旗竿地は建て替えできる！再建築可にする方法や建て替えできない場合の対処法を解説

隣地から土地の一部を買う・借りる

旗竿地で再建築不可になっている場合、接道義務を満たせば建て替えが可能です。接道義務を満たす方法として、隣接する土地所有者と交渉し、不足している分の土地を譲ってもらう方法があります。

購入できればベターですが、購入できない場合は借りても良いでしょう。上記図のうち、黄色の部分を購入または借りることで、接道義務を満たせば再建築可能となり建て替えができるようになります。

隣地と土地の一部を交換する

前述の方法と似ていますが、隣地所有者と交渉し、土地の一部を交換する方法があります。旗竿地の所有者は間口を2メートル以上にしたいので、隣地所有者にその旨を相談し、間口部分に充当できる箇所の土地を譲ってもらいます。

そのうえで、旗竿地の所有者は、接道には関係しない奥の部分の土地を交換分として譲渡する流れです。これで交換ができれば、旗竿地は間口が広がり、新たに建築ができるようになります。

43条但し書きを申請する

43条但し書きは、建築基準法上の道路に接していなくても、一定の基準を満たし、安全が確保できれば再建築できるという特例です。隣地所有者と条件が折り合わない場合などに有効です。

43条但し書き申請で再建築可能になる条件は、以下の2つです。

特定行政庁とは、その土地を管轄する自治体等のことです。包括同意基準は、各自治体が独自に設けている基準で、この基準を満たせば建築審査会の同意を得たことと同じ意味になります。

特定行政庁から許可を得るか、または包括同意基準を満たせば再建築が可能になるのです。

いずれにしても43条但し書きを利用したい場合には、土地の所在する自治体へ相談してみましょう。

43条但し書きの申請手順

43条但し書きは、次の手順で申請します。

1. 自治体への問い合わせ
2. 書類の提出
3. 審査
4. 許可がおりる

書類の提出後に行われる審査は、自治体によって建築審査会が開かれ、申請物件が許可基準を満たしているかについて、周辺状況、通路の確保の可否、都市計画上の妥当性などから総合的に判断されます。許可が下りると、許可通知書が届き、再建築可の証明になります。

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リフォームをして賃貸物件として貸し出す

再建築不可の旗竿地では、建て替えはできなくてもリフォームすることは可能です。リフォームして貸し出すことで、継続的な収入につながるというメリットがあります。一方、完全な建て替えはできないので、老朽化が進むにつれて空室が増えることが想定されます。また、地震や台風などの天災で建物が滅失したとしても、再建築ができないため、建て直すことができません。

再建築不可であることを告知したうえで、建物の現状が良好であり、リフォームをしてもまだ居住できる範囲であれば、賃貸物件としての活用を検討してもよいでしょう。

解体・更地にして駐車場にする

再建築不可の土地上にある建物を解体してしまい、更地にして駐車場にするという方法もあります。

メリットとしては、一定の収益が見込まれることと、建物がない分、維持管理費がかからないという点です。一方デメリットとして、解体して更地にすると固定資産税が上がることが挙げられます。

居住用建物を対象とした固定資産税の減免措置が、更地にすることで対象外になるからです。固定資産税が増えた後の納税額も考慮し、解体後更地として有効活用するかどうか検討しましょう。

売却する

再建築不可の旗竿地は、売却して処分する方法もあります。具体的には、隣地所有者に買ってもらう方法や、専門の買取業者に依頼する方法があります。

再建築できない旗竿地は、一般の不動産流通相場よりも価格が大幅に下がることが想定されます。もちろん売却できないというわけではありませんが、売却して現金化するにはかなりの時間を要します。

そのため、旗竿地に隣接する土地所有者に購入してもらうことで、土地を合筆（複数の土地を統合して、1筆にすること）し、ひと区画にすれば再建築できるようになります。

また、専門の買い取り業者に依頼する方法も有効です。買取の場合、専門業者が直接旗竿地を購入してくれるため、すぐに売買代金を得ることができます。購入した土地は、専門業者が独自のネットワークを使って再販してくれます。なるべく早く売却したい場合には、専門業者に買い取ってもらうほうが確実でしょう。