借地権トラブルの相談先｜起こりやすいトラブルや専門家の選び方を解説

借地権の地代に関するトラブル

借地権者は地主に対して、賃料（地代）を支払う義務がありますが、何らかの理由で地代を支払えなくなり、滞納してしまった場合に地主とのトラブルが生じる恐れがあります。地主の承諾なしに地代を滞納すると借地権者の債務不履行となり、立ち退きを要求される可能性があります。そのため、地代を滞納してしまった場合は早期に地主と話し合いをする必要があるでしょう。

借地権の更新に関するトラブル

借地権の更新時に起こるトラブルには以下のようなものがあります。

それぞれ詳しく説明します。

地主から更新料の値上げを要求された

地主から突然更新料の値上げを要求され、トラブルに発展するケースもあります。地主は地代の値上げを借地権者に要求できる権利が借地借家法で定められていますが、借地権者の同意がなければ勝手に値上げすることはできません。

そのため、地主から地代の値上げを要求された場合、賃貸借契約書の内容を確認して地代の値上げに関する記載がないか確認するのが有効です。

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売買に関するトラブル

借地権者が借地権を第三者に譲渡する際は、事前に地主の承諾を得る必要がありますが、譲渡承諾料が高額であったり、明確な理由もなく譲渡の承諾をもらえなかったりした場合に、トラブルとなるケースがあります。地主との話し合いで承諾を得るのが大切ですが、地主から理由なく反対され、話し合いが進まない場合には裁判所に許可を求めることが可能です。

相続に関するトラブル

借地権に関するトラブルでは借地権者本人のみならず、相続人が巻き込まれるケースもあるので注意が必要です。具体的には以下のようなトラブルが考えられます。

特に複数の相続人で借地権を共有すると、後に様々なトラブルが起こる可能性が高まるでしょう。

相談先①不動産会社

不動産取引に精通した不動産会社に依頼すると、地主と借地権者との間に入って、借地権に関する取引や交渉を進めてくれる可能性があります。ただし、全ての不動産会社が借地権トラブルに対応できるわけではなく、仲介は担当しても借地権の売買については実績がないケースも多いので注意が必要です。

そのため、相談したい場合は借地権関連のトラブルに強い不動産会社であるか、もしくは、弁護士などの士業と提携してサポートを受けられるか確認しておくと安心できます。

相談先②弁護士

弁護士は借地借家法に精通しており、借地権が設定されている地代や土地の更新、建て替え・契約解除などに関するトラブルに強みを持つ専門家です。

また、借地権に関するトラブルでは、場所や経緯などによっても裁判の結果が異なってきますので、法律の知識だけではなく、具体的な裁判例の知識も必要となります。その点では、法律相談を専門としている弁護士に相談すれば、法的な観点からの適切なアドバイスが受けられるでしょう。

相談先③士業（税理士・司法書士・土地家屋調査士）

税理士・司法書士・土地家屋調査士などの士業は、それぞれに専門分野が異なるため、相談内容が明確な場合に依頼すると良いでしょう。それぞれが得意とする分野は以下の通りです。

借地権付きの建物を相続したい場合は税理士、相続したあとに処分したい場合は司法書士や土地家屋調査士に依頼すると良いと言えます。

相談先④不動産コンサルタント

不動産コンサルタントは、不動産の購入や売却、管理など様々な悩みを解決するために、客観的な立場でアドバイスや交渉を行う専門家です。不動産に関する豊富な知識を持っているため、地主・借地権者双方の立場を理解したうえで対応してもらえる可能性があります。

借地権の相談に強い不動産コンサルタントに依頼すれば、それぞれのケースに合った最善の問題解決のためのサポートを受けられるでしょう。

相談内容に合った専門知識があるか

相談内容に対応する知識が豊富な専門家であることが、最も重要なポイントです。トラブルを解決するのが目的であれば弁護士や各士業へ、不動産の売却が目的であれば不動産会社に相談するのが良いでしょう。いずれにせよ、専門家に相談する前に解決したい問題や相談したいことを明確にし、依頼先を決めるのが有効です。

費用が適切であるか

専門家に依頼する費用が適切であるかも判断するポイントとなります。各専門家に相談する場合の費用の目安は以下の通りです。

ただし、相談内容や依頼の範囲によって費用が変わってきますし、弁護士に依頼する場合は借地権の価値が高ければ費用も高くなります。また、相談は無料の場合でも、具体的なアドバイスやサポートを受けるには費用が発生するため、費用相場を把握し、適切な料金提示をする専門家に依頼するのが望ましいです。

豊富な実績があるか

借地権に関するトラブルの解決した実績が豊富であるかも重要です。専門家であっても経験に乏しければトラブルがいつまで経っても解決しないということになりかねません。他人の土地に建物を建てるにあたっては権利関係が複雑になりやすく、トラブルが長引く可能性もあるため、借地権に関する相談をする際には、トラブル解決実績が豊富な専門家に相談するのがおすすめです。