古民家買取の売却相場は？築100年以上の家を高く売るコツとは

売却期間と手間の比較

古民家買取と仲介売却の最も大きな違いは、買い手が誰になるかという点と、それに伴う売却完了までのスピード感です。

仲介売却の場合、不動産会社はあくまで「買い手を探すパートナー」であり、実際の購入者は一般の個人や投資家となります。そのため、販売活動を開始してから購入希望者が現れるまで待つ必要があり、特に需要が限定的な古民家の場合、買い手が見つかるまでに1年以上の期間を要することも珍しくありません。また、購入希望者への内覧対応や、売買契約に向けた条件交渉など、売主様の手間と精神的な負担が発生します。

一方、古民家買取の場合は、不動産会社そのものが直接の買主となります。買い手を探す広告活動や内覧対応が一切不要であるため、査定金額に合意できればすぐに契約手続きに進むことが可能です。そのため、最短数日から1ヶ月程度で現金化できるスピード感が買取の大きなメリットと言えます。

さらに、古民家の売却で特に注意したいのが「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」です。古い家屋はシロアリ被害や雨漏り、建物の傾きなど、目に見えない欠陥を抱えているリスクがあります。個人の買主に対する仲介売却では、売却後にこれらの欠陥が見つかった場合、売主が修補費用を負担したり契約解除に応じたりする責任を負うのが一般的です。

しかし、不動産のプロである業者が買い取る場合、売主の契約不適合責任を免責（責任を問わない）とする特約を付けることが一般的です。これにより、売却後にクレームや補償を求められる心配がなく、安心して古民家を手放すことができます。

買取価格と仲介価格の差

金額面においては、一般的に仲介売却の方が高く売れる可能性があります。これは、市場価格（相場）で一般の買い手に売却するためです。一方で、買取価格は業者が買い取った後にリノベーション工事を行ったり、再販するための経費や利益を差し引いたりする必要があるため、一般的な市場相場の約7割前後の価格になると言われています。

しかし、これはあくまで一般的な中古住宅の話であり、古民家の場合は事情が少し異なります。古民家は耐震補強や断熱改修など、住める状態にするために多額の修繕費用がかかるケースが大半です。そのため、仲介で売りに出しても、購入希望者から「リフォーム費用がかかる分、価格を下げてほしい」といった大幅な値引き交渉が入ることが多くあります。

また、仲介を選んだものの何年も売れ残ってしまい、維持管理費や固定資産税を払い続けることになるリスクも考慮しなければなりません。「いつ売れるかわからない」という不安を抱えながら高値を追求するか、価格は下がっても「確実に売却できる安心」と「契約不適合責任の免責」を優先するかが、判断の分かれ目となります。

特に、建物が老朽化していて倒壊の危険がある場合や、相続したものの遠方に住んでいて管理ができない場合などは、現状のまま引き渡せる買取の方が、トータルのコストや手間の面で有利になるケースも少なくありません。

状態が良い古民家の査定例

築100年以上であっても、手入れが行き届いており、太い梁（はり）や大黒柱、建具などに歴史的・意匠的な価値が認められる場合、建物自体にプラスの査定がつきます。

特に、すぐに居住可能な状態や、リノベーションのベースとして優れた物件は、土地価格に上乗せして評価されます。買取業者は、その古民家を「店舗」や「宿泊施設」として再生・転売する事業計画を立てやすいため、積極的な価格提示が期待できます。

修繕が必要な空き家の評価

多くの古民家買取で対象となるのがこのケースです。そのままでは住めないものの、躯体（くたい）はしっかりしており、リノベーションすれば再生可能な物件です。

この場合、買取業者は「再販するために必要なリフォーム費用」を差し引いて査定額を算出します。一般的な木造住宅の法定耐用年数（22年）を超えているため、建物としての評価額は基本的にゼロとなります。

しかし、解体せずに「古民家」としての枠組みを活用できる場合、売主にとっては「解体費用を負担しなくて済む」というメリットが生まれます。結果として、土地値に近い金額で買い取ってもらえる可能性があります。

解体前提となる場合の価格

倒壊の恐れがある、雨漏りによる腐食が激しいなど、再利用が困難な場合は「古家付き土地」として評価されますが、実質的には解体前提の土地評価となります。

この場合、土地の価格から解体費用全額が差し引かれます。古民家は一般的な住宅に比べて廃材の量が多く、アスベストが含まれている可能性もあるため、解体費用が高額になる傾向があります。

解体費用の目安は、木造であれば坪あたり3万円～6万円程度ですが、重機が入らない立地や手作業が必要な場合はさらに割高になります。土地の価値が低いエリアでは、解体費用が土地値を上回り、無償譲渡や費用の持ち出しが必要になることもあるため、まずは近隣の土地取引価格を不動産情報ライブラリなどで確認しておくことをおすすめします。

清掃と換気で印象を良くする

建物の第一印象は、買取業者の査定員にとっても非常に重要です。特に長期間空き家になっていた古民家は、締め切った状態が続くことで独特のカビ臭さや湿気がこもっていることが多く、これがマイナス評価につながります。

査定の前には必ず窓を開けて換気を行い、可能な範囲で清掃をしておきましょう。特に古民家の魅力である太い梁（はり）や大黒柱、建具などの古材が見えやすいように、周囲の荷物を片付けておくことが効果的です。ホコリを被ったままよりも、磨かれた状態の方が「手入れされている」という印象を与え、建物の維持管理状態が良いと判断されやすくなります。

また、庭木や雑草が伸び放題になっていると、外観の印象を損ねるだけでなく、シロアリなどの害虫リスクを疑われる原因にもなります。最低限の草刈りや剪定を行い、敷地全体の管理状況を整えておくことをおすすめします。

境界確定測量の有無を確認する

築年数が古い物件において、最もトラブルになりやすいのが「隣地との境界」です。明治や大正時代から続く土地では、境界杭が見当たらなかったり、登記簿上の面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が大きく異なっていたりするケースが珍しくありません。

境界が曖昧な状態（境界非明示）でも買取自体は可能ですが、後のトラブルリスクを業者が負うことになるため、その分だけ買取価格からリスク相当分が減額されるのが一般的です。もし手元に測量図がある場合は、それがどの種類の測量図かを確認し、査定時に提示しましょう。

新たに「確定測量」を行うには数十万円の費用と数ヶ月の期間がかかります。そのため、売却のためにこれから測量を行うべきか、それとも現状のまま業者に任せるべきかは、査定時に相談して費用対効果を判断するのが賢明です。

固定資産税評価額を把握しておく

自身の古民家が「安く買い叩かれていないか」を判断するためには、客観的な基準価格を知っておく必要があります。そのための最も身近な指標が固定資産税評価額です。

毎年春ごろに自治体から届く「固定資産税納税通知書」に同封されている「課税明細書」を確認してください。ここに記載されている「価格」や「評価額」の欄が該当します。一般的に、不動産の実勢価格（取引相場）は固定資産税評価額よりも高くなる傾向にありますが、古民家の場合は建物の評価額が極端に低い、あるいはゼロに近いこともあります。

しかし、土地に関しては国税庁の路線価や評価額をベースにある程度の資産価値を算出できます。事前にこれらの数字を把握しておけば、提示された買取価格が妥当な範囲内か、それとも不当に低いかを冷静に見極めることができます。

特に、古民家としての再生価値（リノベーション素材としての価値）を評価してくれる業者であれば、土地値に加えて建物部分にもプラスの査定が付く可能性があります。評価額はあくまで目安ですが、交渉の際の重要な材料となります。

悪質な買い叩き業者に気をつける

近年、空き家となった古民家を狙った悪質な業者のトラブルが増加しています。特に注意が必要なのは、突然の訪問や執拗な電話勧誘を行う業者です。

こうした業者は「古民家を高価買取する」と謳いながら、実際には家の中にある貴金属や骨董品の押し買い（安く強引に買い取ること）を目的としていたり、最終的に「家には価値がない」として高額な処分費用を請求してきたりするケースがあります。

信頼できる買取業者かどうかを見極めるために、以下のチェックリストを活用してください。

また、提示された買取価格が適正かどうかを判断するためには、必ず複数の業者に査定を依頼（相見積もり）することが重要です。1社だけの査定では、その金額が相場通りなのか、あるいは不当に低いのかを判断することができません。

古民家専門の買取実績が豊富な業者であれば、建物の歴史的価値や古材の再利用価値まで含めて評価してくれる可能性があります。

売却にかかる税金と費用を理解する

「買取」の場合、仲介売却で発生する「仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）」は不要です。しかし、売却益が出た場合や手続き上必要となる税金・費用は存在します。

手元に残る現金を正確に把握するために、以下の費用項目を事前に確認しておきましょう。

特に古民家（空き家）の売却において重要なのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。相続した古民家を耐震リフォームまたは解体して更地にして売却するなど、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

この特例を利用できれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。詳細は国税庁のWebサイト等で最新の要件を確認してください。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

買取価格だけに注目するのではなく、これらの諸費用や税金を差し引いた最終的な手取り額をシミュレーションしておくことが、古民家買取で失敗しないための鉄則です。

査定依頼から引き渡しまでのステップ

古民家を買取業者へ売却する場合、一般的には相談から最短数日〜1ヶ月程度で現金化が可能です。仲介のように買主を探す期間が必要ないため、スケジュールを立てやすいメリットがあります。主な流れは以下の通りです。

1. 査定依頼（机上査定・簡易査定）

まずは古民家の買取実績が豊富な不動産会社へ問い合わせを行います。物件の所在地、築年数、土地面積などの情報を伝え、概算の買取価格を算出してもらいます。この段階では、現地の詳細な調査は行わず、市場データに基づいた目安の金額が提示されます。

2. 現地調査（訪問査定）

買取業者の担当者が実際に現地を訪れ、建物の状態、柱や梁（はり）の健全度、土地の境界、前面道路の状況などを詳しく調査します。古民家の場合、古材としての価値やリノベーションの可能性も評価対象となるため、アピールポイントがあれば積極的に伝えましょう。

3. 買取価格の提示と条件のすり合わせ

現地調査の結果をもとに、正式な買取価格が提示されます。価格だけでなく、引き渡しの時期や、室内に残っている家財道具（残置物）の撤去をどちらが行うかといった条件面も話し合います。買取の場合、売主が建物の欠陥に対して責任を負う「契約不適合責任」が免責される契約となるケースが一般的です。

4. 売買契約の締結

条件に合意したら、不動産売買契約書を締結します。この際、売主は手付金（売買代金の一部）を受け取ることが多いです。契約内容をよく確認し、不明点は署名捺印前に必ず解消しておきましょう。

5. 決済・引き渡し・登記申請

残代金の全額を受け取り、同時に物件の引き渡し（鍵の受け渡し）を行います。通常は銀行などに売主、買主（業者）、司法書士が集まり手続きを行います。司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行うことで、売却手続きは完了となります。

売却時に用意すべき書類一覧

古民家の売却にあたっては、公的な書類から自宅に保管されている権利証まで、多岐にわたる書類が必要です。築年数が古い物件では、書類が紛失していたり、登記内容が現況と異なっていたりすることも珍しくありません。早めに確認し、手元にない場合は再発行や代替措置の手配を進めましょう。

以下に、必要となる主な書類を整理しました。

特に築100年を超えるような古民家では、相続登記が未完了のまま放置されているケースも見受けられます。売却活動を始める前に、現在の名義人が誰になっているかを法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で確認しておくことをおすすめします。