定期借地権付きマンションは、比較的低価格で購入できるというメリットがあり、住宅コストを抑えたい方や、都心部など条件の良い土地に住みたい方にとって魅力的でしょう。その一方で、資産価値の低下や、老後まで住み続けられないというデメリットもあります。
本記事では、これらのメリットとデメリットを詳しく解説し、購入前に知っておくべき重要なポイントを紹介します。定期借地権付きマンションに興味のある方は、ぜひご一読ください。
目次
3つの主な借地権
借地権には、大きく分けて3つの種類が存在します。それは「旧法借地権」、「普通借地権（新法）」、そして「定期借地権（新法）」です。
これらの借地権は、それぞれ 契約条件や更新の有無により特徴が異なります。
- 3つの借地権
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- 旧法借地権
- 普通借地権（新法）
- 定期借地権（新法）
旧法借地権と新法による借地権が混在している理由は、法律の改正時期に由来します。1992年8月に借地借家法が改正されて新たに普通借地権や定期借地権が導入され、既存の旧法と区分されたからです。
1992年8月以前に締結された借地契約は旧法に基づいており、法律の改正後もその契約は有効なまま残っているため、現在でも旧法借地権が存在しています。
3つの借地権の主な違いは下表の通りです。
| 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 定期借地権（新法） | ||
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年 | 30年 | 50年以上 |
| 木造 | 20年 | 30年 | 50年以上 | |
| 契約の更新 | あり | あり | なし | |
| 更新後の契約期間 | コンクリート・鉄筋・鉄骨造 | 30年 | 20年 | なし |
| 木造 | 20年 | 10年 | なし | |
- 旧法借地権
旧法借地権は、契約期間が長期にわたり、借地人が望む限り契約の更新が可能です。更新後の契約期間も比較的長く、借地人にとって有利な条件が多いです。このため、貸主にとっては土地を返還してもらうのが難しいケースが多いです。 - 普通借地権（新法）
普通借地権は新法に基づくもので、契約期間は旧法借地権と同様に長いものの、契約更新の際に一定の条件が必要となります。貸主にとっては、旧法よりも柔軟性が増し、契約の管理がしやすくなっています。 - 定期借地権（新法）
定期借地権は、契約期間が定められており、契約期間の満了時には借地を更地にして返還することが求められます。更新がなく、契約期間が終了すれば必ず土地が返還されるため、貸主にとっては非常に有利な契約形態です。
新法と旧法の主な違いは契約期間に関するもので、新法では契約期間がより明確に定められ、契約の更新に関しても条件が付されています。これにより、貸主はより安心して土地を貸すことができるようになりました。
特に定期借地権では、契約期間が終了すれば土地が返還されるため、貸主にとってリスクが低く、土地の有効活用がしやすくなっています。この柔軟な契約形態は、土地の貸し借りを促進する重要な要素となっています。
普通借地権の特徴
普通借地権は、新法に基づく借地権の一つであり、契約期間が基本的に30年以上と長期間にわたります。契約満了時には、一定の条件のもとで契約更新が可能であり、借地人が希望する限り契約の更新が繰り返されます。
このため、借地人にとっては安定した居住が保証されている一方、貸主にとっては土地の返還が困難になる可能性があります。更新の際には、更新料が発生する場合があり、これが契約の条件の一つとなります。
定期借地権の特徴
定期借地権は、新法で定められた借地権の一種であり、普通借地権と大きく異なる点は、契約期間があらかじめ定められており、更新が一切ないことです。
契約期間が終了すると、借地人は土地を更地にして返還する義務があり、これにより貸主は確実に土地を取り戻すことができます。この特徴により、貸主にとっては非常に有利な契約形態です。定期借地権はさらに以下の3種類に分類されます。
| 定期借地権 | |||
|---|---|---|---|
| 一般 | 建物譲渡特約つき | 事業用 | |
| 存続期間 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 |
| 契約方式 | 公正証書などの書面 | 制限なし | 公正証書 |
| 利用目的 | 限定なし | 限定なし | 事業用建物に限る |
| 満了時の措置 | 期間満了時に借地人は建物を解体して明け渡し、賃借人は建物買取請求は行使できない | 建物所有権は地主に移転。借地人に相当の対価を支払い、借地人等は請求により譲渡し建物の借家人になれる | 期間満了時に借地人は建物を解体して土地を明け渡すが、借地人は建物買取請求はできない |
| 更新 | 更新なし | 更新なし | 更新なし |
- 一般定期借地権
一般定期借地権は、最低50年以上の契約期間が必要であり、期間終了時には借地を更地にして返還する義務があります。更新は一切なく、貸主は契約終了後に土地を自由に利用できます。マンションの場合、この一般定期借地権が主に利用されています。 - 建物譲渡特約付借地権
このタイプの定期借地権では、契約期間が30年以上で、契約終了時に建物を貸主に譲渡することが特約として付されます。これにより、建物の所有権が貸主に移転するため、借地人は建物を取り壊す必要がありません。 - 事業用定期借地権
事業用定期借地権は、事業目的に限定され、契約期間は10年以上50年未満とされています。このタイプも更新がなく、契約期間が終了すると借地を更地にして返還する必要があります。事業用に特化した借地権であり、土地の有効活用を図ることが可能です。
定期借地権付きマンションとは
定期借地権付きマンションとは、土地そのものは所有権を持たず、定期借地権という契約に基づいて一定期間だけその土地を借りてマンションを建設・所有する形式のマンションを指します。これは、マンションの購入者が建物の所有権を持つ一方で、土地については借地権を設定することで、その土地を一定の期間利用する権利を持つものです。
この仕組みでは、借地契約の期間があらかじめ決められており、通常は50年以上の長期間にわたります。しかし、契約期間が満了すると、借地権は更新されず、購入者は建物を解体し、更地にして土地を所有者に返還する必要があります。
定期借地権付きマンションを買うメリット
定期借地権付きマンションを購入することには、以下のようなメリットがあります。
- 【定期借地権付きマンションを買うメリット】
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- 比較的低価格で購入できる
- 土地にかかる税金を支払わなくても良い
- 条件のいい土地を見つけやすい
それぞれ詳しく解説します。
比較的低価格で購入することができる
定期借地権付きマンションは、土地の所有権を持たないため、通常の所有権付きマンションに比べて購入価格が20%から30%程度安く抑えられます。特に土地代が高騰している都心部などで初期費用を抑えることが可能ですが、仮に定期借地権付きマンションであっても、グレードが高ければ相応の価格になることは押さえておきましょう。
土地にかかる税金を支払わなくて良い
土地の所有権がないため、固定資産税や都市計画税といった土地にかかる税金の支払い義務がありません。これにより、維持費用を削減することができます。ただし、建物に関しては固定資産税などの税金を支払う必要があることに注意が必要です。
条件のいい土地を見つけやすい
定期借地権付きマンションは、地主が土地を手放したくないと考える便利な場所や、利便性の高い都市部に多いと言えます。土地の制約が少なく、希望するエリアに住む選択肢が広がるので、立地条件を重視する方にとって魅力的です。
定期借地権付きマンションを買うデメリット
定期借地権付きマンションには、購入価格が低いというメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
- 【定期借地権付きマンションを買うデメリット】
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- 地代の支払いや解体費用を用意する必要がある
- 老後も住み続けることはできない
- 資産価値が低下する
- 住宅ローンが組みにくい可能性がある
これらのデメリットを十分に理解した上で、購入を検討することが重要です。次に、これらのデメリットについて詳しく見ていきましょう。
地代の支払いや解体費用を用意する必要がある
定期借地権付きマンションでは、土地の所有権がないため、毎月地代を支払う必要があります。また、契約期間が終了した際には、建物を解体し更地に戻すための費用も別途用意しなければなりません。
資産価値が低下する
定期借地権は、契約期間があらかじめ定められており、契約満了後には土地を更地にして貸主に返還しなければなりません。このため、契約期間が経過するごとに、借地権付きマンションの所有者がその土地に居住できる期間は短くなります。特に、契約満了が近づくと、物件の残りの使用期間が限られているため、その物件の市場価値は大幅に下がることになります。
住宅ローンが組みにくい可能性がある
金融機関にとって、住宅ローンを提供する際には担保となる物件の資産価値が重要です。
しかし、定期借地権付きマンションは契約期間が経過すると資産価値が低下し、最終的には更地にして土地を返還しなければならないため、担保としての価値が減少します。特に、契約期間が短くなるにつれて、そのマンションの資産価値はさらに低く評価されることが多くなります。
このようなリスクがあるため、金融機関は定期借地権付きマンションに対する融資を慎重に扱う傾向があります。場合によっては、通常の所有権付きマンションと比べて借入条件が厳しくなったり、融資額が制限されたりする可能性が高いです。その結果、購入者にとっては希望する条件で住宅ローンを組むことが難しくなることがあります。
定期借地権付きマンションを購入する前に押さえたいポイント
定期借地権付きマンションを購入する前には、いくつかの重要なポイントをしっかりと理解しておく必要があります。
これらのポイントをしっかりと理解し、計画的に準備を進めることで、定期借地権付きマンションの購入に伴うリスクを最小限に抑えることができるでしょう。
借地存続期間には建物の解体期間も含まれる
定期借地権付きマンションの契約期間には、建物を解体して土地を更地に戻すための期間も含まれています。契約満了時に建物を取り壊し、元の状態に戻して貸主に返還する義務があるためです。
そのため、実際に居住できる期間は契約期間よりも短くなる可能性があります。購入前には、どの時点で解体作業を開始する必要があるのか、具体的なスケジュールを確認し、その準備をすることが重要です。
満了を迎えた定期借地物件の前例がない
定期借地権付きマンションは1992年に制度として導入されましたが、2024年現在、まだ契約満了を迎えた物件の前例がありません。これにより、満了時に発生する可能性のあるトラブルや手続きについては未知の部分が多く、予測が難しい状況です。
契約満了後にどのような対応が求められるか、具体的なケーススタディや相談可能な専門家を探しておくと安心です。また、満了時にどのような選択肢が取れるのか、契約書の細部まで確認し、理解を深めておくことが必要です。
まとめ
この記事では、定期借地権付きマンションの特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しました。定期借地権付きマンションは、比較的低価格で購入でき、土地にかかる税金の負担がない一方で、契約期間が満了すると土地を返還しなければならず、資産価値が低下するリスクがあります。
また、住宅ローンが組みにくい可能性もあり、購入前には借地存続期間や契約満了時のリスクを十分に理解することが重要です。これらのポイントを踏まえ、自分にとって最適な住まいの選択をするための参考にしてください。
