道路幅員が狭い路地や私道に面した敷地が多く残っているためです。

市街化調整区域に指定されている地域でも、再建築不可物件が存在します。市街化調整区域では、一部を除いて原則として建物の再建築が認められておらず、既存の住宅であっても建て直しができない可能性があります。ただし、市街化調整区域に区分される前に建てられた住宅の場合、用途・敷地・規模に変更を伴わないことを条件に、建築許可を得た上で再建築が認められているケースもあります。

地域別の分布状況を見ると、再建築不可物件は以下のような地域に集中しています。

興味深いことに、再建築不可物件が多く存在する地域の中には、駅から近い好立地も少なくありません。これは、古くから発展してきた市街地が、現代の交通網の要所となっているためです。このような好立地の再建築不可物件は、建て替えができないというデメリットはあるものの、利便性の高さから一定の需要があります。

ただし、地域によって再建築不可物件の取り扱いや、再建築可能にするための手続きは異なります。物件の購入や活用を検討する際は、その地域の建築行政や都市計画の状況を十分に確認することが重要です。地方自治体によっては、独自の基準や救済措置を設けている場合もあるため、専門家への相談が不可欠です。

再建築不可物件と通常物件の違い

再建築不可物件と通常物件は、法的な制約や市場での評価において大きく異なります。ここでは、両者の主な違いについて詳しく解説していきます。

法的制限の違い

再建築不可物件の最大の特徴は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、現在の建物を解体して更地にすると新たに建物を建てられないという法的制限があることです。具体的には「幅員4m以上の道路に2m以上接していない」という条件に該当する物件がこれに当たります。

一方、通常物件は建築基準法の接道義務をはじめとする各種法令を満たしているため、建て替えや増改築が自由に行えます。また、建築確認申請を経て、法令の範囲内であれば希望通りの建築が可能です。

再建築不可物件では、リフォームは可能ですが、主要構造部（壁、柱など）の過半（1/2超）に及ぶ大規模な修繕や模様替え、小規模であっても防火地域ならびに準防火地域での増築を行う際には、建築確認申請が必要となり、原則として再建築不可の制限を受けるため、工事の範囲に注意が必要です。つまり、現状維持のための小規模なリフォームは可能でも、抜本的な改修は困難という制約があります。

以下の表は、再建築不可物件と通常物件の法的制限の主な違いをまとめたものです。

このように、再建築不可物件は将来の建て替えや大規模改修ができないという重大な法的制限があることを理解しておく必要があります。

市場価値の違い

再建築不可物件の市場価格は、立地や状態などによって変わりますが、通常の物件の50～70%が一般的とされています。この大幅な価格差は、法的制限による利用価値の低下が直接的な要因です。

市場価値が低くなる主な理由は以下の通りです。

一方、通常物件は建て替えや改築が自由にでき、住宅ローンも利用可能なため、市場での流動性が高く、相場に近い価格で取引されます。また、将来の資産価値の維持や向上も期待できるため、投資対象としても魅力的です。

再建築不可物件の場合、利用制限があることが個別的要因として考慮され、課税評価額が低くなる場合があります。固定資産税や相続税の負担が軽減される可能性がある一方で、将来的な売却時には市場価格が低いため買い手が見つかりにくく、資産の流動化が困難という大きなデメリットがあります。

また、災害などで建物が倒壊した場合でも再建築ができないため、土地としての利用価値がさらに下がるリスクも考慮しなければなりません。通常物件であれば建て替えによって資産価値を回復できますが、再建築不可物件ではそれができないのです。

このように、再建築不可物件と通常物件では、法的制限の有無によって市場価値に大きな差が生じます。購入を検討する際は、価格の安さだけでなく、将来的なリスクや制約を十分に理解した上で判断することが極めて重要です。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件は建て替えができないというデメリットがある一方で、購入価格や維持費用の面で魅力的なメリットも存在します。ここでは、再建築不可物件を購入する際の主なメリットについて詳しく解説していきます。

購入価格が安い理由とその実態

再建築不可物件の購入価格は、一般的な物件と比較して5割から7割程度が相場といわれています。これは建て替えができないなどの将来的な制限が多いため、土地の利用価値が低く評価されるためです。

立地や建物の状態によっては、通常物件の半額以下で購入できるケースもあります。たとえば、都心部の駅近物件など好立地であっても、再建築不可という条件があることで大幅に価格が抑えられている物件が存在します。

この価格の安さは、とにかく費用を抑えたい方や、現状の建物をそのまま使用・リフォームで対応できる方にとって大きな魅力となります。建て替えの予定がなく、長期的に同じ建物を使い続ける予定の方にとっては、初期投資を大幅に削減できる有効な選択肢です。

ただし、物件価格が安くても、その後のリフォーム費用や維持費用を含めた総コストで判断することが重要です。購入前には必ず専門家による建物診断を受け、将来的に必要となる修繕費用を見積もっておくことをおすすめします。

固定資産税が安くなる仕組み

再建築不可物件は、土地の利用価値が低いと評価されるため、固定資産税評価額が低く設定される傾向があります。これにより、毎年支払う固定資産税額も一般的な物件よりも少なくなり、長期的な維持費用を抑えられます。

固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率（1.4%）を掛けて算出されます。再建築不可物件の場合、評価額自体が低いため、結果として税額も安くなるという仕組みです。

固定資産税の支払いは、不動産を所有する上で避けられないコストです。毎年の支払い額が少ないということは、10年、20年と長期で見ると大きな節約効果につながります。特に、老後の固定費を抑えたい方や、投資物件として長期保有を検討している方にとっては、魅力的なポイントといえるでしょう。

ただし、建物が老朽化して取り壊した場合、土地の固定資産税は住宅用地の特例が適用されなくなり、最大で6倍程度に上がる可能性があるため注意が必要です。

相続税対策としての活用方法

再建築不可物件は、相続税対策としても有効に活用できる可能性があります。再建築不可物件は一般的な物件よりも相続税評価額が低く設定されるため、相続税の負担を軽減できる効果が期待できます。

通常の不動産であっても、現金のまま相続するよりも不動産として相続する方が相続税評価額が低くなることは知られていますが、再建築不可物件の場合は、さらに以下のような評価減が適用される可能性があります。

たとえば、現金で3,000万円を相続する場合と、相続税評価額1,500万円の再建築不可物件（実勢価格2,000万円程度）を相続する場合では、相続税の課税対象額に大きな差が生まれます。

さらに、賃貸物件として活用している場合は、貸家建付地評価や貸家評価といった減額要素も加わり、より大きな節税効果が期待できます。相続税の税率は累進課税となっているため、課税対象額を抑えることで大幅な節税につながる可能性があります。

ただし、相続税対策は個々の資産状況や家族構成によって最適な方法が大きく異なります。再建築不可物件を相続税対策として活用する場合は、税理士や不動産の専門家に相談し、総合的な視点からアドバイスを受けることが重要です。

好立地の物件を安く手に入れられる可能性

再建築不可物件の大きな魅力の一つが、好立地の物件を相場よりも安く購入できる可能性があることです。都心部や駅近など、通常であれば高額で手が届かないようなエリアの物件も、再建築不可という条件がつくことで購入可能な価格帯になることがあります。

古くからの市街地や商店街エリアなどには、接道義務を満たさない土地が多く存在しており、こうした立地の良い場所に割安で住める機会が得られます。

たとえば、東京23区内の駅徒歩5分圏内の物件であっても、再建築不可という条件により通常物件の半額程度で購入できるケースがあります。建て替えの予定がなく、現状の建物をリフォームして長く住む計画であれば、立地の良さという大きなメリットを手頃な価格で享受できます。

また、賃貸経営を検討している場合も、立地の良さは入居者募集において大きな武器となります。建物自体は古くても、駅近や商業施設が充実しているエリアであれば、一定の賃貸需要が見込めるでしょう。

ただし、好立地であっても建物の老朽化が進んでいる場合は大規模なリフォームが必要になることがあります。立地の良さだけで判断せず、建物の状態や必要な修繕費用、将来的な資産価値などを総合的に検討することが大切です。

再建築不可物件のデメリットとリスク

再建築不可物件には価格面でのメリットがある一方で、所有や購入に伴う重大なデメリットとリスクが存在します。これらを十分に理解しないまま購入すると、後々取り返しのつかない事態に陥る可能性があります。ここでは、再建築不可物件の主なデメリットとリスクについて詳しく解説します。

建て替えができない制約の影響

再建築不可物件の最大のデメリットは、文字通り建て替えができないことです。現在建っている建物を取り壊すと、新たに家を建てることができません。この制約は、単に「新しい家に建て替えられない」という不便さだけでなく、より深刻な問題を引き起こします。

災害時の対応

再建築不可物件において特に深刻なのが、災害時の対応ができないという問題です。地震や台風によって建物が完全に倒壊したり、火災で焼失してしまった場合でも、その土地に新たに建物を建てることはできません。

災害大国である日本において、この制約は極めて大きなリスクとなります。万が一建物が全壊・全焼した場合、その土地での生活再建が不可能になり、住む場所を失うだけでなく、土地の活用も著しく制限されることになります。更地になってしまうと駐車場や家庭菜園などの限定的な用途にしか使えなくなり、資産としての価値がほぼゼロになってしまう可能性があります。

ライフスタイル変化への対応困難

建て替えができないことは、家族構成やライフスタイルの変化に柔軟に対応できないことを意味します。子どもが生まれて部屋を増やしたい、親との同居で増築が必要になった、バリアフリー化のために大規模な改築をしたいといった要望に応えることができません。

リフォームである程度の対応は可能ですが、建築基準法上の制約により増築は原則として認められないため、間取りの変更や設備の更新など、既存の建物の範囲内での工事に限定されます。そのため、将来的なライフプランの変化に対応しづらいという大きな制約があります。

住宅ローンが組めない・組みにくい問題

再建築不可物件の購入を検討する際に直面する大きな壁が、住宅ローンの利用が極めて困難であるという問題です。

金融機関の融資基準

金融機関が住宅ローンを提供する際、万が一返済が滞った場合に備えて、購入する不動産を担保として評価します。しかし、再建築不可物件は担保価値が著しく低いと判断されるため、多くの金融機関では融資対象外となっています。

これは、再建築不可物件が将来的に建て替えができず、災害時のリスクも高いため、資産価値が低く評価されるためです。一般的な住宅ローンでは、物件の担保価値に応じて融資額が決定されますが、再建築不可物件の場合は担保価値がほとんど認められないケースが多く、融資を完全に断られるか、融資されても物件価格に対して極めて低い金額しか借りられないことが一般的です。

資金調達の代替手段

住宅ローンが利用できない場合の代替手段としては、以下のような選択肢があります。

このように、再建築不可物件の購入には資金面で大きなハードルがあり、現金購入できる資力がある人以外は購入自体が困難となっています。

リフォーム費用が高額になるケース

再建築不可物件の多くは築年数が相当経過しており、快適に居住するためには大規模なリフォームが必要となるケースがほとんどです。

築年数と必要な工事

再建築不可物件は、建築基準法が制定された1950年（昭和25年）より前、または接道義務が現行基準となった1979年（昭和54年）より前に建てられたものが大半を占めます。つまり、築40年以上、中には築70年を超える物件も珍しくありません。

このような古い建物では、以下のような工事が必要になることが多くあります。

費用対効果の検証

物件の購入価格が安くても、これらのリフォーム費用を合算すると、総額で数百万円から場合によっては1,000万円以上かかることもあります。その結果、物件購入価格とリフォーム費用の合計が、通常の中古住宅や場合によっては新築住宅の価格に匹敵してしまうケースも少なくありません。

さらに、大規模なリフォームを行っても、建物自体の築年数が古いため、数年後には別の箇所で修繕が必要になるなど、継続的なメンテナンス費用がかさむリスクもあります。購入前には必ず専門家による建物診断を受け、必要なリフォーム費用を正確に見積もることが重要です。

災害リスクと安全性の問題

再建築不可物件は、災害に対するリスクが通常の物件よりも著しく高いという深刻な問題を抱えています。

耐震性の課題

再建築不可物件の多くは、現行の耐震基準が導入される前に建てられた建物です。特に1981年（昭和56年）6月以前に建てられた建物は旧耐震基準で建築されており、現代の耐震基準を満たしていないケースがほとんどです。

旧耐震基準の建物は、震度5強程度の地震で倒壊しないことを想定して設計されていますが、現行の新耐震基準では震度6強～7程度の大地震でも倒壊しないことが求められています。そのため、大規模地震が発生した場合、旧耐震基準の建物は倒壊リスクが高く、居住者の生命に関わる危険性があります。

耐震補強工事を行うことである程度リスクを軽減できますが、建物の構造によっては十分な補強ができない場合もあり、また補強工事には相応の費用がかかります。

火災への脆弱性

再建築不可物件に多い木造の古い建物は、火災に対しても極めて脆弱です。建材が古く乾燥しているため、一度火災が発生すると急速に燃え広がる危険性があります。また、電気配線の劣化によって漏電火災のリスクも高まっています。

さらに深刻なのは、多くの再建築不可物件が接道義務を満たしていないため、消防車などの緊急車両が進入できない立地にあることです。そのため、火災が発生しても迅速な消火活動が困難で、被害が拡大しやすいという問題があります。

万が一火災で建物が全焼してしまった場合、再建築不可物件では新たに建物を建てることができないため、その土地での生活再建は不可能になります。また、自身の建物から出火して隣家に延焼させてしまった場合、損害賠償責任を負う可能性もあり、その金額は数千万円から場合によっては億単位になることもあります。

将来の売却が困難になる可能性

再建築不可物件は、購入時だけでなく将来売却する際にも大きな困難に直面します。

建て替えができないという制約があるため、マイホームを探している一般の個人買主にとっては魅力が乏しく、購入希望者が極めて限定されます。自分好みの家を建てたいと考える多くの買主の選択肢から外れてしまうため、売却活動を始めても買い手が見つからないことが多いのが現実です。

また、前述したように住宅ローンが利用できないため、購入できるのは現金一括で支払える資力のある人に限られ、これがさらに潜在的な買主の数を減少させます。その結果、売却したくても売れない、または大幅に値下げしなければ売れないという状況に陥りやすくなります。

一般の不動産仲介業者に売却を依頼しても、売りにくい物件として敬遠され、積極的な販売活動をしてもらえないケースも少なくありません。売却を検討する場合は、再建築不可物件の取り扱いに慣れた専門の買取業者に相談することが現実的な選択肢となります。

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再建築不可を解消する方法

再建築不可物件は、そのままでは建て替えができないため、資産価値が低く制約も多い物件です。しかし、一定の条件を満たし適切な手続きを行うことで、再建築可能な物件に変えることができます。ここでは、再建築不可を解消する具体的な方法について解説します。

隣接地の購入による接道義務の充足

再建築不可物件の中でも、道路に接している幅が2m未満である場合や、そもそも道路に全く接していない場合は、隣接する土地の一部を購入することで接道義務を満たし、再建築可能にできる可能性があります。

たとえば、現在の接道幅が1.9mしかない場合、隣地から0.1m分の土地を購入することで、建築基準法が定める「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務をクリアできます。また、全く道路に接していない土地の場合でも、道路まで続く通路部分を隣地から購入することで、再建築可能となります。

購入時の交渉ポイント

隣接地の購入交渉を進める際には、いくつかの重要なポイントがあります。

まず、隣地の所有者にとってメリットがあまりない取引である点を理解しておく必要があります。土地の一部を売却するということは、隣地所有者にとって自身の敷地面積が小さくなることを意味し、デメリットとして捉えられる可能性が高いためです。

そのため、交渉では誠実な姿勢で臨み、適正な価格を提示することが重要です。隣地所有者が納得できる条件を提示し、双方にとって公平な取引となるよう心がけましょう。また、不動産会社や専門家に仲介を依頼することで、スムーズに交渉を進められる場合もあります。

さらに、必要最小限の土地のみを購入すれば良いため、隣地全体を購入する必要はありません。接道の間口が2m以上になる範囲内で購入できれば問題ないため、測量を行い正確な範囲を確定してから交渉に臨むことをおすすめします。

必要な費用と手続き

隣接地の購入には、土地の購入代金のほか、以下のような費用が必要となります。

手続きの流れとしては、まず隣地所有者との交渉を行い、購入の合意を得ます。次に、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施し、購入する土地の範囲を明確にします。その後、売買契約を締結し、所有権移転登記を行うことで、正式に土地の所有権を取得できます。

なお、隣地が複数の所有者による共有となっている場合や、相続が発生しているが登記が完了していない場合など、権利関係が複雑なケースでは、交渉や手続きに時間がかかる可能性があるため注意が必要です。

セットバックによる道路幅員の確保

セットバックとは、自分の敷地の一部を後退させて道路として提供することで、道路の幅員を4m以上確保する方法です。接している道路の幅員が4m未満であることが原因で再建築不可となっている場合、この方法が有効です。

建築基準法第42条第2項には、「セットバックを活用して接道幅を確保すれば、それを道路として扱う」という内容が記されており、セットバックによって形成された道路部分は「みなし道路」や「42条2項道路」として認識されます。

セットバックの方法は、道路の向かい側の状況によって異なります。道路の向かい側が住宅地である場合は、道路の中心線から双方の土地をそれぞれ2mずつ後退させて、合計4mの道路幅員を確保します。一方、向かい側が水路や崖など、住宅地ではない場合は、自分の土地のみを道路境界線から4m後退させる必要があります。

セットバックした部分の土地は、所有権は元の土地所有者に帰属しますが、道路としての利用のみが認められ、フェンスや門扉などの構造物を設置することはできません。また、セットバックした部分を自治体に寄付したり無償使用を許可したりすると、その部分は「公共の用に供する道路」として扱われ、固定資産税や都市計画税が非課税となるメリットがあります。

セットバックを行うには、自治体への事前協議書の提出、測量の実施、建築確認申請といった手続きが必要です。また、工事費用は20万円～80万円程度かかりますが、自治体によっては工事費用の助成制度が用意されている場合もあるため、事前に役所の建築指導課に相談することをおすすめします。

建築基準法第43条但し書き許可の取得

接道義務を満たせない土地でも、建築基準法第43条第2項第2号の「但し書き許可」を取得することで、例外的に再建築が認められる場合があります。

この制度は、敷地の周囲に広い空地がある場合や、交通面・安全面・防火上・衛生上に支障がないと特定行政庁（自治体）が認めた場合に適用されます。たとえば、公園や広場などの大きな土地が隣接していれば、火災などが起きた場合でも消防車両が通行でき、速やかに消火活動ができるため、再建築が可能になるケースがあります。

但し書き許可を取得するためには、以下のような条件を満たす必要があります。

申請手続きは、まず自治体の建築指導課などに事前相談を行います。事前相談では、申請地から建築基準法上の道路に至るまでの最小幅員、通路の種別（公道・里道・私道など）、計画建物の用途などの情報を提供し、許可の可能性について確認します。

その際、申請地の登記事項証明書、公図の写し、申請地周辺の写真などの資料を準備しておくと、相談がスムーズに進みます。事前相談で問題がなければ、正式に許可申請を行い、審査を経て許可が下りることになります。

ただし、自治体によって許可基準が異なるため、必ずしも許可が下りるとは限りません。事前に自治体の基準を確認し、専門家に相談しながら慎重に進めることが重要です。

位置指定道路の設置

敷地に接している道路が建築基準法上の道路として認められていない私道である場合、「位置指定道路」として申請することで、再建築可能になる場合があります。

位置指定道路とは、土地の所有者が築造する幅員4m以上の道で、申請を受けて特定行政庁がその位置を指定したものです。私道であっても、一定の基準を満たせば建築基準法上の道路として認められ、接道義務を充足できます。

位置指定道路として認められるためには、以下のような条件を満たす必要があります。

申請には、申請書、道路位置指定申請図、位置図、案内図、公図の写し、求積図、土地利用計画図、構造図、土地全部事項証明書、印鑑証明書、委任状などの多数の書類が必要となります。これらの書類を準備し、自治体の建築指導課や建築安全課に事前相談を行った上で、正式に申請を行います。

位置指定道路の申請は、手続きが複雑で多くのハードルがありますが、条件をクリアできれば、再建築不可物件を建築可能な状態にできる有効な手段となります。専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることをおすすめします。

再建築不可物件の賢い活用方法

再建築不可物件は建て替えができないという制約があるものの、適切な活用方法を選択すれば、十分に価値のある資産として運用できます。ここでは、再建築不可物件を賢く活用するための具体的な方法を解説していきます。

効果的なリフォーム・リノベーション

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲内であればリフォームやリノベーションが可能です。既存の建物を活かしながら、快適で安全な住環境を整えることができます。

優先すべき改修箇所

再建築不可物件のリフォームでは、限られた予算を効果的に配分するために、優先順位をつけた計画が重要です。

まず最優先すべきは安全性に関わる箇所です。耐震補強工事は、地震による倒壊リスクを軽減するために必須といえます。特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物の場合、基礎や柱、梁などの主要構造部の補強を検討しましょう。基礎や柱、梁などの建物基盤のみを残したスケルトンリフォームであれば、建築確認申請が不要な場合が多く、大規模な改修が可能です。

次に優先すべきは居住性を向上させる水回りの改修です。キッチン、浴室、トイレ、洗面所などの水回り設備は、築年数が経過すると劣化が進み、故障や水漏れのリスクが高まります。最新の設備に交換することで、日常生活の快適性が大幅に向上し、節水効果も期待できます。

さらに、断熱性能の向上も重要なポイントです。窓サッシの交換や断熱材の施工により、冷暖房効率が改善され、光熱費の削減につながります。夏は涼しく冬は暖かい、快適な住環境を実現できるでしょう。

費用を抑えるコツ

再建築不可物件のリフォーム費用は、一般的な物件よりも高額になる傾向があります。スケルトンリフォームの場合、1㎡あたり約16～22万円が相場とされており、延べ床面積30坪（約100㎡）の戸建てでは約1,600～2,200万円の費用がかかります。この費用を少しでも抑えるためのコツを紹介します。

まず、複数のリフォーム会社から見積もりを取得して比較検討することが基本です。再建築不可物件の施工実績が豊富な専門業者を選ぶことで、適正価格でのリフォームが期待できます。

次に、補助金制度を積極的に活用しましょう。省エネリフォームや耐震改修には、国や自治体の補助金が利用できる場合があります。子育てエコホーム支援事業（原則20万円）、既存住宅の断熱リフォーム支援事業（120万円）、次世代省エネ建材の実証支援事業（200万円）などが代表的です。ただし、再建築不可物件の場合は建築基準法改正の影響により、補助金対象のリフォームができない可能性もあるため、事前に工事可能な範囲を確認することが重要です。

また、リフォームの範囲を段階的に分けて実施する方法も効果的です。一度にすべてを行うのではなく、緊急性の高い箇所から優先的に着手し、予算に応じて徐々に進めることで、資金計画に無理が生じません。

さらに、既存の素材や設備を可能な限り活かすことも費用削減につながります。たとえば、構造上問題のない柱や梁はそのまま残し、表面の仕上げを変更するだけでも印象が大きく変わります。

法令遵守のポイント

再建築不可物件のリフォームにおいて最も注意すべき点は、建築基準法などの法令を遵守することです。違反すると工事が中止になるだけでなく、罰則を受ける可能性もあります。

2025年4月の建築基準法改正により、これまで建築確認申請が不要だった木造2階建て住宅の大規模リフォームでも、建築確認申請が必要になるケースが増えています。特に、柱・梁・壁・床・階段・屋根などの主要構造部を半分以上変更する工事や、延べ面積の2分の1を超える増改築を行う場合は、建築確認申請が求められます。

一方で、防火地域・準防火地域に指定されていない建物で10㎡未満の増改築であれば建築確認申請が不要です。また、基礎や柱、梁などの建物基盤のみを残したスケルトンリフォームや、主要構造部を半分まで残した取り替え工事も、建築確認申請が不要な場合が多いとされています。

ただし、自治体によって判断基準が異なる場合があるため、工事を始める前に必ず自治体の建築指導課や専門家に相談し、どこまでリフォーム可能なのかを明確にしておくことが重要です。再建築不可物件の施工実績が豊富なリフォーム会社や建築士に相談することで、法令を遵守しながら理想的なリフォームを実現できるでしょう。

賃貸経営による収益化

再建築不可物件は購入価格が安いという特性を活かして、賃貸物件として収益化するという選択肢があります。リフォームやリノベーションで建物を魅力的に改修し、賃貸住宅として貸し出すことで、購入費用とリノベーション費用を賃料収入で回収していく投資方法です。

特に、好立地にある再建築不可物件であれば、駅近や商業施設へのアクセスが良好なことが多く、一定の賃貸需要が見込めます。相場以下の価格で物件を取得し、大規模なフルリフォームやリノベーションを施すことで、まるごとアパートにしたり、賃貸併用住宅として半分を居住用、半分を賃貸として活用している事例も多く見られます。

また、シェアハウスや民泊、社員寮などとして再生することも効果的です。個別の居住スペースを要する賃貸アパートに改築することが難しい場合でも、シェアハウスや寮であれば、一軒家から間取りを大きく変えずに多少のリフォームで活用できます。特に若年層や単身者向けの需要がある地域では、シェアハウスは魅力的な選択肢となるでしょう。

ただし、賃貸経営にはいくつかの注意点があります。築年数が古い物件では耐震補強工事や防火対策、各世帯の界壁の遮音対策などが必要になり、通常よりも工期が長期にわたる可能性があります。また、接道が狭いため工事車両や機械が制限され、工事費が割高になる傾向があります。

さらに、賃貸物件として成功させるには入居者確保にも注力しなければなりません。周辺環境のリサーチや不動産管理会社への相談を通じて、地域のニーズを踏まえた現実的なプランを立てることが重要です。高い建築費の割に期待したほどの収益が上がらなかったということにならないよう、綿密な収支計画を立てましょう。

非居住用途での活用

再建築不可物件は、住居としての活用だけでなく、非居住用途として活用することも有効な選択肢です。建物を解体して更地にすれば、さまざまな土地活用の道が開けます。

駐車場としての利用

最もシンプルで手軽な活用方法が、駐車場としての利用です。建物を解体して更地にし、舗装やロープで区画を設定するだけで、月極駐車場やコインパーキングとして運営できます。

特に駅周辺や商業施設の近く、住宅密集地など駐車場需要が高いエリアでは、安定した収益が期待できます。初期投資も比較的少なく、管理の手間も少ないため、不動産投資の経験が少ない方でも始めやすい活用方法です。

月極駐車場として運営する場合は、近隣住民や企業と契約を結び、毎月一定の賃料収入を得られます。コインパーキングとして運営する場合は、専門の運営会社に土地を貸し出し、売上の一部を賃料として受け取る方式が一般的です。

ただし、駐車場経営を始める際には、周辺の駐車場相場や需要を事前にリサーチし、収益性を十分に検討することが重要です。また、固定資産税の軽減措置がなくなるため、更地にすることで税負担が増える点にも注意が必要です。

倉庫・物置としての利用

既存の建物をそのまま活かして、倉庫や物置として貸し出す方法もあります。住宅として利用するにはリフォーム費用が高額になる場合でも、倉庫や物置であれば最小限の整備で活用できます。

個人や企業が荷物や在庫を保管するためのスペースとして需要があり、特にトランクルームやレンタル倉庫として運営すれば、継続的な収入源となります。近年は、個人の荷物保管ニーズも高まっており、小規模な倉庫でも十分に収益化が可能です。

また、建物の一部を事務所や作業場として貸し出すことも検討できます。クリエイターやアーティストのアトリエ、小規模事業者の作業スペースなど、用途は多岐にわたります。立地や建物の状態に応じて、柔軟な活用方法を検討しましょう。

非居住用途での活用を検討する際は、周辺環境や地域のニーズ、収益性を総合的に判断することが重要です。不動産の専門家やハウスメーカー、建築会社などのプロに相談し、最適な活用方法を見つけることをおすすめします。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件の購入は、通常の不動産取引とは異なる特有のリスクや制約が伴います。価格の安さだけに惹かれて安易に購入すると、後になって想定外の問題に直面し、大きな後悔につながる可能性があります。ここでは、再建築不可物件を購入する際に必ず確認すべき重要な注意点について、具体的に解説していきます。

購入前に確認すべき事項

再建築不可物件を購入する前には、通常の物件以上に入念な調査と確認が必要です。将来的に建て替えができないという大きな制約があるため、現在の建物の状態や周辺環境について、可能な限り詳細な情報を収集することが重要です。以下に、購入前に確認すべき主要な事項を詳しく説明します。

物件調査のチェックリスト

再建築不可物件の購入を検討する際には、以下の項目を重点的にチェックする必要があります。

特に建物の構造部分の劣化状況は最も重要なチェックポイントです。建て替えができないため、建物が老朽化して住めなくなると、その時点で物件の価値がほぼゼロになってしまいます。築年数が古い物件が多いため、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）や耐震診断を受けることを強くおすすめします。

また、ライフラインが隣地を通過している場合、将来的にトラブルになるリスクがあるため、隣地所有者との承諾の有無まで確認が必要です。特にリフォームを予定している場合は、配管や電気の引き込み線の位置をしっかりと把握しておくことが大切です。

周辺環境の確認

再建築不可物件は、古くからの住宅が密集している地域に多く存在します。このような地域特有の環境や条件を事前に把握しておくことが重要です。

特に日照や通風が確保しにくい立地の場合、外壁に傷みや汚れが目立つようなら、雨に濡れても乾きにくく、躯体も傷みやすいといった問題が発生する可能性があるため注意が必要です。

契約時の重要ポイント

再建築不可物件の売買契約では、通常の不動産取引以上に慎重な確認が求められます。契約書や重要事項説明書の内容を十分に理解し、不明な点があれば必ず質問するようにしましょう。

不動産会社は重要事項説明で再建築不可であることを必ず説明しますが、その説明内容を正確に理解することが重要です。特に接道義務を満たしていない具体的な理由や、将来的に解消できる可能性があるかどうかについて、詳しく確認しておきましょう。

また、売買契約後にトラブルにならないよう、物件の現状や法的制限について、売主と買主の双方が十分に認識を共有することが大切です。不明な点や不安な点があれば、契約前に必ず解消しておくようにしましょう。

専門家への相談の重要性

再建築不可物件の購入は、通常の不動産取引よりも複雑で専門的な知識が必要となります。購入を検討する段階から、複数の専門家に相談し、多角的なアドバイスを受けることが非常に重要です。

特に再建築不可物件に詳しい不動産会社に相談することは極めて重要です。一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件であるため、再建築不可物件の取引実績が豊富な専門業者を選ぶようにしましょう。

再建築不可物件の購入には専門的な知識と経験が必要であり、素人判断で進めると大きなリスクを伴います。購入後に後悔しないためにも、費用がかかっても専門家の意見を聞き、総合的に判断することをおすすめします。複数の専門家から意見を聞くことで、物件の問題点や活用方法がより明確になり、適切な判断ができるようになります。

また、ホームインスペクション（住宅診断）の実施は、築年数の古い再建築不可物件では特に重要です。専門家による詳細な調査によって、見えない部分の劣化や欠陥を発見できる可能性が高まります。診断結果をもとに、購入の可否や価格交渉、必要なリフォーム費用の算出を行うことができます。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件を売却する方法は、主に仲介による売却と買取による売却の2つがあります。それぞれの方法には特徴とメリット・デメリットがあり、物件の状況や売主の希望に応じて最適な選択肢が異なります。

再建築不可物件は通常の物件と比べて売却が難しいとされていますが、適切な方法を選択すれば売却は十分に可能です。ここでは、各売却方法の詳細と特徴を解説していきます。

売却の選択肢と特徴

再建築不可物件を売却する際には、まず自分の状況や希望に合った売却方法を選択することが重要です。以下では、主な売却方法である仲介と買取について、それぞれの特徴を詳しく解説します。

仲介による売却

仲介による売却は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法です。買取よりも高く売れる可能性がありますが、再建築不可物件は一般の個人が居住目的で買うよりも、投資目的で購入される傾向があります。

仲介による売却のメリットは、専門買取業者による買取よりも高値で売却できる可能性があることです。不動産会社が広く買主を探してくれるため、条件の良い物件であれば、比較的高い価格での売却が期待できます。

ただし、デメリットとしては売却までに時間がかかることが挙げられます。再建築不可物件は買主が限られるため、通常の物件よりも売却期間が長くなる傾向があります。また、買主が見つからない場合は、価格を下げざるを得ないケースもあります。

仲介による売却が向いているのは、以下のようなケースです。

買取による売却

買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。早ければ1カ月以内に売却金額を受領することも可能ですが、買取価格は相場の7〜8割となるのが一般的です。

買取による売却の最大のメリットは、スピーディーに現金化できることです。買主が不動産会社となるため、査定から契約、引き渡しまでがスムーズに進みます。また、仲介手数料がかからない点もメリットの一つです。

一方で、デメリットは売却価格が仲介による売却よりも低くなることです。買取業者は物件を買い取った後に再販や投資によって利益を出す必要があるため、査定価格はどうしても低めになります。

買取による売却が向いているのは、以下のようなケースです。

専門買取業者を選ぶメリット

再建築不可物件の売却においては、専門の買取業者に依頼することで、通常の不動産会社では対応が難しい物件もスムーズに売却できる可能性が高まります。

専門買取業者を選ぶ主なメリットは以下の通りです。

再建築不可物件に関する専門知識が豊富であることが第一のメリットです。専門業者は再建築不可物件の特性を深く理解しており、法律や規制についても精通しています。そのため、物件の価値を適正に評価し、最適な買取価格を提示してくれます。

買取後の活用ノウハウを持っていることも大きな強みです。専門業者は買い取った物件をリフォームして賃貸に出したり、隣地と統合して再建築可能にしたりするなど、様々な活用方法を持っています。このため、通常の買取業者よりも高い価格での買取が期待できます。

査定から契約までがスムーズに進むのも専門業者の特徴です。再建築不可物件に関する経験が豊富なため、必要な調査や手続きを迅速に行うことができ、最短で数週間での売却も可能です。

売却が困難な物件でも対応可能であることも重要なポイントです。接道義務違反が深刻な物件や、老朽化が進んだ物件など、一般の不動産会社では取り扱いが難しい物件でも、専門業者であれば買取を検討してくれる可能性があります。

専門買取業者を選ぶ際には、以下の点を確認することをおすすめします。

LIXIL不動産ショップ 訳あり物件買取センターのサービス

出典：LIXIL不動産ショップ 訳あり物件買取センター

訳あり物件買取センターは、再建築不可物件をはじめとする訳あり物件の売却に特化した専門買取業者です。

訳あり物件買取センターでは、再建築不可物件、不整形地、旗竿地などの特殊な不動産売却の依頼を数多く承ってきた実績があります。仲介会社として売却活動を支援するだけでなく、自社でどこよりも高い金額での不動産買取も行っています。

訳あり物件買取センターの主なサービス内容は以下の通りです。

無料査定・無料相談サービスを提供しており、物件の状況を確認した上で、適正な買取価格を提示します。査定は迅速に行われ、早ければ数日以内に査定結果を受け取ることができます。

仲介と買取の両方に対応しているため、売主の希望や物件の状況に応じて最適な売却方法を提案してくれます。時間をかけてでも高値で売却したい場合は仲介、早期に現金化したい場合は買取という選択が可能です。

東京・埼玉・千葉・神奈川エリアを中心に対応しており、地域密着型のきめ細やかなサービスを提供しています。地域の不動産市場に精通しているため、適正な価格での売却をサポートします。

初めての不動産売却でも安心のサポート体制が整っています。専門知識を持つスタッフが、売却の流れから必要な書類、税金の問題まで丁寧に説明し、売主が不安なく売却を進められるようサポートします。

再建築不可物件の売却を検討している方、自分の所有する物件が再建築不可かどうか不安な方は、まずは訳あり物件買取センターへの無料相談をおすすめします。経験豊富な専門スタッフが、あなたの状況に合わせた最適な売却方法を提案してくれます。

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まとめ

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務などの規定を満たしていないため、現在の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができない不動産のことです。接道義務違反、道路幅員不足、敷地面積不足などが主な原因となっています。

再建築不可物件には購入価格が安い、固定資産税が安い、相続税対策に活用できる、好立地の物件を安く手に入れられるといったメリットがあります。一方で、建て替えができない、住宅ローンが組みにくい、リフォーム費用が高額になる可能性がある、災害リスクへの対応が難しい、将来の売却が困難になる可能性があるといったデメリットも存在します。

再建築不可の状態を解消するには、隣接地を購入して接道義務を満たす、セットバックで道路幅員を確保する、建築基準法第43条但し書き許可を取得する、位置指定道路を設置するなどの方法があります。ただし、これらの方法には費用や手続きが必要となります。

再建築不可物件を活用する場合は、効果的なリフォームやリノベーションを行う、賃貸経営で収益化する、駐車場や倉庫など非居住用途で活用するといった選択肢があります。購入する際は事前の物件調査を徹底し、専門家への相談を必ず行うことが重要です。

売却する場合は、仲介による売却と買取による売却の選択肢があり、再建築不可物件の取り扱いに慣れた専門買取業者に依頼することで、スムーズな売却が期待できます。再建築不可物件は制約が多い物件ですが、特性を理解し適切に対応することで、有効活用することが可能です。

再建築不可物件について、さらにくわしく知りたい方、具体的な売却をお考えの方は、ぜひ東京都中央区に拠点を置く訳あり物件買取センターにご相談ください。豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、あなたに最適な選択をサポートいたします。

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