借地権の売却においては明確な相場が無いため、売却を考えた際にどの程度の価値があるのかは、査定によって判断されます。しかし地主から土地を借りていることもあり、一般的な査定とは違う方法で進めなければいけません。
本記事では借地権の査定について解説します。査定をするにあたって知っておきたい査定の方法や売却の方法、査定を依頼する際の手順についても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
目次
借地権の査定方法
借地権を売却する際、知っておきたいのが査定方法です。以下を念頭に置いて査定を依頼しましょう。
- 借地権割合
- 借地権の土地の計算方法
借地権割合
借地権の査定で最も重要なのは、借地権割合です。借地権の価値は、土地そのものの価値ではなく、その土地を利用できる権利の価値も含まれています。そのため、借地権割合が高いほど、土地を利用できる権利が高く評価されます。
例えば、駅近で便利な立地にある土地の借地権は、閑静な住宅街の土地の借地権よりも借地権割合が高くなる傾向にあります。借地権割合は、土地ごとに国税局が設定しており、30％～90%まで10%刻みで設定されています。最終的には購入希望者との交渉によって売買価格を決めますが、査定の際には重要なポイントになりますので、覚えておきましょう。
借地権の土地の計算方法
借地権の査定額は、以下の式で計算されます。
土地の評価額は、路線価や評価倍率表などを参考に算出されます。借地権割合は、不動産会社や専門家によって算出される値です。自用地評価額に関しては、地域によって異なります。路線価を元に算出されるので、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を参照してください。
借地権を売却する方法
借地権を売却する方法には、主に以下のようなものがあります。
- 地主に売却する
- 個人に売却する
- 不動産会社に売却する
- 地主と等価交換をする
- 底地権と併せて売却をする
それぞれ注意点も含め、詳しく解説します。
地主に売却する
借地権は借主が所有する権利であるため、地主に売却することができます。地主にとっても、借地権を買い取ることで土地の所有権利を全て得ることが出来るため、メリットに感じる場合もあるでしょう。ただし、建物をそのままで売却できる場合と解体を求められる場合があり、解体する場合の費用は借主の負担になることも多いため注意が必要です。
個人に売却する
地主の許可を得られれば、個人へ売却するのもひとつの方法です。一般的に個人に売却する場合は建物ごと買い取ってもらうことがほとんどのため、地主に売却するよりも高い金額で売却できる可能性があります。
ただし借地権は一般的に買い手が少ない傾向にあることから、個人への売却は難易度が高いと考えていただいて良いでしょう。また、借地権を個人などの第三者へ売却した場合、地主の許可を得るために譲渡承諾料を支払うことが慣習になっており、価格は一般的に借地権の成約価格の10％とされています。
不動産会社に売却する
一番オーソドックスな方法としてあげられるのが、不動産会社への売却です。借地権の取り扱いに慣れている不動産会社であれば、地主とのスムーズな交渉も期待できます。一般的に借地権はさまざまな制限があることから個人での売却が難しい傾向にあるため、買取実績が豊富な不動産会社への売却が最も労力と手間がかからない方法と言えるでしょう。
ただし不動産会社に限ったことではありませんが、借地権は買取価格が安い傾向にありますのであらかじめ理解しておきましょう。
地主と等価交換をする
等価交換とは、文字通り価格や価値の等しいものを交換することを意味します。借地権の場合、借主が保有する借地権の一部と地主が保有する底地権の一部を交換することを指します。具体的には、100坪の土地の場合、50坪ずつに分けそれぞれの所有地にするようなイメージです。
これにより地主と借主の関係ではなくなり、お互いの承諾なく売却ができるようになります。しかし広い土地や正方形などの整形地でなければ正確に同等を判別することが難しく、測量や登記に手間と費用がかかるといった点に注意が必要です。
底地権と併せて売却をする
もし地主も土地を手放したいと考えている場合は、底地権と併せて、その土地の所有権を不動産会社に売却をすることができます。所有権を売却できることで借地権のみの場合よりも高額で買取をしてもらえることが大きなメリットです。
ただし買取金額をどのように地主と分けるかは話し合いで決めることになるため、トラブルに発展する可能性も高く、そもそも地主が土地を手放したいと考えていることが前提ですので、あまり現実的ではないかもしれません。
借地権を査定する手順
では実際に借地権を不動産会社に査定依頼をする際の流れについて解説します。不動産会社に査定を依頼する手順は、以下の通りです。
- 不動産会社に簡易査定を依頼する
- 不動産会社に相談する
- 地主を交渉して借地を売却する許可を取る
- 借地の現地調査をする
Step1.不動産会社に簡易査定を依頼する
借地権の売却を検討し始めたら、まずは不動産会社に簡易査定を依頼してみましょう。インターネットでの簡易査定を利用すると、すぐに大まかな評価がわかります。簡易査定は無料で受けられることが多いため、まずは簡易査定を幾つか試し、どれだけの売却額になるのかを把握しておくと良いでしょう。
Step2.不動産会社に相談する
簡易査定の結果を受け取ったら、次は不動産会社に相談します。詳細な査定をしてくれるため、借地権の正確な価値がわかります。借地権の売買には専門的な知識が必要になるため、専門家の力を借りる面でもオススメです。
また、借地権の売買では地主との交渉も必要になります。経験豊富な不動産会社が仲介に入ってくれれば、トラブル防止にも繋がるかもしれません。簡易査定の結果を鑑みながら、借地権の売買に強い不動産会社に相談しましょう。
Step3.地主と交渉して借地を売却する許可を取る
査定が完了したら、次に地主と交渉して借地を売却する許可を取ります。借地権の売買で最も大切な工程です。借地権の売買には地主の承諾が必要なため、避けては通れません。もし地主から許可を取れなかった場合は、借地権の売却は不可能です。地主によっては訪問査定をしただけでトラブルに発展する可能性もあるため、細心の注意を払いましょう。
Step4.借地の現地調査をする
地主から借地権の売却許可を得られたら、現地調査を依頼します。不動産会社の社員が現地に行き、土地の状態や周辺環境を確認する工程です。実際に目で見て不動産の価値を細かく査定し、最終的な査定額を確定します。ただし、借地権はあまり高い査定結果にならないケースがほとんどです。権利の所在が複雑で取り扱いが難しいため、思った通りの金額にはなりにくいという点は覚えておきましょう。
地主に売却を拒否されないために出来ること
前述のように借地権を売却する際は、地主の許可が必要です。しかし中には「売却を拒否されてしまった」というケースもあります。できるだけ交渉をスムーズに行うために、以下のポイントを覚えておくと良いでしょう。
- 承諾の条件を聞く
- 売却の意思は早めに伝える
- 専門家に仲介してもらう
それぞれ詳しく解説します。
承諾の条件を聞く
スムーズに売却の許可が下りない可能性がある場合は、承諾条件があるかを確認してみましょう。売却の時期など受け入れが可能な条件であれば良いのですが、中には金銭で解決を提案される場合もあります。そのような場合は安易に受け入れるのではなく、弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。
売却の意思は早めに伝える
借地権を売却するということは、地主は今まで得ていた地代が得られなくなる可能性があるため、出来るだけ早い段階で売却の意思を伝えておいた方が良いでしょう。借主は出来るだけプラン立てて売却を進めていきたいものではありますが、一方的な要求では交渉がスムーズにいかない可能性があります。
出来るだけ早い段階で売却の意思については地主に伝えておき、双方が納得できるポイントを話し合っていくようにしましょう。
専門家に仲介してもらう
交渉が難しいと判断した場合には、早めに専門家に仲介してもらうと良いでしょう。ここでいう専門家とは、不動産トラブルに精通した弁護士や借地権の知識が豊富な不動産会社などです。借地権の交渉は専門的な知識が必要となりますので、交渉の際は出来るだけ早い段階で専門家に仲介を依頼すると交渉がスムーズかもしれません。
地主に売却を拒否された場合は裁判所へ
地主に借地権の売却を拒否された場合、地主の代わりに裁判所が借地権の売却を許可してくれる「借地非訟（しゃくちひしょう）」を得る方法もあります。ただし裁判所の鑑定委員が状況を総合的に判断し承諾を決めるため、必ず許可が得られるものではありませんので注意が必要です。
まとめ
画像引用元：https://wakearikaitori.jp/
借地権の査定は、一般的な土地とは査定方法が異なります。借地権割合や借地権の土地の計算方法が必要となりますので、頭に入れておくとよいでしょう。また、地主と借主が別なことからトラブルがないように進める必要もあります。売却方法には地主や個人、不動産会社に買い取ってもらうことなどが可能ですが、取り扱いも複雑であることから、専門知識と実績の豊富な不動産会社に依頼をすることをおすすめいたします。
借地権の売買を検討している場合は、買取実績の豊富な訳あり物件買取センターへ、ぜひお気軽にお問い合わせください。
