空き家放置のトラブル事例と対策｜状況別のトラブル回避策とは

相続した実家などを空き家のまま放置し続けると、建物の倒壊や放火、害虫発生による近隣トラブルなど、取り返しのつかない事態を招く恐れがあります。本記事では、空き家放置によって発生する具体的なトラブル事例や、所有者が負うべき高…

相続した実家などを空き家のまま放置し続けると、建物の倒壊や放火、害虫発生による近隣トラブルなど、取り返しのつかない事態を招く恐れがあります。本記事では、空き家放置によって発生する具体的なトラブル事例や、所有者が負うべき高額な損害賠償リスク、特定空家指定による固定資産税の増額について網羅的に解説します。さらに、遠方在住や資金不足といった状況別の回避策や、売却・買取による処分方法も提示します。最大のリスク回避策は問題を先送りにしないことであり、この記事を読むことで自身の状況に合った最適な解決の糸口が見つかるはずです。

空き家を放置することで発生する主なトラブル事例

空き家を適切な管理なしに放置し続けると、建物自体の資産価値が下がるだけでなく、周辺住民や地域社会に対して多大な悪影響を及ぼします。
「まだ大丈夫だろう」という所有者の油断が、取り返しのつかない事故や近隣トラブル、高額な損害賠償請求へと発展するケースは後を絶ちません。

空き家が引き起こすトラブルは、主に「保安上（倒壊など）」「衛生上」「防犯上」「景観上」の4つに分類されます。それぞれの具体的な被害と影響を以下の表に整理しました。

建物の老朽化による倒壊や外壁落下

人が住まなくなった家屋は換気が行われないため湿気がこもりやすく、驚くべき速さで腐朽が進みます。
特に注意が必要なのは、台風や地震などの自然災害時です。老朽化した屋根瓦や外壁材が強風で飛散したり、ブロック塀が倒れたりして、通行人や隣家の建物に被害を与えるリスクが高まります。

万が一、他人に怪我を負わせたり他人の物を壊したりした場合、空き家の所有者は民法上の「工作物責任」を問われ、多額の損害賠償を請求される可能性があります。
「知らなかった」では済まされない重い責任が所有者にはあるのです。

庭木の越境や害虫発生などの近隣迷惑

手入れされていない庭木や雑草は、隣の敷地や道路へ越境し、通行の妨げや視界不良を引き起こします。
また、伸びすぎた枝が電線にかかると停電や火災の原因にもなりかねません。
これまでは隣の木の枝が越境してきても勝手に切ることはできませんでしたが、民法の改正により、一定の条件下で越境された側が枝を切り取ることが可能になるなど、法的な扱いも変化しています。

さらに、鬱蒼とした庭はスズメバチの巣作りや、シロアリ、ネズミ、ハクビシンなどの害虫・害獣の格好の住処となります。
これらが近隣の住宅へ侵入することで、近隣住民との深刻なトラブルに発展するケースが非常に多いのが実情です。

不法侵入や放火などの犯罪リスク

人の気配がない空き家は、不法侵入や盗難のターゲットになりやすく、浮浪者が住み着いたり、非行グループの溜まり場になったりする恐れがあります。
家財道具が残っている場合は、それらが盗まれるだけでなく、犯罪の痕跡を残されることもあります。

中でも最も恐ろしいのが「放火」です。
総務省消防庁の統計によると、出火原因の上位には常に「放火」や「放火の疑い」がランクインしています。
燃えやすい枯草やゴミが散乱している空き家は放火犯に狙われやすく、ひとたび火災が起きれば、所有者の資産が失われるだけでなく、近隣を巻き込む大惨事になりかねません。

令和4年版 消防白書｜総務省消防庁

ゴミの不法投棄による衛生環境の悪化

管理されず荒れ果てた空き家は、「捨ててもバレない場所」として認識され、不法投棄を誘発します。
家庭ゴミだけでなく、家電製品や粗大ゴミなどが投げ込まれ、いわゆる「ゴミ屋敷」状態になることも珍しくありません。

堆積したゴミは悪臭を放ち、ハエやゴキブリなどの害虫を大量発生させます。
このような衛生環境の悪化は、近隣住民の健康被害を引き起こすだけでなく、「特定空き家」に指定される直接的な原因となり、固定資産税の優遇措置が解除されるリスクにも繋がります。

空き家対策特設サイト｜国土交通省

トラブル発生時に所有者が負う責任とリスク

空き家を放置することは、単に近隣へ迷惑をかけるだけでなく、所有者自身に法的な責任や多額の金銭的負担をもたらす深刻なリスクがあります。所有者が「知らなかった」では済まされない、法律に基づく厳しい責任について解説します。

民法上の工作物責任と高額な損害賠償

空き家の倒壊や外壁の落下などによって他人に怪我をさせたり、他人の物を壊したりした場合、空き家の所有者は民法第717条に基づく「土地工作物責任」を負います。

この法律の恐ろしい点は、所有者に過失（不注意）がなくても責任を負わなければならない無過失責任であるということです。たとえ遠方に住んでいて状況を知らなかったとしても、また管理を他人に任せていたとしても、所有者としての責任を免れることは極めて困難です。

公益財団法人日本住宅総合センターの試算によると、空き家の倒壊事故が起きた場合の損害賠償額は、億単位にのぼる可能性があります。

このように、たった一度の事故で人生設計が崩壊するほどの負債を抱えるリスクがあることを認識しておく必要があります。

特定空き家指定による固定資産税の増額

行政は「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」に基づき、適切に管理されていない空き家に対して厳しい措置をとることができます。特に注意が必要なのが、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）の解除です。

通常、住宅が建っている土地は固定資産税が最大6分の1に減額されています。しかし、自治体から「特定空き家」に指定され、勧告を受けると、この特例が解除され、固定資産税が元の税額（最大6倍）に戻ってしまいます。

さらに、2023年12月の法改正により、特定空き家になる前段階の「管理不全空き家」も特例解除の対象となりました。これにより、窓ガラスが割れている、雑草が繁茂しているといった管理不全の状態を放置するだけで、増税のリスクが直ちに発生することになります。

行政からの指導に従わず放置し続けると、最終的には「命令」が出され、それでも改善されない場合は行政代執行により強制的に解体される可能性があります。この際にかかった解体費用は、全額所有者に請求され、支払えない場合は財産の差し押さえが行われます。

詳細な法令の内容や改正のポイントについては、国土交通省の解説ページもあわせてご確認ください。
国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

状況別に考える空き家トラブルの回避策

空き家を放置することで生じるリスクは理解していても、「遠方に住んでいる」「資金がない」「親族間で揉めている」といった個別の事情により、具体的な行動に移せないケースは少なくありません。しかし、何も対策を講じずに問題を先送りすれば、特定空き家に指定され固定資産税が最大6倍になるなど、経済的な不利益や法的な責任は増すばかりです。

ここでは、所有者が抱える代表的な悩みや状況別に、現実的かつ効果的なトラブル回避策を解説します。

実家が遠方で頻繁に通えない場合

自宅から空き家までの距離が遠く、定期的な維持管理が物理的に困難な場合は、無理に自分で通おうとせず、外部のサービスを頼ることが最も確実な解決策です。長期間人の出入りがない家は、換気不足によるカビの発生や、郵便受けに溜まったチラシによる放火リスクなど、急速に荒廃が進みます。

コストを抑えたい場合は、各自治体のシルバー人材センターが提供する見守りサービスを利用するのが有効です。一方で、将来的に売却や賃貸を考えており、建物の資産価値を維持したい場合は、民間の不動産管理会社による手厚いサービスが適しています。

また、近隣住民の方へ挨拶をし、緊急時の連絡先だけでも伝えておくことで、異変があった際に早期の連絡をもらえる関係を作っておくことも重要です。

修繕や解体の費用が用意できない場合

「解体したいが100万円単位の費用が出せない」「リフォーム資金がない」という金銭的な理由で放置されている空き家は非常に多く存在します。この場合、まずは自治体の補助金や助成金制度を確認してください。

多くの自治体では、倒壊の恐れがある「老朽危険家屋」の解体費用の一部を補助する制度や、家財道具の処分費用を助成する制度を設けています。自治体によって名称や条件は異なりますが、解体費用の1/3〜1/2程度が補助されるケースが一般的です。

また、修繕せずに「現状有姿（そのままの状態）」で売却する方法も検討しましょう。以下の選択肢があります。

• 空き家バンクへの登録：
  営利目的の不動産業者が扱わないような低価格の物件でも、自治体が運営する空き家バンクであれば登録・公開が可能です。DIYを楽しみたい移住者などが購入するケースがあります。
• 古家付き土地として売却：
  建物の価値をゼロとし、土地代のみ（あるいは解体費用分を値引きした価格）で売りに出す方法です。解体費用を先出しせずに手放せる可能性があります。

相続人同士で意見がまとまらない場合

「長男は売りたいが、次男は残したいと言っている」など、相続人間で遺産分割協議がまとまらないケースは、空き家問題が長期化する最大の要因の一つです。共有名義の不動産は、保存行為（修繕など）を除き、売却や大規模なリフォームには共有者全員の同意が必要となるため、一人でも反対がいれば身動きが取れなくなります。

このような膠着状態を打開するためには、以下の方法を検討します。

換価分割の提案

不動産を売却し、その現金を相続分に応じて分ける方法です。公平性が高く、誰が不動産を管理するかという押し付け合いも解消できるため、最もトラブルが少ない解決策です。

相続土地国庫帰属制度の利用

相続した土地について「遠くに住んでいて利用する予定がない」「管理負担が大きい」といった理由で手放したい場合、一定の要件を満たせば土地を国に引き渡せる制度です。建物がある場合は解体して更地にする必要がありますが、買い手がつかない土地の処分方法として有効な選択肢となります。

詳細な要件や手続きについては、法務省の公式サイトをご確認ください。
相続土地国庫帰属制度について｜法務省

弁護士や司法書士への相談

当事者同士の話し合いが感情的になって進まない場合は、第三者である専門家を介入させることが解決への近道です。特に放置期間が長引くと、固定資産税の負担や近隣トラブルの賠償責任など、新たな火種が生まれるため、早めに法的な観点から整理をつけることが推奨されます。

トラブルを解消するための空き家活用と処分

空き家に関するトラブルを根本的に解決する最も確実な方法は、物件を手放して管理責任から解放されることです。しかし、建物の状態や立地条件によって最適な処分方法は異なります。ここでは、所有者が経済的な損失を最小限に抑え、精神的な負担を減らすための具体的な判断基準と選択肢について解説します。

そのまま売却するか更地にするかの判断

空き家を売却する際、建物を残したまま「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」として売るかは、費用対効果と税制面のリスクを考慮して慎重に判断する必要があります。それぞれのメリットとデメリットを整理しました。

特に注意が必要なのは、解体後の固定資産税です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され税金が軽減されていますが、解体して更地にするとこの特例が解除されます。そのため、売却の目処が立っていない段階でむやみに解体するのは避けるべきです。

また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置があります。この特例を受けるためには、耐震基準を満たすリフォームを行うか、更地にして譲渡する必要があります。

詳細な要件については、国土交通省の公式情報を必ず確認してください。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）｜国土交通省

空き家買取の専門買取業者の利用

一般的な不動産仲介で買い手がつかない場合や、近隣トラブルが深刻化しており一刻も早く手放したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の利用が有効です。

仲介売却と比較して売却価格は市場相場の7割程度になる傾向がありますが、トラブルを抱えた空き家所有者にとっては、価格差以上の大きなメリットがあります。

契約不適合責任が免責される

個人間売買（仲介）では、売却後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかった場合、売主が修繕費や損害賠償を請求されるリスクがあります。しかし、宅地建物取引業者による買取の場合、プロがリスクを承知で購入するため、売主の契約不適合責任を免責（責任を負わない）とする特約を結ぶことが一般的です。これにより、売却後のトラブルにおびえる必要がなくなります。

残置物の処分や特殊な事情にも対応

家の中に家具や荷物が大量に残っている場合、通常は売主が費用をかけて撤去しなければなりません。しかし、空き家専門の買取業者であれば、荷物が残ったままの状態（残置物あり）での買取や、権利関係が複雑な物件、再建築不可物件などの「訳あり物件」でも柔軟に対応してくれるケースが多くあります。

維持管理費や固定資産税を払い続け、近隣からの苦情に対応し続けるコストと精神的ストレスを考えれば、早期に買取業者へ依頼し、現金化して等のトラブルの根源を断つことは合理的な選択肢と言えます。

まとめ

空き家を放置し続けることは、建物の倒壊や放火のリスクを高めるだけでなく、特定空き家に指定され固定資産税の負担が増えるなど、所有者にとって大きなデメリットとなります。最悪の場合、工作物責任として多額の損害賠償を請求される恐れがあるため、問題を先送りにするのは危険です。

管理が困難な場合は、無理に維持せず、現状のまま売却できる専門の買取業者へ相談することが有効な解決策となります。自身の状況に合わせて早期に売却や解体の方針を固めることこそが、将来的なトラブルを未然に防ぐための最善の結論です。

空き家買取について、さらにくわしく知りたい方、具体的に売却をお考えの方は、ぜひ東京都中央区に拠点を置く訳あり物件買取センターにご相談ください。豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、あなたに最適な選択をサポートいたします。

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