親が住んでいたマンションを相続したら？手続きの流れと税金対策を完全解説

遺言書の有無を確認し検認を受ける

最初に行うべきことは、亡くなった親（被相続人）が遺言書を残しているかどうかの確認です。遺言書がある場合、原則としてその内容が優先されるため、遺産分割協議の手間を省ける可能性があります。

自宅の金庫や仏壇、貸金庫などを探し、もし遺言書が見つかった場合は、その種類によって手続きが異なります。特に自筆証書遺言（法務局に預けていないもの）が見つかった場合、勝手に開封してはいけません。家庭裁判所での「検認」という手続きを経ずに開封すると、5万円以下の過料に処される可能性があります。

検認は、遺言書の偽造や変造を防ぐための証拠保全手続きです。具体的な申立方法や必要書類については、裁判所のWebサイトで確認できます。

参考：遺言書の検認 | 裁判所

相続人を確定させて遺産分割協議を行う

遺言書がない場合、または遺言書で指定されていない財産がある場合は、法律で定められた相続人（法定相続人）全員で遺産をどう分けるか話し合う「遺産分割協議」を行います。

この協議を行う前提として、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等をすべて取得し、相続人を漏れなく確定させる必要があります。もし一人でも相続人が欠けた状態で協議を行っても、その遺産分割協議は無効となってしまうため注意が必要です。

相続人全員の合意が得られたら、その結果をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。この書類には相続人全員の実印を押印し、印鑑証明書を添付します。遺産分割協議書は、後の名義変更（相続登記）や相続税申告で必要となる極めて重要な書類です。

マンションの名義変更である相続登記を申請する

マンションを誰が相続するか決まったら、管轄の法務局で不動産の名義変更手続き（相続登記）を行います。かつては相続登記に期限はありませんでしたが、法律の改正によりルールが大きく変わりました。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

これにより、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこの義務を怠ると、10万円以下の過料が科される対象となります。このルールは、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されるため（経過措置あり）、まだ名義変更を済ませていない実家のマンションがある場合は、早急な対応が求められます。

参考：相続登記の申請義務化特設ページ | 法務省

手続きは自分で行うことも可能ですが、戸籍の収集や申請書の作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

戸籍謄本や固定資産評価証明書の収集

相続登記の申請には、被相続人（亡くなった親）と相続人（財産を受け取る人）の身分関係を証明する書類や、不動産の価値を証明する書類が必要です。これらの書類は、本籍地や住所地の市区町村役場で取得します。

マンションの場合、建物部分だけでなく土地（敷地権）についても手続きが必要になるため、固定資産評価証明書を取得する際は「土地と建物の両方」が必要である点に注意してください。

特に被相続人の「出生から死亡までの戸籍」は、転籍や婚姻などで本籍地が変わっている場合、複数の役所から取り寄せる必要があり、収集に時間がかかるケースがあります。詳しくは法務省：相続登記の申請義務化特設ページなども参考にしながら、漏れのないように準備を進めましょう。

登録免許税の計算方法と納付

相続登記を行う際には、「登録免許税」という税金を納める必要があります。これは登記申請書に収入印紙を貼付して納付するのが一般的です。税額は、固定資産評価証明書に記載されている「固定資産税評価額」をもとに計算します。

相続による所有権移転登記の税率は固定資産税評価額の0.4％です。

具体的な計算手順は以下の通りです。

例えば、マンションの建物と敷地権の評価額合計が2,000万円だった場合、計算式は「2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円」となり、8万円の登録免許税がかかります。評価額が高い都心のマンションなどでは、この登録免許税だけで数十万円になることもあるため、あらかじめ資金を準備しておくことが大切です。

司法書士に依頼する場合の報酬相場

相続登記は自分で行うことも可能ですが、戸籍の収集が複雑だったり、平日に法務局へ行く時間が取れなかったりする場合は、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼する場合の報酬相場は、一般的なマンション1室の相続であれば6万円から10万円程度が目安となります。ただし、以下の要素によって費用は変動します。

専門家に依頼すると報酬はかかりますが、書類収集から申請書の作成、提出までを一任でき、不備なく確実に手続きを完了できるメリットがあります。司法書士への報酬とは別に、前述の登録免許税や書類取得の実費は必ず発生するため、トータルの費用としては「実費 ＋ 10万円前後」を見込んでおくと良いでしょう。

基礎控除額の計算と申告の要否

相続税には、一定の金額までは税金がかからない「基礎控除」という枠が設けられています。遺産の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかからず、税務署への申告も不要です。

基礎控除額は、以下の計算式で算出します。

3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

法定相続人の数に応じた具体的な基礎控除額は以下の通りです。

もし遺産総額が基礎控除額を超えた場合は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納税を行う必要があります。期限を過ぎると延滞税などのペナルティが発生するため注意が必要です。

マンションの相続税評価額の算出方法

現金や預貯金であれば残高がそのまま評価額になりますが、マンションのような不動産は、国が定めたルールに基づいて「相続税評価額」を算出します。一般的に、この評価額は市場価格（実勢価格）よりも低くなる傾向があります。

マンションの評価は「建物」と「土地（敷地権）」に分けて計算し、合算します。

ただし、2024年（令和6年）1月1日以降の相続から、マンションの評価方法が大きく改正されました。

従来の評価方法では、タワーマンションなどで市場価格と相続税評価額の乖離（差）が大きすぎることが問題視されていました。これを是正するため、新たに「区分所有補正率」という計算が導入されています。

新しい計算式では、従来の評価額に「評価乖離率」に基づいた補正率を掛け合わせます。これにより、市場価格に対して評価額が著しく低いマンション（築浅、高層階など）については、評価額が市場価格の60%程度まで引き上げられることになりました。

これからマンションの相続税評価を行う場合は、改正後の新ルールに基づいた計算が必要となるため、詳しくは国税庁の情報を確認するか、税理士へ相談することをおすすめします。

参考：「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました｜国税庁

小規模宅地等の特例で評価額を下げる条件

マンションを相続する際、もっとも節税効果が高いのが「小規模宅地等の特例」です。この特例が適用されると、マンションの敷地（土地部分）の評価額を330㎡まで80%減額することができます。

例えば、土地の評価額が2,000万円の場合、この特例を使えば評価額は400万円まで下がります。適用を受けるための主な要件は以下の通りです。

特に別居している子供が相続する場合（通称：家なき子特例）は、要件が厳格化されています。「過去に所有していた家に住んでいる場合は対象外」「3親等内の親族が所有する家に住んでいる場合は対象外」など細かい規定があるため注意が必要です。

なお、この特例を適用して相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告書の提出は必須です。申告をしないと特例が認められないため、必ず期限内に手続きを行いましょう。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

譲渡所得税がかかるケースとかからないケース

マンションを売却した際にかかる税金は、売却金額そのものにかかるのではなく、売却によって得た「利益（譲渡所得）」に対してかかります。この利益は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

計算の結果、譲渡所得がプラスになれば税金がかかり、マイナス（損失）であれば税金はかかりません。なお、親が購入した当時の資料がなく取得費が不明な場合は、売却金額の5％を「概算取得費」として計算します。

また、税率は不動産の所有期間によって異なります。相続したマンションの場合、所有期間は親が購入した日から引き継がれるのがポイントです。

※復興特別所得税を含みます。

相続税の取得費加算の特例を活用する

相続したマンションを売却する際、最も有効な節税対策の一つが「取得費加算の特例」です。これは、相続時に支払った相続税の一部を、売却時の「取得費」に加算できる制度です。

取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得（利益）が圧縮されるため、結果として譲渡所得税を安く抑えることができます。

この特例を受けるための主な要件は以下の通りです。

特に「3年10ヶ月以内」という期限があるため、売却を検討している場合は早めの行動が重要です。詳細は国税庁のWebサイト等で確認することをおすすめします。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

被相続人の居住用財産に係る3000万円特別控除

相続した実家を売却する場合に、「最大3,000万円まで利益から控除できる特例（いわゆる空き家特例）」があると聞いたことがあるかもしれません。しかし、親が住んでいたマンション（分譲マンション）の相続では、原則としてこの特例は使えません。

この「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」には、対象となる家屋の要件として以下が定められているからです。

一般的な分譲マンションは「区分所有建物」として登記されているため、上記の要件を満たさず、この特例の対象外となります。多くの解説記事で「実家の売却で3,000万円控除」と紹介されていますが、マンションの場合は適用できないケースがほとんどですので注意が必要です。

ただし、もし相続人が親と同居しており、相続後にそのマンションに住み続けてから売却する場合などは、別の制度である「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使える可能性があります。ご自身の状況に合わせて、税理士等の専門家に相談することをお勧めします。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

自分が引っ越して住む

相続人が現在賃貸住宅に住んでいる場合や、今の住まいが手狭になっている場合、相続したマンションに自ら引っ越して住むのが最もシンプルな活用法です。最大のメリットは、現在の家賃負担をなくし、住居費を大幅に削減できる点にあります。

また、実家を売却せずに維持できるため、親との思い出をそのまま残せるという精神的な安心感も得られます。ただし、築年数が経過しているマンションの場合、快適に住むためには水回りや内装のリフォームが必要になるケースが一般的です。

自分で住む場合に確認すべきポイントは以下の通りです。

賃貸経営などで活用する

相続したマンションが駅近などの好立地にある場合、賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得るという選択肢があります。物件を所有し続けたまま、毎月安定した副収入を得られることが最大のメリットです。将来的に自分や子供が住む可能性がある場合、一時的に貸し出す「定期借家契約」を利用する方法もあります。

しかし、賃貸経営には「空室リスク」や「入居者トラブル」といった経営者としての責任が伴います。また、築古物件を貸し出す際は、入居者を確保するために大規模なリノベーションが必要になることも少なくありません。さらに、固定資産税は住宅用地の特例が適用されますが、賃貸所得に対する所得税の申告も必要になります。

賃貸経営を検討する際は、近隣の家賃相場を調査し、リフォーム費用を何年で回収できるかシミュレーションすることが重要です。

買取専門店に売却する

「遠方に住んでいて管理ができない」「現金化して遺産分割をスムーズにしたい」という場合は、売却が現実的な選択肢となります。売却方法には不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

相続したマンション、特に築年数が古く荷物が残っているような物件では、買取専門店への売却が推奨されるケースが多いです。仲介売却では、買い手が見つかるまで数ヶ月〜半年以上かかることがあり、その間も管理費等の支払いが続きます。また、内覧のたびに対応する必要があり、相続人にとって大きな負担となります。

一方、買取専門店であれば、室内の遺品整理やリフォームを行わずに「現状渡し」で売却できることが多く、最短数日〜数週間で現金化が可能です。仲介に比べて売却価格は市場相場の7〜8割程度になる傾向がありますが、「契約不適合責任」が免責されるため、売却後に設備の不具合が見つかっても責任を問われないという大きなメリットがあります。

相続税の納税期限（相続開始から10ヶ月以内）が迫っている場合や、複数の相続人で現金を分け合いたい場合には、スピード重視の買取が有効な解決策となります。