借地権付き建物・土地を売却する方法とは？相場・税金・地主承諾まで専門家が解説

「相続した家が借地権付きだった」「普通の不動産と違って売却が難しいのでは？」など、借地権付き建物の売却でお悩みではありませんか。借地権付き建物の売却は、所有権とは異なる知識が必要で、特に「地主の承諾」が大きな鍵を握ります…

「相続した家が借地権付きだった」「普通の不動産と違って売却が難しいのでは？」など、借地権付き建物の売却でお悩みではありませんか。借地権付き建物の売却は、所有権とは異なる知識が必要で、特に「地主の承諾」が大きな鍵を握ります。
しかし、ご安心ください。正しい知識と手順を理解すれば、借地権付き建物もスムーズに売却することが可能です。

この記事では、第三者への売却や専門業者による買取といった4つの売却方法、路線価を用いた売却相場の計算方法、地主の承諾を得るために必要な譲渡承諾料の相場、そして売却時にかかる費用や税金まで、あなたが知りたい情報を網羅的に解説します。
この記事を最後まで読めば、借地権付き建物の売却プロセス全体を理解し、ご自身の状況に合った最適な売却方法を見つけられるようになります。

そもそも借地権付き建物とは？売却前に知るべき基礎知識

借地権付き建物の売却を検討するにあたり、まず「借地権」がどのような権利なのかを正確に理解することが不可欠です。

借地権とは、建物を所有する目的で、地主から土地を借りて使用する権利のことです。
この権利に基づき建てられた建物を「借地権付き建物」と呼びます。土地の所有権は地主が持ち続け、建物の所有権のみをあなたが持つ、という点が最大の特徴です。
そのため、売却時には土地と建物の所有権をまとめて売却する一般的な不動産取引とは異なる手順や注意点が求められます。

借地権の種類 旧法と新法の違い

あなたの借地権がいつ設定されたかによって、適用される法律が「旧法」か「新法」に分かれます。これは売却価格や売却のしやすさに大きく影響する重要なポイントです。
1992年（平成4年）8月1日に借地借家法（新法）が施行され、それ以前の契約には「旧法」、それ以降の契約には「新法」が適用されます。両者の主な違いは以下の通りです。

特に定期借地権の場合、契約の更新ができないため、売却時には残存期間が買主の住宅ローン審査や購入判断に大きく影響します。
まずはご自身の土地賃貸借契約書を確認し、どの種類の借地権に該当するのかを把握しましょう。

所有権付き建物との根本的な違い

借地権付き建物は、土地も建物も自己所有である「所有権付き建物」と比べて、費用面や権利の面で多くの違いがあります。売却活動を始める前に、これらの違いを理解し、買主へ正しく説明できるようにしておくことが重要です。

このように、借地権付き建物は土地の固定資産税がかからないメリットがある一方、地代の支払いが継続的に発生します。また、売却や建物の建て替えといった際には地主の承諾が必要となり、その際に「譲渡承諾料」などの費用が発生するのが一般的です。これらの特性が、所有権付きの物件と比べて売却価格や手続きの複雑さに影響を与える要因となります。

借地権付き建物を売却する4つの方法

借地権付き建物の売却は、所有権の不動産とは異なる特有の方法が存在します。地主との関係性や売却を希望するスピード、価格などを考慮し、最適な方法を選択することが重要です。
ここでは、代表的な4つの売却方法について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。

方法1：第三者に建物を売却する

不動産会社に仲介を依頼し、一般の市場で買主を探す最もオーソドックスな方法です。所有権の不動産売却と同様の流れで進みますが、借地権を譲渡する際には、地主からの「譲渡承諾」が不可欠となります。承諾を得る際には、名義書換料とも呼ばれる「譲渡承諾料」を地主に支払うのが一般的です。

方法2：地主に建物を買い取ってもらう

建物の借地権を地主（底地権者）に直接買い取ってもらう方法です。これを「借地権の返還」や「底地権者への売却」と呼びます。地主にとっては、土地と建物の所有者が同一となり、完全な所有権として土地を活用できるメリットがあるため、交渉に応じてくれる可能性は十分にあります。

方法3：地主と共同で土地と建物を同時売却する

売主（借地権者）と地主（底地権者）が協力し、借地権と底地権をセットにして「完全な所有権付き不動産」として第三者に売却する方法です。買主から見れば、制限のない所有権の土地・建物を購入できるため、最も魅力的な選択肢となります。

方法4：借地権の不動産買取専門業者に売却する

借地権付き建物や底地権などの権利関係が複雑な不動産を専門に扱う買取業者に、直接物件を売却する方法です。仲介とは異なり、買取業者が直接の買主となるため、売却活動を行う必要がありません。

借地権付き建物の売却相場と価格の決まり方

借地権付き建物の売却価格は、土地と建物の両方が自己所有である「所有権」の不動産とは異なる方法で算出されます。明確な定価はなく、あくまで「更地（所有権の土地）だった場合の価格」を基準とした評価額に、様々な要因を加味して最終的な売却価格が決定されます。
この章では、売却相場を知るための基本的な計算方法と、価格に影響を与える具体的な要因について詳しく解説します。

借地権割合とは？路線価を使った相場の計算方法

借地権付き建物の売却価格の目安を算出するために、まず「借地権価格」を求める必要があります。その計算に用いられるのが「更地価格」と「借地権割合」です。

借地権割合とは、更地価格に対して借地権が持つ価値の割合を示すもので、相続税や贈与税の算出基準として国税庁が地域ごとに定めています。この割合は、土地の利用価値が高い都心部や商業地ほど高く（例：80%～90%）、郊外の住宅地などでは低くなる傾向があります。

この借地権割合は、国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価図に記載された「400D」のような表記のうち、アルファベット部分が借地権割合を示しています（例：Dは60%）。

これらの情報を使った売却価格の目安は、以下の手順で計算します。

ただし、この計算式で算出されるのはあくまで理論上の評価額であり、実際の売買価格とは一致しない点に注意が必要です。実際の取引では、次に解説する様々な要因が複雑に絡み合い、最終的な価格が決定されます。

売却価格に影響するその他の要因

借地権付き建物の実際の売却価格は、前述の計算だけで決まるわけではありません。
買主の視点に立って、以下のような複数の要因が価格に大きく影響します。

これらの要因は、物件の個別性が強く、一つとして同じ条件の取引はありません。そのため、正確な売却価格を知るためには、借地権付き建物の売買実績が豊富な不動産会社に査定を依頼し、専門的な視点から総合的に評価してもらうことが不可欠です。

借地権付き建物の売却で最重要 地主の承諾と承諾料

借地権付き建物の売却を検討する上で、避けては通れないのが「地主の承諾」です。所有権とは異なり、土地の所有者である地主との契約関係の上に成り立つ権利であるため、売却には地主の理解と協力が不可欠となります。
この章では、なぜ承諾が必要なのか、その際に発生する承諾料の相場、そして万が一承諾が得られない場合の法的な対抗策まで、売却プロセスにおける最重要ポイントを詳しく解説します。

なぜ地主の承諾が必要なのか

借地権付き建物を第三者に売却するということは、土地を借りる権利（借地権）も同時に譲渡することを意味します。地主から見れば、これまで地代を支払ってきた契約相手が、全く別の人物に変わることになります。地主は、新しい借地人が地代を滞りなく支払う能力があるか、土地を適切に使用してくれるかなど、信頼できる相手かどうかを判断したいと考えるのが自然です。

この地主の権利は、民法第612条によって法的に保護されています。この条文では、賃借人は、賃貸人（地主）の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡すことはできないと定められています。もし、地主に無断で売却・譲渡してしまうと「無断譲渡」と見なされ、地主は借地契約を解除することが可能になります。そのため、借地権付き建物の売却においては、地主からの正式な承諾を得ることが絶対的な前提条件となるのです。

譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%

地主から借地権の譲渡（売却）について承諾を得る際には、その対価として「譲渡承諾料（名義書換料）」を支払うのが一般的な慣習です。この承諾料に法的な支払義務はありませんが、円滑に売却手続きを進めるための重要な費用と認識されています。

譲渡承諾料の相場は、一般的に「借地権価格の10%程度」とされています。例えば、更地価格が3,000万円で借地権割合が60%（借地権価格1,800万円）の土地であれば、180万円程度が承諾料の目安となります。ただし、これはあくまで慣習的な目安であり、地主との関係性や地域性、契約内容によって変動する可能性があります。高額な承諾料を要求されるなど、交渉が難航する場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

地主が承諾しない場合の対処法 借地非訟手続き

地主との関係が悪化している、あるいは不当に高額な承諾料を要求されるなど、どうしても譲渡の承諾が得られない場合があります。そのような場合に備え、借地人には「借地非訟（しゃくちひしょう）手続き」という法的な対抗手段が用意されています。

借地非訟手続きとは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きのことです。借地権の譲渡について、譲受人（買主）の資力等に問題がなく、地主に不利益を与える恐れがないにもかかわらず、地主が正当な理由なく承諾しない場合に利用できます。この手続きは、通常の訴訟とは異なり非公開で行われ、比較的短期間で結論が出ることが多いのが特徴です。

裁判所は、申立てを受けると、譲受人の資力や地主への影響など諸般の事情を考慮して審理を行います。許可を与える判断がなされた場合、裁判所は譲渡承諾料の額も決定します。この金額は、前述の相場（借地権価格の10%程度）を基準に判断されることがほとんどです。

ただし、この手続きはあくまで最終手段です。時間と費用がかかるため、まずは専門家を交えて地主と誠実に交渉を重ねることが、円満な売却への近道と言えるでしょう。借地非訟手続きの概要は以下の通りです。

借地非訟手続きの概要

借地権の売却は、地主との信頼関係が基盤となります。まずは誠意をもって交渉に臨み、万が一の際にはこのような法的手続きがあることを理解しておくことが、売却を成功に導く鍵となります。

借地権付き建物の売却にかかる費用と税金を解説

借地権付き建物の売却を進めるにあたり、どのような費用や税金がかかるのかを事前に把握しておくことは、手元に残る資金を正確に見積もる上で非常に重要です。ここでは、売却時に必要となる「諸費用」と、売却益に対して課される「税金」について、それぞれ詳しく解説します。

売却時にかかる諸費用一覧

建物の売却が決まってから引き渡しを終えるまでの間に、主に以下のような諸費用が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料のほか、借地権特有の費用も含まれるため、一つずつ確認していきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売却の仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬です。この金額は宅地建物取引業法によって上限が定められており、売買価格に応じて変動します。一般的に、売買契約時に半額、引き渡し完了時に残りの半額を支払います。

例えば、売却価格が1,000万円の場合、速算式「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」を用いて計算するのが便利です。

譲渡承諾料（名義書換料）

借地権付き建物を第三者に売却する際、土地の所有者である地主の承諾を得るために支払うのが譲渡承諾料です。これは法律で定められた義務ではありませんが、長年の慣習として広く定着しています。譲渡承諾料の相場は、一般的に借地権価格（更地価格 × 借地権割合）の10%程度とされています。例えば、借地権価格が1,200万円であれば、120万円程度が目安となります。

印紙税や登記費用

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があり、これを印紙税といいます。税額は契約金額によって異なりますが、現在は軽減措置が適用されています。詳細は国税庁のホームページで確認できます。
また、建物に住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登記費用（登録免許税と司法書士への報酬）が発生します。これは売主の負担となります。

売却益にかかる税金 譲渡所得税の計算方法

借地権付き建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。これを総称して譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

取得費とは、その建物の購入代金や建築費用から、所有期間中の価値の減少分である減価償却費を差し引いたものです。譲渡費用には、仲介手数料や譲渡承諾料、印紙税などが含まれます。

算出された譲渡所得から、適用可能な特別控除を差し引いた金額が「課税譲渡所得」となり、この金額に税率を掛けて最終的な税額を計算します。特に、マイホームとして利用していた場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が利用できる可能性があります。

譲渡所得税の税率は、建物を所有していた期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判断され、税率に倍近い差が生じるため注意が必要です。

譲渡所得が発生した場合や、特例を適用する場合には、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

借地権付き建物の売却を成功させるための注意点

借地権付き建物の売却は、所有権の不動産とは異なる特有の難しさがあります。しかし、いくつかの重要な注意点を押さえることで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却を実現することが可能です。ここでは、売却成功のカギとなる3つのポイントを具体的に解説します。

借地権の売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ

借地権付き建物の売却で最も重要なことの一つが、パートナーとなる不動産会社選びです。借地権の取引は、地主との交渉、権利関係の整理、買主への説明など、専門的な知識と経験が不可欠となります。

不動産会社を選ぶ際には、借地権付き建物の具体的な売買実績が豊富かどうかを必ず確認しましょう。ホームページで取引事例を確認したり、査定を依頼する際に担当者へ直接質問したりすることが有効です。借地権に詳しくない会社に依頼してしまうと、不適切な査定価格を提示されたり、地主との交渉が難航したり、売却活動が長期化するリスクが高まります。専門知識を持つ会社であれば、地主の性格や状況を考慮した交渉の進め方や、適正な譲渡承諾料の交渉、買主が見つかりやすい販売戦略の立案が期待できます。

地主との関係を良好に保つ

第三者への売却には、原則として地主の「譲渡承諾」が必須です。この承諾なくして売却は成立しないため、地主との良好な関係を維持・構築することが、売却成功の絶対条件と言えます。日頃から地代の支払いを遅延しない、会ったときには挨拶を交わすといった基本的なコミュニケーションを大切にしましょう。

売却の意向を伝える際は、感情的にならず、丁寧な説明を心がけることが重要です。もし直接の交渉に不安がある場合は、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社に間に入ってもらうのが賢明です。専門家が介在することで、地主も安心して話を聞き入れやすくなり、譲渡承諾や承諾料に関する交渉が円滑に進む可能性が高まります。関係が悪化すると、承諾が得られないだけでなく、法的な手続き（借地非訟）に発展し、時間も費用も余計にかかってしまうため注意が必要です。

買主の住宅ローン問題を理解しておく

借地権付き建物は、買主が住宅ローンを利用しにくいという大きな課題があります。これは、金融機関が担保として評価する際に、土地が他人所有であることからリスクが高いと判断するためです。その結果、融資を断られたり、借入可能額が希望に届かなかったりするケースが少なくありません。

この問題は売却価格や売却期間に直接影響するため、売主としてもしっかりと理解しておく必要があります。買主は現金購入者に絞られるか、特定の金融機関のローンを利用する必要があることを念頭に置きましょう。借地権付き建物に対応している金融機関には、以下のような選択肢があります。

売却を依頼する不動産会社が、こうした住宅ローン問題に詳しく、提携している金融機関を紹介できるかどうかも、業者選びの重要な判断材料となります。

まとめ

本記事では、複雑で専門性が高い「借地権付き建物の売却」について、基礎知識から4つの売却方法、費用や税金、成功のための注意点までを網羅的に解説しました。

借地権付き建物の売却は、所有権の不動産と異なり、売却方法の選択肢が複数ある点が特徴です。しかし、どの方法を選択するにしても、最も重要なのは「地主の承諾」を得ることです。承諾を得る際には譲渡承諾料の支払いが必要となり、万が一承諾が得られない場合は「借地非訟手続き」という法的な手段も存在します。

これらの複雑な手続きや地主との交渉を円滑に進め、適正価格で売却を成功させるためには、借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。まずは信頼できる専門家に現地調査を依頼し、ご自身の状況に合った最適な売却方法について相談することから始めましょう。

借地権付き建物の売却について、さらにくわしく知りたい方、具体的に売却をお考えの方は、ぜひ東京都中央区に拠点を置く訳あり物件買取センターにご相談ください。豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、あなたに最適な選択をサポートいたします。

→訳あり物件買取センターの借地権買取・売却無料相談はこちら