借地権とは？権利の種類とメリット・デメリットをわかりやすく解説

借地権は「地上権」と「土地の賃借権」がある

借地権には、主に「地上権」と「土地の賃借権」の2つの種類があります。

地上権は、建物などを所有する目的で第三者が所有する土地を使用する権利です。この権利は、登記が可能であり、地主の許可なく他人に譲渡することも比較的容易です。また、他人に転貸できるなど、非常に自由度が高いです。

一方で、土地の賃借権は、地主から土地を借りてその土地に建物を建てる権利ですが、地上権に比べて制約が多いです。土地の賃借権では、土地の利用や譲渡に際して、地主の許可が必要になる場合が多く、地上権ほど自由に土地を利用することができません。また、土地の賃借権は登記されない限り、第三者に対して権利を主張することが難しい場合もあります。

このように、借地権には地上権と土地の賃借権という2つの異なる権利が存在し、それぞれに特徴や制約があることを理解しておくことが重要です。

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借地法（旧法）における借地権

旧法による借地権は、主に建物の構造に応じた存続期間が設定されており、コンクリート・鉄筋構造の建物では60年、木造建物では30年が一般的でした。契約期間が満了すると、借地権者は法定更新によってさらに土地を利用することができましたが、地主への地代支払い義務があり、契約終了時には土地を更地に戻して返却する必要がありました。

旧法は借地権者の権利を強く保護していたため、現在でも多くの旧法による契約が残っていますが、契約更新や地代調整、解体費用の負担など、借地権者にとっては一定のリスクが伴うものでした。

旧法が適用されるのは、平成4年（1992年）7月31日までに締結された借地権契約です。この日付以降に締結された契約には新法である借地借家法が適用されます。

しかし、旧法で締結された契約については、引き続き旧法に基づいた更新が認められており、現在でも多くの契約が旧法のもとで存続しています。そのため、旧法による借地権契約がいまだに多く残っているのが実情です。

借地借家法（新法）における普通借地権

借地借家法（新法）における普通借地権は、30年以上の存続期間が保証されており、契約満了後も20年以上の更新が可能な借地権です。これにより、借地権者は長期間にわたって安定して土地を利用できる点が特徴です。

一方、定期借地権は、契約期間があらかじめ定められ、契約終了時に更新は行われず、土地を返却する必要があります。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3つのタイプがあり、それぞれ異なる利用目的と契約条件が設定されています。

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借地借家法（新法）における定期借地権

新法による定期借地権は、普通借地権とは異なり、契約期間が明確に定められており、契約期間が満了すると更新が行われず、借地権者は土地を返却する義務があります。このため、貸主にとっては非常に有利な契約形態です。定期借地権では、契約終了時に土地を更地に戻して返却する必要があり、借地権者が建物をそのまま利用し続けることはできません。

普通借地権と比較すると、定期借地権は契約期間に厳格な期限が設けられており、更新がない点が大きな違いです。普通借地権は30年以上の契約期間が設定され、契約満了後も20年以上の更新が可能であるため、借地権者が長期間にわたって土地を利用できるのに対し、定期借地権は契約満了時に土地を返却することが前提となっています。これにより、貸主は土地を計画的に再利用できるという利点があります。

また、定期借地権にはいくつかの種類があり、代表的なものとして「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」が挙げられます。一般定期借地権は50年以上の契約期間が必要で、契約終了後には土地を更地にして返却する義務があります。

建物譲渡特約付借地権は、30年以上の契約期間が設定されており、契約終了時に建物を地主に譲渡することを条件としています。事業用定期借地権は、10年以上50年未満の契約期間で、主に事業用建物の建設を目的としており、住宅の建設には利用できません。このように、定期借地権は種類ごとに異なる契約条件が設定されており、それぞれの用途や目的に応じて活用されています。

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土地にかかる税金がかからない

借地権を利用する場合、土地の所有権は地主に残るため、借地権者は土地にかかる税金を支払う必要がありません。具体的には、固定資産税や都市計画税といった土地に関する税金が免除されるため、建物にかかる税金のみを負担することになります。

これにより、全体的な税負担が軽減されるという大きなメリットがあります。

所有権が発生する不動産よりも割安の可能性がある

借地権付きの建物やマンションは、土地を購入せずに建物だけを取得する形態となるため、通常の不動産よりも割安で手に入る可能性があります。８６

土地の購入費用がかからない分、建物の価格が抑えられることが多いため、同じ予算でより良い立地や広い建物を選ぶことができるかもしれません。これは、初期費用を抑えたい方や、好立地の物件を手に入れたい方にとって大きな利点です。

土地の所有者にはなれない

借地権を利用して建物を購入した場合、その土地の所有者になることはできません。つまり、土地に対して完全な自由が得られないという制約があります。土地の所有権がないため、将来的に土地を再利用したり、売却したりする際には制限がかかることが多く、購入者の自由度が低くなります。

地代を支払う必要がある

借地権付きの建物を所有する場合、土地の所有権を持たない代わりに、地主に対して地代を支払う義務が生じます。この地代は毎月または毎年支払う必要があり、住宅ローンの他に追加の固定費用として考慮する必要があります。地代の支払いが長期的な負担となる可能性があるため、注意が必要です。

契約によっては更地に戻す解体費用が必要になる

契約内容によっては、契約終了時に土地を更地に戻して地主に返却する義務が発生する場合があります。この場合、建物の解体費用を負担する必要があり、大きな経済的負担となる可能性があります。

特に契約書に「更地にして返還する」と明記されている場合、これを避けることは難しいため、事前に契約内容をしっかりと確認しておくことが重要です。

リフォームや建て替えは地主の許可が必要

借地権付きの建物では、リフォームや建て替えを行う際に地主の許可が必要になります。これにより、建物の改修や増築を自由に行うことができない場合があり、計画通りの住環境を実現するのが難しくなることがあります。

また、許可なく工事を行った場合には、契約違反となり、契約が解除されるリスクもあります。

第三者への売却は難しい

借地権付きの建物や土地を第三者に売却する際には、土地の所有権が伴わないため、売却が難しくなることがあります。借地権自体の価値が下がる可能性があり、一般の不動産と比較して買い手がつきにくいというデメリットがあります。

さらに、売却には地主の同意が必要になる場合が多く、売却プロセスが複雑になることもあります。

借地権は相続の対象になる？

はい、借地権は相続の対象になります。借地権は法律上、財産権として認められているため、借地権者が亡くなった場合、その権利は相続人に引き継がれます。相続により借地権を取得した相続人は、引き続きその土地を使用することが可能です。ただし、地主に対して相続の通知を行い、必要な手続きを踏むことが求められる場合があります。

借地権で住宅ローンを組むことはできる？

借地権付きの物件でも、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、金融機関によっては借地権の種類や契約条件に応じて融資条件が異なる場合があります。特に、定期借地権の場合、契約期間が限定されているため、返済期間や金利条件に制約がかかることがあります。借地権の状況に応じて、金融機関と十分に相談しておくことが重要です。

地主が土地を売却したらどうなる？

地主が土地を売却した場合、借地権者の権利は新しい地主に引き継がれます。借地権契約は土地に付随するため、地主が変わったとしても、借地権者は契約に基づき土地を使用し続けることができます。ただし、新しい地主との間で地代や契約内容の交渉が発生する場合があるため、注意が必要です。

借地権の更新料に支払い義務はある？

借地権の更新料に関しては、法的な支払い義務はありませんが、慣習的に支払われることが多いです。特に、地主との関係性を維持するためや、土地を引き続き自由に利用するために更新料が支払われます。契約書に更新料に関する条項が記載されている場合は、その条項に従う必要があります。更新料の支払い条件については、契約内容を確認し、必要に応じて地主と相談することが重要です。