空き家のマンションを売却する方法！放置するリスクや注意点も紹介

管理費と修繕積立金がかかり続ける

空き家となったマンションでも、所有している限り管理費と修繕積立金の支払いは続きます。

これらは管理組合の規約によって義務付けられており、居住の有無に関わらず毎月の支払いが必要です。特に築年数が経過したマンションでは、大規模修繕工事に備えて修繕積立金の金額が引き上げられることも多く、長期間放置すればそれだけ出費が増えることになります。

また、管理費には共用部分の電気代や清掃費なども含まれるため、未納が続くと滞納金が発生する場合もあります。

固定資産税がかかり続ける

空き家のマンションを所有している限り、誰も住んでいなくても毎年固定資産税や都市計画税が課されます。

マンションは土地の持分が少なく一見税負担が少ないように感じますが、居住実態がなくても課税対象である点は変わりません。

特に都心部など地価の高いエリアでは、固定資産税評価額が下がりにくいため、年間を通して大きな出費となる場合があります。建物の老朽化が進んでも税額が大きく下がるとは限らず、長期間保有するほど費用だけが積み重なりやすい点に注意が必要です。

このように、空き家のマンションを放置すると維持費の一部として固定資産税が継続的に発生し、経済的な負担が続くことになります。

売却の際にリフォーム代が多くかかる場合がある

空き家として長期間放置されたマンションは、売却時に想定以上のリフォーム費用がかかることがあります。

これは、人が住んでいない期間が長いと、次のような劣化が発生しやすくなるためです。

こうした劣化は室内の印象を大きく損ね、購入希望者の評価を下げる要因になります。

特に中古マンションの購入希望者はすぐに住める状態を重視する傾向があるため、室内が古びた印象だと内覧時の評価が下がりやすいです。

結果として、売主がリフォームやクリーニング費用を負担する必要が生じる場合が多く、放置期間が長いほど費用負担が増加する傾向があります。

売却が難しくなる

空き家のマンションは、放置期間が長くなるほど売却が難しくなる傾向があります。

これは築年数の経過とともに建物や設備の老朽化が進み、内装や設備の古さから印象が悪くなりやすいためです。また、定期的な換気や清掃が行われていないと、カビや臭い、埃の蓄積によって内覧時にマイナス評価を受けることが多くなります。

さらに、不動産市場では築年数に応じて資産価値が下がるうえ、似た条件の物件が多い場合は競合物件に埋もれてしまうこともあります。売却のタイミングを逃すと売値を下げざるを得なくなり、結果的に損失につながるケースも少なくありません。

このように、放置は資産価値を減少させ、売却機会を遠ざける大きな要因となります。

売却価格が上昇していて高値で売りやすい

近年は建築費や物価の上昇、新築マンションの供給不足などの影響により、中古マンションの需要が高まり、売却価格も上昇傾向にあります。

例えば、2025年10月度における首都圏の中古マンションにおける成約件数は前年同月比+36.5％と12ヶ月連続で増加しています。さらに、成約㎡単価も、前年同月比プラス13.6％と2020年5月から66ヶ月連続で上昇中です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏 中古住宅市場の概況 （2025年10月度）」

特に都市部や駅近の物件では、築年数が経過していても立地条件が良ければ高値で取引されるケースが増えています。また、リノベーション前提で購入する層も増えており、空き家のままでも「自分好みに改修できる物件」として魅力を感じる買主が多いのも特徴です。

市場の動向を見極めながら適正な価格を設定すれば、資産価値を最大限に活かした有利な売却が期待できます。

空き家は内覧しやすい

空き家のマンションは、入居者がいないため内覧のスケジュール調整がしやすく、買主にとっても見学しやすい点が大きなメリットです。

生活用品や家具がない状態で室内を確認できるため、収納や間取りの広さなどを具体的にイメージしやすく、購入意欲を高める効果があります。また、不動産会社も柔軟に内覧予約を入れられるため、販売活動がスムーズに進みやすい傾向があります。

立地や条件が良ければ、内覧回数が多くなり、早期成約につながる可能性も高まるでしょう。

引き渡しがしやすい

空き家のマンションは、入居者がいないため契約後すぐに引き渡しができる点が大きなメリットです。

居住中の物件では退去や荷物の整理、クリーニングなどに時間がかかりますが、空き家であればこれらの手間がかかりません。そのため、買主の引っ越しスケジュールにも柔軟に対応でき、スピーディーに取引を成立させることができます。

また、引き渡し時のトラブルも少なく、契約手続きもシンプルに進められるため、売主・買主双方にとってストレスの少ない売却が実現可能です。

特に急ぎで現金化したい場合や短期間での売却を希望するケースでは、大きな利点となります。

個人で買主を探す

個人で買主を探す方法は、不動産会社を介さずに売主自身が直接相手を見つけて取引する形です。

具体的には、以下のような方法で買主を探します。

個人で買主を探す場合は、仲介手数料が不要になるため、売却による手取り額を多く残せる点がメリットです。

しかし、その分、価格交渉や契約手続き、売買契約書の作成、登記手続きなどをすべて自分で行う必要があり、専門知識や時間が求められます。また、トラブル発生時の対応も自己責任となるため、法的なリスク管理が欠かせません。

信頼できる相手と取引する場合には有効ですが、適正価格の設定や契約内容の確認は慎重に行う必要があります。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報の登録・紹介制度で、地域の空き家と購入・賃貸希望者をマッチングする仕組みです。

空き家のマンションを登録すると、自治体のホームページなどで情報が公開され、移住希望者や地域活性化を目的とした購入希望者に広く紹介されます。登録から成約までの手数料が比較的安く、地域によってはリフォーム費用の補助や購入支援制度が利用できる場合もあります。

ただし、登録できる物件は地域ごとに基準があり、マンションが適用外となっているケースもあるため注意が必要です。

不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社に仲介を依頼する方法は、不動産会社が売主に代わって買主を探し、価格交渉や契約手続きをサポートする仕組みです。

専門知識を持つ担当者が市場価格を基に適正な査定を行い、広告掲載や内覧対応を通じて効率的に販売活動を進めてくれます。

また、契約や登記といった複雑な手続きも代行してもらえるため、初めての売却でも安心して進められます。成約時には仲介手数料が発生しますが、希望条件に合った買主を見つけやすいのが大きなメリットです。

時間をかけて少しでも高く売りたい場合に最適な方法です。

不動産会社に買取を依頼する

不動産会社に買取を依頼する方法は、早期に現金化したい場合に適した売却手段です。

仲介のように買主を探す必要がなく、不動産会社が直接買い取るため、手続きがスムーズで短期間で取引を完了できます。通常、査定から契約までの期間が数日から数週間と早く、急な資金需要や相続後の整理にも対応しやすい点が魅力です。

また、老朽化した物件や売れ残った空き家でも、条件によってはそのままの状態で買取が可能です。契約後は仲介手数料が不要で、手間を最小限に抑えながら確実に売却できます。

スピードと確実性を重視する場合に非常に有効な方法です。

室内をきれいにしておく

空き家のマンションを売却する際は、室内をできるだけ清潔に保つことが大切です。

埃や汚れが目立つと、内覧時の印象が悪くなり、買主の評価を下げることにつながります。特に水回りや玄関、キッチンなどの目立つ場所は念入りに掃除をしましょう。また、カビや異臭がないかも確認し、必要に応じて換気や除菌を行います。

家具や生活感がない空き家は、購入希望者が生活イメージをしやすい反面、清掃が不十分だと「管理が行き届いていない」という印象を与えます。

第一印象を良くするためにも、売却前に簡易的なクリーニングを行うことが有効です。

修繕が必要な場所がないか確認しておく

空き家のマンションを売却する際は、修繕が必要な箇所を事前に確認しておくことが重要です。特に、壁紙のはがれ、床の傷み、ドアや窓の開閉不良、給排水設備の不具合などは、内覧時に買主から指摘されやすいポイントです。また、外観や共用部分の劣化も見逃せません。

マンションは共用スペースの状態も全体の印象に影響するため、エントランスや廊下など共用部分の修繕状況についても、管理組合を通じて確認しておきましょう。軽微な補修は売却前に済ませておくことで、内覧時の評価が上がり、価格交渉でも有利に進めやすくなります。

修繕履歴を提示することで、買主の信頼を得られることもメリットです。

諸経費の負担を見込んでおく

マンションの売却には、仲介手数料や印紙税、登記費用、引っ越し費用など、さまざまな諸経費がかかります。

特にマンションは管理費や修繕積立金の滞納がある場合、売却時に清算が必要になることがあります。また、売却益に応じて税金が発生することも忘れず、売却後の手取り額を正確に把握するためにも事前に見積もりを取っておくことが大切です。

売却に伴う出費を把握することで、売却価格の設定や売却後の計画を立てやすくなり、思わぬ出費を防ぐことができます。

諸経費をしっかり見込んでおくことで、売却後のトラブルや経済的負担を回避できます。