空き家を相続放棄したい人必見！相続土地国庫帰属制度と賢い処分方法

「もう空き家を放棄して楽になりたい」と悩んでいませんか？実は、単に相続放棄をするだけでは、管理義務が残り続けるリスクがあります。この記事では、空き家を手放すための正しい知識として、相続放棄と所有権放棄の違いや、話題の「相…

「もう空き家を放棄して楽になりたい」と悩んでいませんか？実は、単に相続放棄をするだけでは、管理義務が残り続けるリスクがあります。この記事では、空き家を手放すための正しい知識として、相続放棄と所有権放棄の違いや、話題の「相続土地国庫帰属制度」の利用条件について分かりやすく解説します。また、制度が利用できない場合の解決策として、空き家バンクや専門業者による買取など、賢い処分方法も網羅しました。解体費用や税金の負担を避け、あなたに最適な手放し方を見つけて、肩の荷を下ろしましょう。

空き家を放棄したい人が知っておくべき基礎知識

「もう誰も住まない実家の空き家を処分したい」「固定資産税や管理の手間から解放されたい」と考えたとき、多くの人が最初に思い浮かべるのが「放棄」という言葉です。しかし、日本の法律において不動産の所有権を放棄することは、これまで非常に困難とされてきました。

ここでは、法的な「相続放棄」と「所有権の放棄」の違いや、2023年（令和5年）4月の法改正によって変更された管理責任のルールなど、空き家を手放す前に必ず理解しておくべき基礎知識を解説します。

相続放棄と所有権放棄の大きな違い

「空き家を放棄したい」という場合、大きく分けて「相続そのものを拒否する（相続放棄）」か「すでに所有している不動産を手放す（所有権放棄）」かの2つのパターンがあります。これらは手続きの方法も効果も全く異なります。

相続放棄は「資産も負債もすべて引き継がない」手続きであるのに対し、所有権放棄は「特定の不動産のみを手放す」という概念ですが、後者はこれまで明確な制度が存在しませんでした（※2023年に相続土地国庫帰属制度が開始）。

このように、相続放棄は「最初から相続人ではなかったこと」にする強力な手続きですが、預貯金などの欲しい財産だけを受け取り、不要な空き家だけを放棄することはできません。

相続放棄をしても管理義務が残るケース

「相続放棄をすれば、空き家の管理から完全に解放される」と誤解している方は少なくありません。実は、民法の規定により、相続放棄をした後でも一定の条件下では管理責任（保存義務）が残る場合があります。

2023年4月1日の民法改正により、この責任の所在が明確化されました。改正後の民法第940条では、「相続放棄の時に相続財産を現に占有している場合」に限り、次の管理者（他の相続人や相続財産清算人など）に引き渡すまでの間、保存義務を負うと定められています。

• 現に占有している場合：実家に住んでいた、鍵を管理して出入りしていた、遺品整理を行っていた場合など。この場合は、放棄後も管理責任が継続します。
• 占有していない場合：遠方に住んでいて全く関与していない、鍵も持っていない場合など。この場合は、原則として放棄後の管理責任は発生しません。

もし「現に占有」している状態で相続放棄をする場合、完全に責任を免れるためには、家庭裁判所に申し立てて「相続財産清算人」を選任し、その人に空き家を引き渡す必要があります。この際、数十万円〜100万円程度の予納金が必要になることもあるため注意が必要です。

参考：法務省：民法等の改正（所有者不明土地等関係）

空き家を放置し続けることで発生するリスク

相続放棄もできず、売却もできないまま空き家を放置し続けると、所有者には金銭的・法的な大きなリスクがのしかかります。単に「草が生える」程度の問題ではありません。

最も直接的な影響は税金です。通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に減額されています。しかし、自治体から「特定空家等」に認定され、勧告を受けると、この特例が解除され、固定資産税が約4倍から6倍に跳ね上がる可能性があります。

空き家放置による主なリスクは以下の通りです。

• 特定空家への認定：倒壊の危険や衛生上の有害性がある場合、自治体から指導・勧告・命令を受けます。
• 損害賠償請求（工作物責任）：屋根瓦が落下して通行人に怪我をさせたり、倒壊して隣家を壊したりした場合、所有者は無過失責任（過失がなくても責任を負う）を問われ、多額の賠償金を請求される恐れがあります。
• 行政代執行：所有者が改善命令に従わない場合、行政が強制的に解体を行い、その費用（数百万円規模）を所有者に請求することがあります。

参考：国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

相続土地国庫帰属制度で空き家の土地を手放す方法

「相続した実家の空き家をどうしても手放したい」と考えている方にとって、2023年4月27日からスタートした相続土地国庫帰属制度は有力な選択肢の一つとなります。しかし、この制度は「どんな不動産でも国が引き取ってくれる」という魔法のような仕組みではありません。

ここでは、空き家の処分を検討している方が必ず押さえておくべき、制度の具体的な内容や厳しい利用条件、そして実際に発生する費用について詳しく解説します。

相続土地国庫帰属制度の概要と利用条件

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、法務大臣の承認を受けてその土地を国庫（国）に帰属させることができる制度です。これは、所有者不明土地の増加を防ぐことを目的として創設されました。

この制度を利用できるのは、基本的に相続や遺贈により土地を取得した相続人に限られます。売買や生前贈与で自ら取得した土地は対象外となる点に注意が必要です。

また、国が引き取る土地には厳しい「却下事由（申請段階で断られる条件）」と「不承認事由（審査で通らない条件）」が設けられています。すべての土地が引き取られるわけではなく、国にとって管理コストやトラブルのリスクが低い土地のみが対象となります。

主な要件は以下の通りです。

• 抵当権などの担保権や使用収益権が設定されていないこと
• 所有権の存否や境界について争いがないこと
• 土壌汚染がないこと
• 崖（がけ）地ではないこと
• 通路など他人によって使用される予定がないこと

詳細な要件については、法務省の公式サイトで確認することができます。
参考：相続土地国庫帰属制度について – 法務省

建物がある土地は引き取ってもらえない

空き家の処分を検討している方にとって最大のハードルとなるのが、この制度が「土地」のみを対象としている点です。法律上、建物が建っている土地は引き取ってもらえないと明確に定められています。

つまり、現状で空き家が建っている場合、そのままの状態では申請すらできません。この制度を利用するためには、申請前に以下のステップを踏む必要があります。

1. 所有者の費用負担で建物を解体する
2. 建物の滅失登記を行う
3. 更地（さらち）の状態にする

「国に引き取ってもらうために、数百万円の解体費用を先に支払う」というリスクを負うことになるため、慎重な判断が求められます。もし解体後に審査に落ちてしまった場合、手元には「売れにくい更地」と「解体費用の赤字」だけが残る可能性があるからです。

制度利用にかかる審査手数料と負担金

相続土地国庫帰属制度は無償ではありません。利用には「審査手数料」と、国が土地を管理するための「負担金」の2種類の費用が発生します。

まず、申請時に支払う審査手数料は、土地1筆あたり14,000円です。これは審査の結果に関わらず返還されません。

次に、審査に合格した場合に納める負担金です。これは国が土地を管理するために必要な費用（10年分相当額）として算出されます。金額は土地の地目（宅地、田畑、山林など）や面積によって異なりますが、一般的な宅地の場合は面積にかかわらず20万円となるケースが多いです。

ただし、市街化区域にある宅地など、一部の土地については面積に応じた算定式が適用され、負担金が高額になる場合があります。費用の目安を整理すると以下のようになります。

このように、解体費用に加え、数十万円単位の現金支出が必要となるため、「タダで空き家を処分できる」というわけではない点を理解しておきましょう。

国庫帰属制度が使えない場合の賢い空き家処分方法

相続土地国庫帰属制度は、「建物がないこと（更地であること）」や「境界が確定していること」など厳しい要件があり、すべての空き家所有者が利用できるわけではありません。また、審査手数料や10年分の管理費用（負担金）の納付が必要となるため、金銭的なハードルも存在します。

国庫への帰属が叶わなかったとしても、所有権を放棄して放置することは法律上認められていないため、別の方法で手放す手段を検討する必要があります。ここでは、国庫帰属制度以外の現実的かつ賢い処分方法を4つ紹介します。

それぞれの方法にはメリット・デメリットや向き不向きがあります。以下の比較表を参考に、ご自身の物件状況に合った方法を選定してください。

空き家バンクに登録して買い手を探す

空き家バンクとは、自治体が運営する「空き家を売りたい・貸したい人」と「利用したい人」をマッチングさせる制度です。営利目的の不動産ポータルサイトとは異なり、価格が安い物件や田舎の不便な立地にある物件でも掲載できる点が大きな特徴です。

近年では田舎暮らしや古民家リノベーションへの関心が高まっており、一般の不動産市場では価値がつかないような物件でも、空き家バンク経由であれば買い手が見つかるケースがあります。また、自治体によっては、空き家バンクを通じて成約した物件に対し、改修費用や家財道具の処分費用を補助する制度を設けている場合もあり、売り主・買い主双方にメリットがあります。

ただし、自治体は情報の掲載を行うだけで、売買交渉の仲介は行わないことが一般的です。トラブルを避けるため、地域の宅地建物取引業者（不動産会社）が間に入って契約手続きを行うケースが多いですが、その場合は仲介手数料が発生することを理解しておきましょう。

訳あり物件を専門とする不動産業者に買取を依頼する

一般的な不動産会社に仲介を断られた場合でも、「訳あり物件」を専門に扱う買取業者であれば引き取ってもらえる可能性があります。ここで言う「訳あり」とは、以下のような物件を指します。

• 築年数が古すぎて倒壊の恐れがある空き家
• 法律の規定により建て替えができない「再建築不可物件」
• 前面道路が狭い、または道路に接していない土地
• 室内で孤独死や事件があった心理的瑕疵物件
• 権利関係が複雑な共有持分の土地

専門業者は、こうした物件を再生して運用したり、隣地と合わせて価値を高めたりするノウハウを持っています。そのため、現状のまま（残置物がある状態や修繕していない状態）で買い取ってくれることが最大のメリットです。

仲介ではなく業者が直接買い取る形になるため、買い手を探す期間が不要で、早ければ数日〜数週間で現金化と名義変更が完了します。ただし、買取価格は市場価格よりも大幅に低くなるか、場合によっては「0円」に近い価格になることも覚悟しておく必要があります。

隣地の所有者に無償譲渡や寄付を相談する

市場価値がなく、業者にも断られてしまった空き家でも、隣の家の所有者にとっては価値がある場合があります。「庭を広げたい」「駐車場を確保したい」「日当たりを良くしたい」といったニーズがあれば、無償譲渡（タダであげること）や低額での売却に応じてもらえるかもしれません。

隣地所有者に引き取ってもらう際のポイントは以下の通りです。

• 境界の明示：トラブル防止のため、どこまでが譲渡する土地かを明確にする。
• 建物の解体：相手が更地を希望する場合は、解体費用をどちらが負担するか話し合う。
• 費用の負担：所有権移転登記にかかる費用や測量費用は、譲り渡す側（あなた）が負担する条件にすると話がまとまりやすい。

注意点として、個人から個人へ不動産を無償で譲渡した場合、受け取った側（隣人）に「贈与税」が課税される可能性があります。また、不動産取得税や登録免許税も発生するため、「タダであげる」と言っても相手に税負担が生じることを事前に説明し、誠意を持って交渉することが重要です。

有料の不動産引き取りサービスを検討する

ここまで紹介した方法がいずれも上手くいかない場合の「最終手段」として、有料の不動産引き取りサービスがあります。これは、お金をもらって売るのではなく、逆にお金を払って不動産会社等に物件を引き取ってもらう（所有権を移転させる）サービスです。

このサービスを利用すれば、確実に空き家の所有権を手放すことができ、固定資産税の支払いや管理責任から解放されます。しかし、利用には数十万円から、物件の状況によっては数百万円の引き取り料が必要となります。

近年、この需要につけ込み、高額な処分費用を請求したにもかかわらず名義変更を行わない悪質な業者も存在します。検討する際は、以下の点を必ず確認してください。

• 運営会社が宅地建物取引業の免許を持っているか
• 所有権移転登記（名義変更）が確実に実行される契約内容か
• 引き取り費用の内訳が明確か

コストはかかりますが、将来にわたって続く維持管理のリスクや、次世代へ「負動産」を残すデメリットと比較し、必要経費と割り切れる場合は有効な選択肢となります。

空き家を解体して更地にするメリットとデメリット

「空き家を放棄したい」と考える際、建物を残したまま処分するのか、それとも解体して更地にするのかは非常に重要な判断ポイントです。更地にすることで買い手が見つかりやすくなる一方で、金銭的な負担や法的なリスクも発生します。

まずは、空き家を解体する場合の主なメリットとデメリットを整理して確認しましょう。

解体費用と固定資産税の特例解除の関係

空き家を解体する際に最も大きなハードルとなるのが、高額な解体費用と解体後の税負担の増加です。

解体費用は建物の構造や立地条件によって大きく異なりますが、一般的な木造住宅（30坪程度）であっても100万円〜200万円程度の費用がかかることが珍しくありません。前面道路が狭く重機が入らない場合や、アスベストが含まれている場合はさらに費用が高騰します。

また、建物が存在する土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大で6分の1、都市計画税が最大で3分の1に軽減されています。しかし、建物を解体して更地にするとこの特例の対象外となり、翌年の固定資産税が以前の3倍から4倍、最大で6倍程度にまで跳ね上がるリスクがあります。

そのため、すぐに売却できる見込みがない状態で解体を行ってしまうと、毎年高額な税金を払い続けることになり、かえって経済的な負担が増してしまう可能性があります。

更地にすることで売却しやすくなる可能性

費用や税金のリスクがある一方で、更地にすることには「売却のしやすさ」という大きなメリットがあります。

中古住宅を探している人よりも、新築用地を探している人の方が母数が多いエリアでは、古家付きの土地よりも更地の方が圧倒的に人気があります。買い手にとっては、解体費用や解体の手間を負担せずに、すぐに建築プランを立てられるためです。

また、建物が老朽化して倒壊の危険がある場合や、衛生環境が悪化している場合は、解体することで近隣トラブルのリスクを断ち切ることができます。これにより、心理的な負担を軽減しつつ、スムーズな売却活動につなげることが可能です。

解体前に必ず確認すべき「再建築不可物件」のリスク

更地にする前に絶対に確認しなければならないのが、その土地が「再建築不可物件」ではないかという点です。

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地などは、現在建物が建っていても、一度解体してしまうと新たな建物を建てることができません。このような土地を更地にしてしまうと、資材置き場や家庭菜園程度にしか利用できなくなり、資産価値がほぼゼロになってしまう恐れがあります。

空き家を解体する判断をする前に、必ず自治体の建築指導課や不動産会社に相談し、再建築が可能かどうかを確認するようにしてください。

空き家を楽に手放すなら空き家買取の専門業者に直接依頼するのがおすすめ

ここまで、相続土地国庫帰属制度や空き家バンクなど、様々な処分方法を解説してきましたが、手続きの煩雑さや審査の厳しさにハードルを感じた方も多いのではないでしょうか。「とにかく早く、手間をかけずに空き家を手放したい」と考える方にとって、最も現実的かつ精神的な負担が少ない方法は、空き家を専門に取り扱う不動産買取業者へ直接売却することです。

一般的な不動産売却（仲介）とは異なり、買取業者が直接の買い手となるため、放棄したいと考えていたような物件であってもスムーズに解決できるケースが多々あります。ここでは、なぜ専門業者への買取依頼が「楽に手放す」ための最適解なのか、その具体的な理由を掘り下げていきます。

現状のままの状態で売却できる

空き家を放棄したいと考える最大の要因の一つに、「片付けや修繕の手間」が挙げられます。通常、個人に向けて売却する「仲介」の場合、買い手を見つけるために不用品を処分したり、破損箇所をリフォームしたり、あるいは建物を解体して更地にしたりする必要があります。これには多額の費用と労力がかかります。

しかし、空き家買取の専門業者であれば、家財道具が残っている状態や、建物が老朽化している状態のままでも買い取ってもらうことが可能です。業者は買い取った後に自社でリフォームや解体、残置物の撤去を行うノウハウを持っているため、売主側で事前の準備をする必要がほとんどありません。

「雨漏りしている」「庭が草木で荒れ放題である」「鍵すら見当たらない」といった悪条件であっても、そのままの状態で査定・引き取りをしてくれる業者は多く存在します。費用を持ち出してまで処分するのではなく、現状有姿で引き渡せる点は、所有者にとって大きなメリットと言えるでしょう。

1週間から1ヶ月程度と手離れが早い

「いつ売れるかわからない」という不安から解放されるのも、業者買取の大きな特徴です。仲介売却の場合、買い手が見つかるまでに半年から1年以上かかることも珍しくありません。その間、固定資産税や維持管理費を払い続け、近隣からのクレームに怯える日々が続きます。

一方で、買取業者は査定から契約、決済までのスピードが非常に早いです。早ければ査定依頼から数日で金額が提示され、1週間から1ヶ月程度で現金の決済と所有権移転登記が完了します。買い手を探す期間が不要なため、スケジュールが明確であり、「今すぐこの空き家の悩みから解放されたい」という切実な願いを叶えることができます。

契約不適合責任が免除される

古い空き家を売却する際に最も恐ろしいリスクが「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」です。これは、売却後にシロアリ被害や土壌汚染、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、売主が修繕費用や損害賠償を負担しなければならないという法的責任です。個人間の売買では、この責任が売却後も数ヶ月間続くことが一般的で、売った後も安心できません。

しかし、宅地建物取引業者である不動産会社が買主となる「買取」の場合、売主の契約不適合責任を免除する特約を付けることが一般的です。プロである業者は物件の欠陥リスクも織り込んだ上で価格を提示するため、売却後に欠陥が見つかっても、売主が責任を問われることはありません。売却手続きが完了した時点で、空き家に関する一切の責任から完全に解放されるのです。

最後に、一般的な「仲介売却」と「業者買取」の違いを整理しました。ご自身の状況に合わせて比較検討してみてください。

まとめ

空き家を放棄したいと考えても、相続放棄だけでは管理義務が残り続ける可能性があり、国への返還制度も建物がある状態では利用できません。放置すれば特定空き家に指定され、固定資産税が増額するリスクもあるため、早急な解決が求められます。

解体費用や手間をかけずに手放すための最も賢い方法は、訳あり物件を専門とする買取業者への売却です。現状有姿で引き渡せるうえ、契約不適合責任も免除されるため、精神的な負担も軽減されます。まずは専門業者の無料査定を活用し、空き家問題の早期解決を目指しましょう。

空き家の買取について、さらにくわしく知りたい方、具体的に売却をお考えの方は、ぜひ東京都中央区に拠点を置く訳あり物件買取センターにご相談ください。豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、あなたに最適な選択をサポートいたします。

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