借地権の相続は、相続税の計算において非常に重要なポイントです。この記事では、借地権の種類別に相続税評価額の計算方法や注意点を詳しく解説しています。相続を控えている方や、相続税対策を考えている方は、この記事を読んで万全に準備を進めましょう。
目次
借地権は相続税の課税対象
借地権は相続税の課税対象です。相続の際には、借地権の評価額が相続財産に含まれ、その総額が相続税の計算に影響を与えます。相続税が発生するのは、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合です。基礎控除額は、「3000万円＋法定相続人の数×600万円」で計算されます。
例えば、法定相続人が1人の場合の基礎控除額は3600万円です。つまり、相続財産が3600万円を超えると、超えた部分に対して相続税が発生します。
同様に、法定相続人が2人の場合は基礎控除額が4200万円となり、この額を超えると相続税が課されることになります。このように、法定相続人の数によって相続税の発生条件が変わるため、事前に計算しておくことが重要です。
借地権の種類によって相続評価額の算出方法は異なる
借地権の相続評価額は、借地権の種類によって算出方法が異なります。借地権は土地に対する権利であり、その価値は種類や契約内容により大きく変わるため、相続時においても適切な評価が必要です。この評価額を正確に把握することは、相続税の計算に直結し、適切な税額を支払うために重要です。
借地権には主に以下の3つの種類があります。
- 普通借地権
- 定期借地権
- 一時使用目的の借地権
その中でも定期借地権は、契約期間が明確に定められており、原則として契約の更新が認められない権利で、さらに「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」の2つに分けられます。
一般定期借地権は、住宅の建設を目的としており、事業用定期借地権は事業のために使用されます。この2つの権利では、相続評価額の計算方法が異なる点に注意が必要です。
普通借地権の相続税評価額の調べ方
普通借地権の相続税評価額を調べるにあたって、「借地権割合」と「路線価」について理解を深めることが大切です。
借地権割合とは、土地の所有権に対する借地権の割合を示す数値です。この割合は、地域ごとに異なり、国税庁によって定められています。たとえば、借地権割合が70%であれば、土地の評価額の70%が借地権の評価額として計算されることになります。
一方、路線価とは、国税庁が公表する土地の評価額であり、1平方メートルあたりの価値を示すものです。路線価図には、各地域の主要道路沿いに設定された土地の評価額が示されており、この図をもとに土地の評価額を計算します。路線価図を使用することで、対象となる土地がどの程度の価値を持つかを把握でき、これを借地権割合と組み合わせて、普通借地権の相続税評価額を算出することができます。
このように、普通借地権の評価額は、借地権割合と路線価という2つの要素をもとにして計算され、相続税の計算において重要な役割を果たします。
step1:借地権割合と路線価を調べる
借地権割合と路線価を調べるためには、国税庁のホームページで提供されている「路線価図」を利用することが必要です。この路線価図には、各地域の土地の評価額や借地権割合が記載されており、これらの情報をもとに借地権の相続税評価額を算出することができます。
参照元：国税庁｜財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜新宿区 （索引図）
添付された画像の赤枠部分を例に説明します。赤枠内の「880」という数字は、その土地の1平方メートルあたりの評価額を示しており、これは1000円単位で表されています。つまり、この例では、土地の1平方メートルの評価額が88万円となります。
次に、「880B」の「B」は借地権割合を示しています。この場合、借地権割合は80%であり、土地の評価額の80%が借地権の評価額として計算されます。これは、例えば土地の総評価額が88万円であれば、その80%である70万4,000円が借地権の評価額となるということです。
また、借地権のある土地が角地などで前面道路が2つ以上ある場合には、通常、複数の路線価と借地権割合が存在します。この場合、一番借地権割合が高いアルファベットが適用されることになります。これは、土地の価値を最大限に評価するための方法であり、適切な評価を行うために重要です。
なお、路線価と借地権割合は、国が地域ごとに指定しています。そのため、土地が所在する地域によって評価額や割合が異なるため、相続税の計算においては、該当地域の正確な情報を確認することが必要です。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
仮に、この土地の面積が100平方メートルであるとすると、土地全体の評価額は880,000円×100㎡で8,800万円となります。この土地に適用される借地権割合が80%であるため、借地権の相続税評価額は8,800万円×80%で7,040万円です。
このように、路線価と借地権割合を掛け合わせることで、借地権の相続税評価額を正確に算出することができます。
step2:土地の形状による調整があるか確認する
土地の形状によっては、相続税評価額に微調整が入ることがあります。土地の形や位置が一般的なものとは異なる場合、その形状が土地の利用価値に影響を与えるため、評価額が修正されることがあるのです。
具体的に、以下のような場合に評価額の調整が行われます。
- 【評価額に調整が入る土地の形状の例】
-
- 奥行きが長すぎる土地
- 不整形地
- 道路に接する部分が狭い土地
- 間口が狭い
また土地の前面道路に面する部分（間口）が狭い場合、利用効率が低くなるため、評価額が減額されることがあります。
※参考：国税庁
添付された画像の赤枠部分を例に説明します。この表は、土地の間口の広さに応じた評価額の調整率を示しています。たとえば、普通住宅地において、間口の広さが4メートル以上6メートル未満の場合、調整率は「0.92」となります。これは、間口が狭いことで土地の利用効率が若干低くなるため、評価額が8%減額されることを意味します。
次に、土地の評価額が4,500万円であり、その間口が6メートル以上8メートル未満の場合の計算例を示します。この場合、調整率0.95を適用するので、以下のように計算します。
したがって、調整後の土地の評価額は4,275万円となります。このように、土地の形状や間口の広さによって、評価額が調整されることがあるため、正確な評価額を算出するためにはこれらの調整を考慮することが重要です。
step3:相続税評価額から相続税を算出する
相続税の目安を知るためには、まず相続財産の総額を算出し、基礎控除額を差し引いた後、その課税対象額に税率を適用する必要があります。ここでは、具体的なシミュレーションを通じて、相続税の計算方法を説明します。
- シミュレーションの前提条件
-
- 相続財産の総額: 1億円
- 法定相続人の数: 2人
- 基礎控除額の計算: 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
- ステップ1: 基礎控除額を計算
基礎控除額は以下の式で計算されます。計算式：3000万円 + 600万円 × 2人 = 4200万円つまり、4200万円が基礎控除額です。
- ステップ2: 課税対象額を計算
相続財産の総額から基礎控除額を差し引いて、課税対象額を計算します。計算式：1億円 − 4200万円 = 5800万円この5800万円が課税対象額となります。
- ステップ3: 相続税額を計算
課税対象額に応じた税率を適用します。以下は、相続税の速算表（抜粋）です。
課税対象額 税率 控除額 1,000万円以下 10% 0万円 3,000万円以下 15% 50万円 5,000万円以下 20% 200万円 1億円以下 30% 700万円 5800万円は「1億円以下」に該当するため、30%の税率が適用され、控除額は700万円です。
計算式：5800万円 × 30% − 700万円 = 1040万円この結果、5800万円の課税対象額に対する相続税額は1040万円となります。
- ステップ4: 法定相続人に分配
最終的な相続税額は、法定相続人に応じて分配されます。例えば、2人の相続人が等分に相続する場合、それぞれに520万円ずつの相続税が課されます。
このように、相続財産の総額や相続人の数に基づいて、相続税額を算出することができます。適切なシミュレーションを行うことで、相続税の目安を把握し、計画的に相続手続きを進めることが可能です。
路線価が設定されていない場合は倍率表を用いる
路線価が設定されていない地域では、「倍率表」を用いて土地の相続税評価額を算出します。倍率表を使用することで、固定資産税評価額に一定の倍率を掛け合わせて土地の評価額を求めることができます。
この方法は、主に地方部や都市部以外の地域で適用される評価方法です。
※参考：国税庁
例として、添付された倍率表の赤枠部分を用いて計算方法を説明します。
- 前提条件:
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- 固定資産税評価額: 2,000万円
- 適用される倍率: 1.1（赤枠内に記載されている倍率）
- 計算手順:
-
- 固定資産税評価額を確認
市町村から送付される固定資産税納税通知書などで、該当する土地の固定資産税評価額を確認します。
この例では、固定資産税評価額が2,000万円とします。 - 倍率を確認
国税庁の倍率表から、該当する地域や用途に対応する倍率を確認します。
この例では、倍率が1.1とします。 - 評価額を計算
上記の数値を計算式に当てはめます。土地の評価額 = 2,000万円 × 1.1 = 2,200万円したがって、この土地の相続税評価額は2,200万円となります。
- 借地権割合を適用
借地権の場合は、さらに借地権割合を掛け合わせて評価額を算出します。
例えば、借地権割合が60%の場合借地権の評価額 = 2,200万円 × 60% = 1,320万円この結果、借地権の相続税評価額は1,320万円となります。
- 固定資産税評価額を確認
- 倍率表を使用する際の注意点
-
- 地域ごとの違い: 倍率は地域や用途ごとに異なるため、正確な倍率を確認することが重要です。最新の倍率表は国税庁の公式ウェブサイトで公開されています。
- 固定資産税評価額の確認: 正確な評価額を算出するためには、最新の固定資産税評価額を使用する必要があります。評価額は3年ごとに見直されるため、最新の情報を確認してください。
- 特例の適用: 一定の条件を満たす場合、評価額の減額などの特例が適用されることがあります。専門家に相談して適切な特例を適用することが望ましいです。
定期借地権の相続税評価額の調べ方
定期借地権の相続税評価額を簡易的に算出するためには、いくつかの重要な要素を考慮する必要があります。まず、借地権が設定されている土地の借地権割合を確認します。この割合は、地域ごとに国税庁が定めており、借地権の価値を評価する基本となります。次に、定期借地権の残存期間を考慮します。契約期間が長いほど借地権の価値は高く、逆に残存期間が短い場合はその価値が低く見積もられます。
また、地代の条件も重要です。地代が市場価格と比べて低い場合、借地権の価値が高くなる可能性があります。これらの要素を基に、土地の固定資産税評価額に借地権割合を掛け合わせ、その結果に残存期間や地代の条件を反映させて、借地権の相続税評価額を算出します。
ただし、定期借地権の評価額を正確に算出することは非常に難しく、契約内容や地域の特性、経済状況などを総合的に判断する必要があります。そのため、相続税評価額を適切に計算するためには、専門的な知識を持つ税理士に相談することをおすすめします。
一時使用目的の相続税評価額の調べ方
一時使用目的の借地権に対する相続税評価額の調べ方は、他の借地権とは異なるポイントがあります。まず、一時使用目的の借地権とは、短期間の使用を目的として設定された借地権のことです。
通常の借地権と比べて期間が非常に短く、建物を建てる目的で設定されることは少ないため、その評価方法にも以下のような注意が必要です。
- 使用期間の短さ
一時使用目的の借地権は、契約期間が短いため、通常の借地権よりも評価額が低くなる傾向があります。 - 地代の考慮
地代が市場相場に対して適正であるか、もしくは低いかによって、評価額が異なります。地代が低い場合は、借地権の価値が相対的に高くなる可能性があります。 - 固定資産税評価額の適用
一時使用目的の借地権でも、土地の固定資産税評価額が評価の基準となりますが、借地権割合や残存期間の影響が小さいため、これを基にシンプルに評価額を算出します。
一時使用目的の借地権の評価は、非常にケースバイケースで、他の要素も影響することが多いため、専門的な判断が必要な場合があります。したがって、適切な評価を得るためには、専門家への相談が推奨されます。
【ケース別】借地権の評価方法と計算方法
借地権の評価方法や計算方法は、ケースごとに異なります。以下に、代表的なケースを挙げ、それぞれの評価方法をわかりやすく紹介します。
- 土地を借りて建物を建てたケース
この場合、借地権の評価は、借地権割合と路線価に基づいて行われます。例えば、土地の路線価が500,000円/㎡で、借地権割合が60%の場合、土地の評価額に借地権割合を掛け合わせて、借地権の評価額を算出します。借地権評価額 = 土地の評価額 × 借地権割合
= 500,000円/㎡ × 60% = 300,000円/㎡ - 土地を貸していた場合の底地の評価額
地主が他者に土地を貸している場合、その土地の評価額は「底地」として評価されます。底地の評価額は、通常の土地の評価額から借地権の価値を差し引いた額になります。底地評価額 = 土地の評価額 × (1 – 借地権割合)例えば、土地の評価額が1億円で、借地権割合が70%の場合、底地の評価額は3,000万円となります。
- 使用賃借で土地を貸しているケース
使用賃借とは、無償で土地を貸し出す契約です。この場合、借地権の評価額はほぼゼロに近くなりますが、相続税法上、特別な取り扱いがされることがあるため、注意が必要です。 - 土地を固定資産税以下の金額で貸しているケース
固定資産税評価額よりも低い賃料で土地を貸している場合、賃貸借契約の条件に基づき、借地権の評価額が減額されることがあります。 - 相当の地代を支払っていたケース
市場価格に近い地代を支払っている場合、その借地権の価値は高くなります。したがって、相続税の評価額もそれに比例して高くなることがあります。
これらのケースでは、評価方法や計算方法が異なるため、借地権の内容に合わせた正確な評価が重要です。特に複雑な場合や、高額な財産が絡む場合には、専門家の意見を参考にして、適切な評価を行うことが推奨されます。
土地を借りて建物を建てたケース
土地を借りて建物を建て、その土地の使用料として地代を支払っている場合、借地権が発生します。この借地権は、相続時に財産として扱われるため、適正な評価額を算出する必要があります。
借地権の評価額の計算方法は以下の通りです。
具体例として、自用地評価額が2,000万円で、借地権割合が60%の場合、借地権の評価額は次のようになります。
この1,200万円が、借地権の相続税評価額となります。
自用地評価額について普通借地権の評価計算方法は路線価や借地権割合を活用して、土地の評価額から借地権の相続税評価額を求めます。
また借地権割合については、国税庁が公表している「路線価図」や「倍率表」で地域ごとに定められています。路線価図は、土地の評価額だけでなく、借地権割合（例：A、B、Cなどの記号で示される割合）も示しており、借地権の相続税評価額を計算する上での重要な情報源です。
これらの情報を参考にして、適切な評価額を算出し、相続税対策をしっかりと行いましょう。
土地を貸していた場合の底地の評価額
土地を貸している場合、その土地の底地評価額は以下の計算式で求められます。
例えば、自用地評価額が2,000万円で、借地権割合が60%の場合、底地の評価額は次の通りです。
この800万円が、その土地の底地評価額となります。
底地とは、借地権が設定されている土地のことを指し、土地所有者が借地人に貸し出している状態の土地です。底地評価は相続税の計算において重要な要素となりますので、正確に把握することが大切です。
使用賃借で土地を貸しているケース
使用貸借で土地を無償で貸している場合、この土地には借地権が発生せず、財産的な価値はありません。使用貸借とは、対価なしで物を貸し借りする契約形態のことで、地代が発生しないため、借地権とは異なります。借地権は、建物の所有を目的に土地を借り、その対価として地代を支払うことが前提ですが、使用貸借は地代を支払わないため、借地権には該当しません。
さらに、使用貸借はいつでも契約解除が可能であるため、土地の所有者にとって財産的な価値を持たず、相続税評価の対象にもなりません。したがって、使用貸借で貸している土地は、自用地評価額のままで評価され、実質的には土地を貸していない状態と同様に扱われます。
土地を固定資産税以下の金額で貸しているケース
土地を固定資産税評価額以下の賃料で貸している場合、その契約は使用貸借とみなされます。相場よりも低い賃料で貸し出していると、借地権としての権利は発生せず、借地権としての価値も認められません。
このため、借地権が発生しない場合、その土地の評価額は自用地評価額がそのまま適用されます。
相当の地代を支払っていたケース
一方、相当の地代を支払っているケースでは、借地権の価値が自用地評価額の約20%程度で評価されます。相当の地代とは、土地の自用地評価額の6%以上の地代を年間に支払っている場合を指します。例えば、自用地評価額が1,000万円の場合、年間60万円以上の地代を支払っていると、その借地権の評価額は自用地評価額の20%、つまり200万円となります。
また、この場合の底地の評価額は、自用地評価額から借地権評価額の20%を差し引いた額になります。地代が6%以上支払われることで、土地の利用が制限されるため、底地の評価額が20%減少するのです。
借地権を相続する時に気を付けるポイント
借地権を相続する際には、いくつかの重要なポイントを押さえておくことが必要です。相続後のトラブルを避け、スムーズに手続きを進めるためには、以下の事項に特に注意を払いましょう。
各ケースに応じた対応方法を理解しておくことで、適切な相続手続きを行うことができます。
相続人が借地権を相続する場合は名義変更は不要
相続人が借地権を相続する場合、名義変更が不要であることが一般的です。借地権は土地の使用権であり、相続により自動的に相続人に引き継がれます。このため、特別な手続きや地主の承諾を得る必要は通常ありません。
しかし、地主に対して相続の事実を通知し、関係を良好に保つことが望ましいです。また、相続人の間で合意が得られていない場合、名義変更が必要になることもありますので、事前に相続人の間で話し合いをしっかりと行っておくことが重要です。
遺言により相続人以外が相続する際は地主の承諾が必要
一方、遺言によって相続人以外の第三者が借地権を相続する場合は、地主の承諾が必要になります。この場合、遺言執行者が地主に対して遺言内容を通知し、承諾を得るための手続きを進める必要があります。
地主が承諾しない場合、借地権を第三者に相続させることができない可能性があるため、事前に地主との交渉を進めることが大切です。また、承諾を得るために地主に対して一定の条件を提示することが求められることもあるので、慎重に対応することが必要です。
子供名義で家を立て直す際は地主の承諾が必要
借地権を相続した後、子供名義で家を新たに建て直す場合にも、地主の承諾が必要となります。建物の所有者が変更されることで、地主との契約内容が影響を受けるため、承諾を得ることが法律で定められています。
承諾なしに建て替えを行うと、契約違反となり、最悪の場合、借地権の契約が解除される可能性があります。建て替えを検討する際は、事前に地主に相談し、必要な手続きを踏んでから進めるようにしましょう。
相続した借地権を売却したい場合は地主の承諾が必要
最後に、相続した借地権を売却したい場合にも、地主の承諾が不可欠です。借地権は個人の財産ですが、土地の所有権は地主にあるため、売却に際しては地主の同意が必要になります。
承諾を得られない場合、売却自体が難しくなることがあるため、事前に地主と協議を行い、必要な条件を確認しておくことが重要です。承諾を得るために地主に対して支払いが生じる場合もあるため、これも考慮に入れて計画を立てましょう。
まとめ
借地権の相続は、通常の不動産相続とは異なる特有の手続きや注意点が多くあります。特に、相続人が借地権を引き継ぐ場合、名義変更が不要である点や、遺言により第三者が借地権を相続する際には地主の承諾が必要となる点など、各ケースに応じた対処が求められます。
また、借地権を相続後に家を建て直す場合や、借地権を売却する際にも地主の承諾が必要となり、これを怠ると契約違反となるリスクがあります。これらのポイントを正しく理解し、適切な手続きを行うことで、円滑な相続とトラブル回避が可能になります。地主との良好な関係を維持しつつ、慎重に対応することが重要です。
借地権の相続には特別な知識を要します。土地に関するご相談は、豊富な知識と経験を持つ専門家のサポートを提供する「訳あり物件買取センター」にぜひお任せください。的確なアドバイスで、あなたの最適な選択をサポートいたします。
