借地権割合の調べ方は？路線価を使った方法と、相続税評価額の計算方法を解説

借地権割合はどんな時に必要？

借地権割合は、借地を相続した場合や贈与を受けた際に、その土地にかかる税金を計算するために必要な数値です。借地権の割合が大きいほど、その土地の課税評価額も高くなるため、相続や贈与の際には重要な要素となります。特に、評価額が高い借地を所有している場合、相続税対策が必要になるため、事前に借地権割合を用いて自身で計算しておくと安心です。

さらに、借地権割合は、地主が借地の地代を決定する際にも利用されるため、地代の見直しや契約更新の際にも重要な指標となります。これにより、地代の適正な金額を設定することができ、双方にとって納得のいく条件を整える手助けとなります。

土地の形状などによって評価額は調整される

土地の形状によっては、その評価額が微調整されることがあります。土地の形や位置が標準的でない場合、評価額に一定の減額や増額が加えられることが一般的です。これは、土地の形が利用価値に影響を与えるためです。

具体的には、以下のような場合に評価額の調整が行われます。

【評価額に調整が入る土地の形状の例】

• 不整形地
• 奥行きが長すぎる
• 間口が狭い
• 高低差のある土地
• 二面以上道路に面している土地

例えば、間口が狭い土地に借地権を持っている場合、その土地の評価額は通常よりも低くなる可能性があります。間口とは、土地が道路に面している幅を指し、間口が狭い土地は建物の設計や配置に制約が生じやすいため、評価額が下がることがあるのです。

※参考：国税庁

上記の表にある赤枠の例を見てみましょう。この表は、間口距離（メートル）と地区区分に基づく評価額の調整係数を示しています。例えば、普通住宅地区において間口が4m以上6m未満の土地の場合、評価額は通常の95%となります。

仮に、評価額が4,500万円の土地で、間口が4m以上6m未満の範囲に該当する場合を考えてみます。この場合、調整後の評価額は以下のように計算されます。

このように、間口が狭いことで土地の評価額が4,500万円から4,275万円に減額されることが分かります。この調整を考慮することで、より現実的な土地評価額を算出することができます。

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借地の相続税評価額の計算方法

借地権割合や路線価がわかれば、具体的な相続税評価額を計算することができます。

以下に、具体的な数字を用いた計算方法を紹介します。

計算の前提条件

• 土地の面積：100㎡
• 路線価：450,000円/㎡
• 借地権割合：70%

計算ステップ

1. 借地権の相続税評価額を計算する
   まず、路線価に借地権割合を掛けて、1㎡あたりの借地権評価額を求めます。
   計算式: 450,000円 × 0.70 = 315,000円/㎡
2. 土地全体の評価額を計算する
   次に、求めた借地権評価額を土地の面積に掛け合わせます。
   計算式: 315,000円/㎡ × 100㎡ = 31,500,000円

これにより、100㎡の土地における借地権の相続税評価額は3,150万円となります。この金額が、相続税計算の基礎となる金額です。

この評価額をもとに、相続税率を適用して相続税の目安を計算します。例えば、相続税の税率が10%の場合、相続税額は以下のようになります。

このように、借地権割合や路線価を用いることで、具体的な相続税評価額とそれに基づく相続税額を事前に計算することができます。これにより、相続時にどの程度の税金が発生するかを予測し、適切な対策を講じることが可能です。

底地の相続税評価額の計算方法

底地の相続税評価額は、土地全体の評価額から借地権割合に応じた金額を差し引いて計算します。

計算の前提条件

• 土地の全体評価額: 4,500万円
• 借地権割合: 70%

底地の相続税評価額の計算方法

土地全体の評価額に（1 – 借地権割合）を掛けて、底地の評価額を算出します。

計算式：4,500万円 × (1 – 0.70) = 4,500万円 × 0.30 = 1,350万円

この場合、底地の相続税評価額は1,350万円となります。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の相続税評価額は、通常の土地評価額から、建物に対する借家権割合を差し引いて計算します。

計算の前提条件

• 土地の評価額: 5,000万円
• 借家権割合: 30%
• 建物の評価額: 2,000万円

貸家建付地の相続税評価額の計算方法

まず、建物の評価額に借家権割合を掛けます。その金額を土地の評価額から差し引いて、貸家建付地の評価額を算出します。

計算式
2,000万円 × 0.30 = 600万円
5,000万円 – 600万円 = 4,400万円

この場合、貸家建付地の相続税評価額は4,400万円となります。

貸家建付借地権の相続税評価額の計算方法

貸家建付借地権の相続税評価額は、借地権割合や借家権割合を組み合わせて計算します。

計算の前提条件

• 土地の評価額: 6,000万円
• 借地権割合: 60%
• 借家権割合: 30%
• 建物の評価額: 2,000万円

貸家建付借地権の相続税評価額の計算方法

まず、借地権割合を土地の評価額に掛け、その結果に借家権割合を掛けた金額を引きます。

計算式
6,000万円 × 0.60 = 3,600万円
3,600万円 – (2,000万円 × 0.30) = 3,600万円 – 600万円 = 3,000万円

この場合、貸家建付借地権の相続税評価額は3,000万円となります。

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相続評価額は実際の取引価格とは別もの

相続税評価額は、実際に土地や不動産を売買する際の取引価格とは異なることに注意が必要です。相続評価額は税務上の評価基準であり、市場での売買価格とは必ずしも一致しません。

そのため、相続税評価額が市場価格よりも高い場合や低い場合があることを理解しておく必要があります。

計算ミスがないか確認する

相続税評価額の計算は、借地権割合や路線価、土地の面積などを組み合わせて行うため、計算が複雑になることがあります。また、扱う数字の桁が大きいため、計算ミスが発生しやすい部分もあります。

計算が正確であることを確認するために、再度見直しを行うことが重要です。特に、桁の違いや掛け算の誤りには十分な注意を払いましょう。

個人で計算が難しい場合は専門家に相談する

相続税評価額の計算は、専門的な知識と正確さを要求されるため、個人で計算するのが難しい場合があります。計算に不安がある場合や、複雑なケースに直面した場合には、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

専門家のサポートを受けることで、正確な相続税額を算出でき、後々のトラブルを避けることができます。

一般的な借地の地代の決め方

一般的な借地の場合、地代は借地権割合と路線価を基にして決定されます。具体的には、借地権割合を路線価に掛け、その結果を基に年間の地代を計算します。

通常、地代は土地の評価額の一定割合（例えば3%～5%）として設定されます。このようにして算出された地代は、市場での公平な取引を反映したものとなり、地主と借地人双方が納得できる水準に調整されます。

相当の地代の決め方

親族間や同族会社間での借地の場合、地代の決め方には特別な配慮が必要です。一般的な地代よりも低く設定されることが多いですが、このような場合には「相当の地代」として、税務上適正とされる範囲で地代を決定する必要があります。

相当の地代は、通常の市場価格に基づく地代と比べて低いものの、税務署によって指摘されない程度の水準を保つことが求められます。具体的には、路線価の50%～70%程度の地代を設定することが多いです。