定期借地権には「3種類の権利」があり、契約年数の一番長いものは50年以上の契約期間になります。契約年数が一番長い定期借地権というのが「一般定期借地権」です。一般定期借地権は契約期間が長いため、メリットとデメリットを把握し…
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虎ノ門桜法律事務所 / 代表弁護士伊澤 大輔経歴：
2001年弁護士登録。虎ノ門桜法律事務所代表弁護士。
不動産会社（売買、賃貸、仲介、管理、共有物分割、競売等）等、顧問先多数。
元暴力団追放運動推進都民センター相談委員、同センター不当要求防止責任者講習講師。 -
宅地建物取引士杉本 英紀経歴：
2000年より不動産業に従事。2004年に宅地建物取引士を取得。
借地権にとどまらず、再建築不可、私道持分なし、道路未接道、事故物件、収益ビル、倉庫、アパート、マンションなど、全ての訳アリ物件に愛された男。
訳アリ物件のエキスパート、ブリリアント杉本。
趣味はバイクツーリング。どんな悪路でも物件見に行けます。
目次
定期借地権には「3種類の権利」があり、契約年数の一番長いものは50年以上の契約期間になります。
契約年数が一番長い定期借地権というのが「一般定期借地権」です。
一般定期借地権は契約期間が長いため、メリットとデメリットを把握してから活用するか判断することが大切です。
本記事では一般定期借地権の概要やメリット・デメリット、利用するときの注意点について解説します。
記事を読み進めて頂ければ一般定期借地権の基礎知識が得られ、土地を貸すときに一般定期借地権を選択したらよいのかが判断できるようになります。
一般定期借地権とは？概要について解説
一般定期借地権の概要は、次のとおりです。
- 契約期間は50年以上
- 契約の更新はない
- 利用目的の制限がない
一般定期借地権は契約期間を50年以上とすることで、一部の特約を付けなくてもよいとされている定期借地権です。
一般定期借地権を設定して土地を貸すときは、内容を理解しておかなければいけません。
ここからは、一般定期借地権の概要について解説します。
契約期間は50年以上
一般定期借地権の契約期間は50年以上です。
一般定期借地権は、ほかの定期借地権に比べ契約の最低期間が非常に長く設定されています。
定期借地権の契約期間の定めは、次の表のとおりです。
| 定期借地権の名称 | 契約期間 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 |
上記の表のように、定期借地権の種類によって契約期間が異なります。
一般定期借地権はほかの定期借地権よりも契約期間が長いため、長期的に安定した収入を得ることが可能です。
契約の更新はない
一般定期借地権では、契約の更新は認められていません。
一般定期借地権の設定をするときには50年以上の期間を定め、存続期間が満了したときには自動的に契約は解除されます。
もし土地を引き続き借りたい・貸したいのであれば、更新ではなく再契約をします。
再契約時は地主と借地人合意のもと、一般定期借地権以外の権利を設定してもかまいません。
また、一般定期借地権は公正証書などの「書面」により、設定契約をしなければいけないとしています。
公正証書などの書面でよいとされているため、必ずしも公正証書の作成は必要ありません。
通常の契約書でも一般定期借地権は成立します。
利用目的の制限がない
一般定期借地権には、利用目的の制限がありません。
事業用定期借地権では事業用の建物のみ建築できるという制限があります。
しかし、一般定期借地権には利用目的の制限がないため、事業用・居住用問わずどのような建物でも建築が可能です。
建物の自由度が高いため、借り手としては有効活用をしやすい定期借地権といえます。
たとえば、一般定期借地権は次のような用途で利用されます。
- 定期借地権付分譲マンション
- 定期借地権付分譲住宅
- 老人介護施設
- ロードサイド店舗
- クリニック
- 農業用倉庫
- 工場
上記のように一般定期借地権は、さまざまな利用方法が考えられます。
一般定期借地権のメリットは？
一般定期借地権のメリットは、次のとおりです。
- 長期契約ができる
- 計画的に土地活用できる
- 柔軟な土地活用が実現できる
一般定期借地権にはさまざまなメリットが多くあります。
土地を貸すときにはメリットを活かせるかどうかを考慮し、一般定期借地権を利用するか決定しましょう。
ここからは、一般定期借地権のメリットについて解説します。
長期契約ができる
一般定期借地権は、長期契約が可能な定期借地権です。
一般定期借地権の設定最低年数は、50年とほかの定期借地権よりも長い契約をしなければいけません。
長期的な年数が設定できれば、借地人は長い年数を見越した規模の大きい事業計画を立てられます。
地主としても一般定期借地権を設定できれば、50年以上の安定収入が見込めます。
しかも一般定期借地権は土地貸しであるため、初期費用があまりかかりません。
手軽に貸せるうえに、長期的な収入を得られるのが一般定期借地権の利点です。
計画的に土地活用できる
一般定期借地権は契約を更新できず、計画的に土地活用ができます。
普通借地権の場合は更新が続いてしまいいつ土地が戻ってくるのか明確にわかりません。
しかし、一般定期借地権であれば更新がなく、契約で明記した期日に土地が返還されます。
そのため、返還された土地をどのように使うのか決めやすくなります。
たとえば、土地が返還されたら自宅を新築する、子どもの家を建築するなどです。
返還される日付が分かっていれば、返還前から計画を進めていくこともできます。
このように一般定期借地権は返還日が明確に決まっているため、土地を計画的に活用することができます。
柔軟な土地活用が実現できる
一般定期借地権には利用目的に制限がないため、柔軟な土地活用が実現できます。
一般定期借地権には、事業用定期借地権のような建物の利用制限がありません。
事業用の建物でも居住用の建物でも建築が可能です。
そのため、借地人からすると土地を柔軟に利用でき、さまざまな事業計画を立てられます。
事業計画は利用目的により大きな影響を受けるため、事業用定期借地権よりも理想的な建物の建築が可能です。
長期的に土地を借り、大規模な建築を行うなど多くの活用法が出てきます。
一般定期借地権のデメリットは？
一般定期借地権のデメリットは、次のとおりです。
- 契約の更新ができない
- 賃借権は書類でのみ有効
- 必ず長期的な契約になる
一般定期借地権には多くのメリットがあります。
しかし、デメリットもあるため、一般定期借地権を設定するかどうかはマイナス面も考慮して判断しましょう。
ここからは、一般定期借地権のデメリットについて解説します。
契約の更新ができない
一般定期借地権では、契約の更新ができません。
期間が満了した場合、更新ができないため建物は解体して土地を返還する必要があります。
建物を解体する費用は借地人が負担しなければいけません。
一般定期借地権は更新できないため、借地人は契約期間内で収まる事業計画を立て、建物の建築費用から解体費用まで見込んでおく必要があります。
ただし、一般定期借地権は更新できないものの再契約は可能です。
建物をそのまま残して再契約するときには、一般定期借地権が切れる前に地主と借地人で話を進めておきましょう。
話し合いが期限までに間に合わず一般定期借地権が切れてしまった場合は、再契約の打ち合わせをしていたとしても建物を取り壊さなければいけなくなってしまいます。
一般定期借地権を設定するときには契約期間が非常に重要となるため、スケジュールを管理して計画を立てるようにしましょう。
賃借権は書類でのみ有効
通常の賃借権は口頭でも成立しますが、一般定期借地権は書類で契約しないと有効になりません。
民法で契約は口頭で成立すると定められています。
しかし、民法の特別法にあたる借地借家法により、一般定期借地権は書類ではないと成立しないと例外規定を設けています。
そのため、一般定期借地権は賃借権の一部であるにも関わらず、口頭では成立しません。
なお、一般定期借地権は公正証書により契約しなければいけないと、思っている方がいます。
しかし、借地借家法によると一般定期借地権の成立要件は、公正証書などの「書面」で契約すれば成立するとしています。
このように借地借家法では公正証書以外での契約を認めているため、公正証書で契約する必要はありません。
公正証書で作成する理由は、契約書の内容が法的に正しいか確認するためです。
当事者同士で契約書を作成すると誤りや抜けが発生してしまうため、公正証書を利用し正確な内容で契約することができます。
必ず長期的な契約になる
一般定期借地権の設定契約は、必ず長期的な契約になります。
一般定期借地権の契約期間は最低でも50年以上になり、半世紀以上は借地人に土地を貸すということです。
かりに借地人に借地権が不要になった場合でも解約されなければ、一般定期借地権は期限まで続いてしまいます。
解約されなけば借地料は入りますが、期限が来るまで土地活用はできません。
また、借地人側からしても50年というのは長期であるため、無駄のない土地活用のプランを立てなければいけません。
中途半端な計画を立ててしまうと、50年という年数をうまく利用できなくなってしまいます。
一般定期借地権を設定するときには、何度も計画を練り直し契約期間をすべて有効的に活用できるよう考えておきましょう。
一般定期借地権の契約は慎重に検討する必要がある
一般定期借地権の契約をするときには、次の点に注意しましょう。
- 権利の内容は確認しておく
- 長期的な土地活用のプランを立てておく
一般定期借地権は契約期間が大変長い契約です。
そのため、契約する前には注意点を理解し、本当に話を進めてよいのか判断しましょう、
ここからは、一般定期借地権の契約をするときの注意点について解説します。
権利の内容は確認しておく
一般定期借地権の契約をするときには、権利内容をしっかりと確認しておきましょう。
一般定期借地権は借地借家法により、公正証書などの書面で契約しなければ成立しないと定めされています。
この契約書にはさまざまな事項を記載するため、内容を正確に理解しておかなければいけません。
具体的には、次のような事項を記載します。
- 借地料の振込先
- 契約年数
- 保証金の額
- 使用目的
- 借地権の譲渡 など
上記の項目は契約書の記載事項の抜粋です。
そのほかにも多くの項目があるため、契約する前に内容を確認しておきましょう。
とくに契約年数は非常に大切な項目であり、土地を何年貸すのかしっかりと検討しておくことが大切です。
長期的な土地活用のプランを立てておく
一般定期借地権の契約をするときには、長期的な土地活用のプランを立てておきましょう。
一般定期借地権は契約期間が50年以上となる契約です。
そのため、事業計画は契約年数を活かした無駄のない計画を立案しなければいけません。
投資額やランニングコスト、解体費用まで詳細に計算した計画が必要です。
また、土地に見合った事業なのかどうかを精査する必要もあります。
万一計画が途中で終わり借地権が不要になったとしても、解約しない限りは期限まで契約が継続してしまうため注意が必要です。
事業が途中でストップしてしまわないよう、しっかりと計画を立ておきましょう。
一般定期借地権は契約期間が長いため期間を考慮して契約しよう
一般定期借地権は、定期借地権の中でも契約期間が50年以上と長期間にわたります。
一般定期借地権の設定契約をするときには、契約期間を有効的に活用できるのか考慮しておかなければいけません。
また、一般定期借地権にはメリットやデメリットもあるため、特徴を理解して自分に合っている権利なのかも考えておく必要があります。
一般定期借地権は初期費用が少なく長期的な安定収入を得られるため、デメリットを感じないようであれば土地活用の一環として検討してみてはいかがでしょうか。
