空き家の定義とは？国土交通省の基準や1年以上放置するリスクを解説

「空き家の定義」とは具体的にどのような状態を指すのでしょうか。結論から言うと、法律上は「概ね1年以上、居住や使用の実態がない建物」が空き家の判断基準となります。この記事では、国土交通省のガイドラインや「空家等対策の推進に…

「空き家の定義」とは具体的にどのような状態を指すのでしょうか。結論から言うと、法律上は「概ね1年以上、居住や使用の実態がない建物」が空き家の判断基準となります。この記事では、国土交通省のガイドラインや「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、空き家とみなされる期間や条件をわかりやすく解説します。また、放置し続けると固定資産税の優遇措置が解除され増税となる「特定空き家」のリスクや、指定を回避するための対策も網羅しました。ご実家や所有物件が空き家に該当するか不安な方は、行政処分を受ける前に正しい知識を確認しておきましょう。

空き家の定義と法律上の意味

「空き家」という言葉は日常的に使われていますが、法律や行政の対応においては明確な定義が存在します。特に、所有している物件が法的に「空き家」とみなされるかどうかは、今後の税負担や行政処分のリスクを左右する重要なポイントです。

ここでは、最も重要となる法律である「空家法」に基づく定義と、国土交通省が示す判定の基準について解説します。

空家等対策の推進に関する特別措置法による定義

現在、日本国内において空き家の定義の根拠となっているのが、平成27年（2015年）に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家法）です。

この法律の第二条第一項では、空き家（空家等）について以下のように定義されています。

ここで最も重要なキーワードは「居住その他の使用がなされていないことが常態である」という部分です。「常態である」とは、一時的な留守（旅行や入院など）ではなく、年間を通じて日常的に使用されていない状態を指します。

つまり、単に人がいない時間があるだけでは空き家とはならず、長期間にわたり人の出入りがなく、建物本来の用途（居住や店舗など）として機能していない場合に、法的な「空家等」として扱われます。

詳しくはe-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」等の条文もあわせてご確認ください。

国土交通省が定める空き家判定のガイドライン

法律上の定義である「使用がなされていないことが常態である」かどうかを、自治体職員等が客観的に判断するために、国土交通省は「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」を示しています。

この指針に基づき、実際に空き家かどうかの判定を行う際は、主に以下の要素を総合的に確認します。

これらの調査は、机上のデータ確認だけでなく、現地調査によって行われます。特に概ね1年間を通して人の出入りや使用実績がない場合に、「常態として使用されていない」と判断されることが一般的です。

参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

建物だけでなく敷地も空き家の定義に含まれる

空き家の定義において見落とされがちなのが、「敷地」の扱いです。前述した法律の定義には「及びその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む。）」と明記されています。

これは、家屋そのものだけでなく、庭や駐車場、そこに生えている植木や設置されている物置なども含めて「空家等」として扱われることを意味します。

したがって、建物自体は施錠され問題がないように見えても、以下のような状態であれば、空き家としての管理責任を問われる可能性があります。

• 敷地内の樹木が道路や隣家に越境している
• 庭にゴミが不法投棄され、そのまま放置されている
• ブロック塀が傾き、通行人に危険を及ぼす恐れがある

つまり、建物の内部だけでなく、敷地全体を適切に管理していない場合も、空き家対策の対象となるという点を理解しておく必要があります。

空き家かどうか判断される期間と基準

「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」において、空き家とは「居住し、若しくはその他の使用に供されていないことが常態であるもの」と定義されています。しかし、法律の条文だけでは「具体的にどのような状態が『常態』なのか」が分かりにくいため、国土交通省はガイドラインを策定し、自治体が判断するための基準を示しています。

自治体が空き家かどうかを判断する際は、単に人がいない瞬間を見るのではなく、1年という期間を通じた使用状況や管理状態を総合的に調査して認定を行います。ここでは、具体的にどのような期間や基準で判断されるのかを詳しく解説します。

1年以上居住していない状態が常態であること

空き家判定の最大のポイントは、「居住や使用がなされていないことが『常態』である」という点です。国土交通省のガイドラインでは、この「常態」の目安を概ね年間を通して建築物等の使用実績がないこととしています。

つまり、人の出入りが途絶えてから「1年以上」が経過しているかどうかが、空き家と認定される一つの大きな区切りとなります。これには、以下のような背景があります。

• 四季を通じた1年間で一度も利用がない場合、今後も利用される見込みが低いと判断されるため
• 一時的な入院や長期出張などによる不在と区別するため

ただし、1年使っていなければ直ちにすべての建物が「空き家」として行政指導の対象になるわけではありません。別荘やセカンドハウスのように、年に数回でも定期的に維持管理や利用がなされている建物は、空き家の定義には当てはまらないのが一般的です。逆に言えば、適切な管理も使用もされず、単に放置されている期間が1年を超えると、空き家（特に特定空き家等の候補）として判定されるリスクが高まります。

電気や水道などライフラインの使用実績

自治体が空き家調査を行う際、外観だけでは判断しきれない居住実態を確認するために重視するのが、電気・ガス・水道といったライフラインの使用実績です。

住民票がその住所に置かれたままであっても、実際には誰も住んでいないケースは多々あります。そのため、客観的なデータとして以下の状況が確認されます。

• 水道の閉栓・使用量：長期間にわたり水道が閉栓されている、または使用量が基本料金のみで水が使われた形跡がない。
• 電気の解約・使用量：電気が解約されている、あるいはメーターが回っておらず使用実績がほぼゼロである。
• ガスの閉栓：ガスメーターの閉栓作業が行われたまま長期間経過している。

自治体は空き家法に基づき、必要な限度において関係機関（電力会社や水道局など）に対して情報の提供を求めることが可能です。これにより、外から見えない生活の実態が把握され、空き家判定の強力な根拠となります。

詳しくは国土交通省の空き家対策関連情報もあわせてご確認ください。

人の出入りや建物の管理状況による判断

期間やライフラインのデータに加え、現地調査による物理的な状況や周辺への聞き取りも重要な判断基準です。自治体の職員や委託を受けた調査員は、実際に現地を訪れ、人の出入りや建物の管理状況をチェックします。

具体的にどのようなポイントが見られているのかを整理しました。

これらの調査結果を総合し、「1年以上使用されていないことが常態である」と認定されると、法律上の「空き家」として扱われることになります。特に、そのまま放置すれば倒壊や衛生上の問題を引き起こすと判断された場合は「特定空き家」に指定される可能性が出てくるため、早期の対策が必要です。

特定空き家の定義と指定される条件

「特定空き家」とは、単に人が住んでいない空き家の中でも、そのまま放置することが不適切であると行政から判断された空き家のことを指します。2015年（平成27年）に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体は以下の4つの状態のいずれかに該当する建物を「特定空き家」として指定することができます。

特定空き家に指定されると、行政からの助言・指導・勧告・命令の対象となり、最終的には固定資産税の住宅用地特例の除外や、行政代執行による強制解体が行われる可能性があります。国土交通省は、どのような状態が特定空き家に該当するかを示す「ガイドライン」を策定しており、自治体はこの基準に沿って判定を行います。

特定空き家の認定基準となる4つの要件は以下の通りです。

これらの基準は、単一の要素だけで即座に指定されるわけではなく、建物の状況や周辺環境への悪影響の程度を総合的に判断して決定されます。以下では、特に主要な3つの条件について詳しく解説します。

参考：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 – 国土交通省

倒壊や保安上の危険がある状態

特定空き家の指定理由として最も重要視されるのが、建物の老朽化による倒壊や部材落下の危険性です。これは、空き家の所有者だけでなく、近隣住民や通行人の生命・身体に危害を及ぼすリスクが高いためです。

国土交通省のガイドラインでは、具体的に以下のような状態が「保安上危険」であると示されています。

• 建物の著しい傾斜：地盤沈下や基礎の破損により、建物全体が大きく傾いている状態。
• 構造耐力上主要な部分の損傷：柱、梁、基礎などが腐食したりシロアリの被害を受けたりして、建物を支える力が失われている状態。
• 屋根や外壁の落下・飛散：屋根瓦がずれて落下しそうになっている、外壁のモルタルが剥離して通行人に当たる危険がある状態。
• 擁壁（ようへき）の老朽化：敷地内の擁壁が亀裂や変形により崩壊するおそれがあり、土砂崩れなどを引き起こすリスクがある状態。

これらの判定には専門的な建築知識が必要となるため、自治体の職員や建築士などが現地調査を行い、将来的に倒壊する危険性が切迫しているかどうかを基準に判断されます。

衛生上有害となるおそれがある状態

建物の管理不全により、地域の公衆衛生に悪影響を及ぼす場合も特定空き家に指定されます。これは単に「汚い」というだけでなく、周辺住民の健康や生活環境に実害が出る可能性があるかどうかがポイントとなります。

具体的なチェックポイントは以下の通りです。

• ゴミの不法投棄・堆積：敷地内にゴミが山積みになり、悪臭や汚水が発生している状態（いわゆるゴミ屋敷）。
• 害虫・害獣の発生：ネズミ、ハエ、蚊、ゴキブリなどが大量発生し、近隣の家屋へ侵入したり病原菌を媒介したりするおそれがある状態。
• アスベストの飛散：建物に使用されている吹き付け石綿（アスベスト）が露出・破損し、粉塵となって周囲に飛散するおそれがある状態。
• 浄化槽の破損：浄化槽が適切に管理されず、汚物が流出したり強烈な悪臭を放ったりしている状態。

特に夏場などは悪臭や害虫被害が深刻化しやすく、近隣住民からの苦情（クレーム）がきっかけで行政が調査に動くケースが多いのがこの項目の特徴です。

景観を著しく損なっている状態

地域の景観ルールや一般的な美観と比較して、著しく見苦しい状態にある空き家も指定の対象となります。これは「地域のブランド価値」や「住環境の快適さ」を守るための基準です。

景観を損なっていると判断される主な事例には以下のようなものがあります。

• 植物の繁茂：庭木や雑草が手入れされずに伸び放題となり、建物全体を覆い尽くしている、または隣家や道路にはみ出している状態。
• 建物の汚損・破損：窓ガラスが多数割れたまま放置されている、壁面に大きな落書きがされている、トタンが錆びて剥がれ落ちているなど、管理されていない印象を強く与える状態。
• 景観計画との不適合：自治体が定めた景観計画や地区計画（例：歴史的町並みの保存地区など）のルールに著しく違反した状態で放置されている場合。

「景観」という基準は主観的に見えがちですが、実際には「適切な管理が行われていないこと」が外観から明白であり、それが地域の景観保全の取り組みを阻害しているかという観点で客観的に判断されます。

空き家を1年以上放置し続けるリスク

空き家を適切な管理を行わずに放置し続けると、建物の老朽化が進むだけでなく、経済的な損失や法的なペナルティを受ける可能性が高まります。特に2023年（令和5年）12月に施行された改正空家対策特別措置法により、行政の対応が厳格化されました。従来は「特定空き家」に指定されるまで猶予がありましたが、現在はその前段階である「管理不全空き家」の時点でもペナルティの対象となるため注意が必要です。

固定資産税の住宅用地特例が解除され増税になる

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税が最大で6分の1に減額されています。しかし、自治体から「特定空き家」または「管理不全空き家」として勧告を受けると、この特例措置が解除されます。

特例が解除されると、土地の固定資産税額は更地と同じ扱いになり、実質的な負担額は約4倍から6倍に跳ね上がります。これは、空き家を所有し続けるだけで年間数十万円単位の維持費増につながる大きなリスクです。

※数値は評価額1,000万円、税率1.4%の場合の概算シミュレーションです。実際の税額は自治体や評価額により異なります。

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について – 国土交通省

行政からの指導や勧告および命令を受ける

自治体は、倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家に対して、段階的に行政指導を行います。法改正により、放置すれば特定空き家になるおそれがある管理不全空き家の段階から指導が可能になりました。

• 助言・指導：管理状況の改善を求められます。
• 勧告：指導に従わない場合に行われます。この時点で固定資産税の特例が解除されます。
• 命令：勧告に従わない場合、猶予期限を設けて改善を命じられます。違反すると過料の対象になります。
• 行政代執行：命令に従わない場合、行政が所有者に代わって樹木の伐採や建物の解体を行い、費用は所有者に請求されます。

最大50万円以下の過料が科される可能性

行政からの「命令」に違反した場合、空家対策特別措置法に基づき50万円以下の過料が科される可能性があります。これは前科がつく刑事罰（罰金）とは異なる行政罰ですが、金銭的な負担は避けられません。

また、自治体による立入調査を拒否したり、妨げたりした場合にも20万円以下の過料が科される規定があります。行政からの連絡を無視し続けることは、解決を先延ばしにするだけでなく、こうした直接的な金銭ペナルティを招く原因となります。

犯罪のターゲットにされる

人の気配がない空き家は、不法侵入や不法滞在の格好のターゲットとなります。家財道具が残っている場合は盗難被害に遭うだけでなく、特殊詐欺グループの拠点や薬物の栽培場所、盗難品の保管場所として悪用されるケースも報告されています。

また、敷地内にゴミを不法投棄されるリスクも高まります。一度ゴミが捨てられると、「捨てても良い場所」と認識され、粗大ゴミや家電製品が次々と持ち込まれ、衛生環境が極端に悪化する恐れがあります。

放火される可能性が高まる

空き家リスクの中で最も恐ろしいのが火災です。枯れ草や不法投棄されたゴミが溜まった空き家は、放火犯にとって狙いやすい場所となります。総務省消防庁のデータでも、出火原因の上位には常に「放火」および「放火の疑い」が入っています。

もし管理不全が原因で火災が発生し、近隣の家屋に延焼してしまった場合、重過失が認められると「失火責任法」の適用外となり、隣家への損害賠償責任を負う可能性があります。数千万円単位の賠償請求を受けるリスクがあることを認識しておく必要があります。

空き家の定義に当てはまる前の対策

空き家対策特別措置法における「特定空き家」等の定義に当てはまり、行政からの指導や増税のリスクを負う前に、所有者がとるべき対策はいくつか存在します。建物が劣化して資産価値がなくなる前に、「管理する」「活用する」「手放す」のいずれかの方針を早期に決定することが最も重要です。

ここでは、空き家の定義に該当してしまう前、あるいは特定空き家に指定される前に有効な具体的な対策について解説します。

定期的な維持管理と巡回を行う

将来的に利用する予定がある場合や、遺産分割協議中で処分が決まっていない場合は、適切な維持管理を継続する必要があります。人が住んでいない家は急速に劣化が進むため、少なくとも月に1回程度の頻度で現地を訪れ、換気や通水を行うことが推奨されます。

適切な管理が行われている建物は、法律上の「管理不全な空き家」や「特定空き家」の定義から外れるため、行政処分のリスクを回避できます。具体的な管理作業の内容は以下の通りです。

遠方に住んでいて定期的な巡回が難しい場合は、不動産会社や警備会社、NPO法人が提供している「空き家管理代行サービス」を利用するのも一つの手段です。月額数千円から1万円程度で、巡回報告や簡易清掃を行ってくれます。

自治体の空き家バンクに登録する

「空き家バンク」とは、自治体が運営する空き家のマッチング制度です。売りたい・貸したい所有者から情報を集め、自治体のホームページ等で利用希望者に公開します。

一般的な不動産仲介では、築年数が古い物件や地方の物件は「利益が出ない」として扱ってもらえないことがありますが、空き家バンクであれば営利目的ではないため、条件の悪い物件でも掲載できる可能性があります。

また、自治体によっては空き家バンクを通じて成約した場合に、家財道具の処分費用やリフォーム費用に対する補助金が出るケースもあります。まずは物件が所在する自治体の担当窓口に相談してみましょう。

賃貸による活用を検討する

建物の状態が比較的良好であれば、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ながら建物を維持できます。人が住むことで換気が行われ、建物の寿命を延ばす効果も期待できます。

近年では、所有者が高額なリフォーム費用を負担するのではなく、入居者が自由に改装できる「DIY型賃貸」として貸し出す手法も注目されています。これにより、初期投資を抑えつつ、空き家を借りたいという層にアプローチすることが可能です。

ただし、賃貸に出す場合は大家としての修繕義務が発生するため、契約内容や建物の状態を事前によく確認しておく必要があります。

相続放棄する

被相続人の残した家が明らかに資産価値よりも解体費用や維持費の方が高くつく「負動産」である場合、相続放棄も選択肢の一つとなります。相続放棄を行えば、固定資産税の支払い義務や、将来的な解体費用の負担から逃れることができます。

ただし、相続放棄には厳格な期限があり、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

また、注意点として、相続放棄をしたとしても、次に管理する人（次順位の相続人や相続財産清算人など）が管理を始められるまでは、現にその物件を占有している場合には、引き続き保存義務（管理責任）が残る可能性があります（民法第940条）。「放棄すればそのまま放置してよい」というわけではないため、弁護士や司法書士等の専門家への相談が不可欠です。

専門の空き家買取業者に売却する

一般の個人に向けた売却が難しい古い空き家や、荷物が残ったままの空き家の場合、空き家専門の買取業者への売却が有効です。

仲介売却と比較して売却価格は低くなる傾向にありますが、以下のような大きなメリットがあります。

• 現状有姿での引き渡しが可能：残置物の撤去やリフォームを業者が行うため、そのまま売却できる。
• 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責：売却後に建物の不具合が見つかっても、売主が責任を負わない特約を結べる。
• 現金化が早い：買い手が業者であるため、数週間から1ヶ月程度で売却が完了する。

維持管理の手間や固定資産税の負担、将来的なリスクを完全に断ち切りたい場合は、多少安くても専門業者に買い取ってもらい、早期に手放すことが経済的合理性にかなうケースも少なくありません。

まとめ

空き家の定義は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、概ね1年以上居住や使用の実態がない建物とされています。単に使用していないだけでなく、適切な管理が行われていないと「特定空き家」に指定される恐れがあります。特定空き家になると、固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が急増するほか、行政からの命令や過料の対象となるリスクも生じます。

こうした事態を避けるためにも、早期の対策が重要です。定期的な管理が難しい場合は、自治体の空き家バンクへの登録や専門の買取業者への売却、賃貸活用などを検討しましょう。放置するリスクを理解し、早めに行動を起こすことが資産を守る鍵となります。

訳あり物件買取センターの不動産買取の専門家に相談することで、これらの複雑な手続きやトラブルをスムーズに解決し、安心して資産を管理・処分することができます。

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