借地権付きの建物はローンが組めないと言われる理由は？審査に通りやすくするポイントを解説！

担保価値が低いため

借地権付き建物は土地を所有していないため、担保価値が低く見積もられます。担保とは、借金やローンを返済できなくなった場合に、債権者が返済の代わりとして押さえることができる資産のことです。住宅ローンでは、通常、購入する土地や建物に抵当権を設定し、これが担保となります。

しかし、借地権の価値は、土地本来の価値の約60%程度にとどまり、所有権のある土地に比べて担保としての評価が下がります。そのため、金融機関が融資を回収できる可能性が低くなることから、住宅ローンの審査が厳しくなるのです。

借地契約を解除されるリスクがあるため

借地契約は、借地人が地代を滞納したり、地主の承諾を得ずに建物を増改築したりするなど、借地人の行動に問題がある場合に解除される可能性があります。借地契約が解除されると、借地人は建物の取り壊しや移転を余儀なくされ、建物の価値が大きく損なわれることがあります。

これにより、融資を行った銀行は担保としての価値を失い、ローン回収が難しくなるため、借地権付き建物に対する融資には慎重にならざるを得ません。

地主の許可が必要であるため

住宅ローンを組む際には、融資の担保として抵当権を設定することが求められます。抵当権とは、ローンの返済が滞った際に、債権者が対象物件を差し押さえ、売却して債務を回収する権利のことです。

しかし、借地権付きの建物の場合、抵当権を設定するには地主の協力が不可欠です。具体的には、借地権を法務局で登記することや、抵当権実行時の建物処分と土地利用権について地主から承諾書を取得する方法があります。

これらの手続きを通じて、抵当権の効力を確保することが可能になりますが、地主の協力が必要なため、スムーズに進まない場合もあります。

承諾書に絶対的効力がないため

住宅ローンを組む際、金融機関は地主の許可が必要になるため、抵当権実行時の建物処分と土地利用権についての承諾書の提出を求めます。この承諾書は、ローンの支払いが遅れた場合に、金融機関が借地契約の解除を防ぐための手段として用いられます。

しかし、この承諾書には絶対的効力がなく、たとえ金融機関が通知を受け取ったとしても、地主に支払い義務が発生するわけではありません。

頭金を多く用意して借入金額を抑える

借地権の住宅ローン審査を通過するためには、頭金を多く用意し、借入金額を抑えることが効果的です。頭金を多く支払うことで、金融機関にとってのリスクが軽減され、審査が通りやすくなる傾向があります。

さらに、十分な資金を用意できることを示すことで、金融機関からの信頼性も向上します。一般的に、購入価格の20％〜30％程度の頭金を準備することが推奨されており、これにより審査通過の可能性が高まるでしょう。

地主の協力を得る

借地権の住宅ローン審査を通過するためには、地主の協力を得ることが非常に重要です。具体的には、抵当権設定時の承諾書を取得することや、借地権の登記に際しての協力を依頼することが挙げられます。

これらの協力を得ることで、金融機関に対して安心感を与え、審査が通りやすくなる可能性が高まります。普段から地主との良好な関係を築くことで、スムーズに協力を得られるようにしておくことが大切です。

借地権を熟知した専門家に相談する

借地権付き建物の購入や住宅ローンの審査を進める際には、借地権に詳しい弁護士や不動産業者などの専門家に相談することが非常に効果的です。専門家は、借地権に関する複雑な法的手続きや金融機関との交渉方法を熟知しており、適切な対策を講じてもらうことで、審査に通りやすくなる可能性が高まります。

また、どの金融機関が借地権付き物件に対して寛容であるかを把握しているため、スムーズにローンを組む手助けをしてくれます。専門家のサポートを得ることで、安心して手続きを進められるでしょう。

ノンバンク

ノンバンクとは、預金を受け入れず、融資に特化した金融機関です。通常の銀行とは異なり、ノンバンクは住宅ローンの審査において比較的柔軟な対応が期待できるため、借地権付き建物でも審査に通る可能性があります。

また、審査スピードが速いことも特徴です。ただし、金利が高めに設定されていることが多いため、総支払い額が増えるリスクがあります。ノンバンクは、他の金融機関で審査が通らなかった場合や、早急にローンを組みたい人に向いています。

フラット35（住宅金融支援機構）

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の住宅ローンで、借地権付き建物でも利用可能です。最大のメリットは、金利が固定されており、将来の返済計画が立てやすい点です。

また、通常の銀行に比べて審査基準が緩やかで、借地権付き物件に対しても対応しています。しかし、融資を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。

これらの要件を満たすことで、フラット35を利用して安定した返済計画を実現することができます。

銀行

銀行は、借地権付き建物への住宅ローンを提供する場合、審査基準が厳しいことで知られていますが、一定の条件を満たせば対応可能です。銀行の特徴として、金利が低く安定した融資が受けられる点が挙げられます。

ただし、審査が厳しく、特に地主の承諾が必要であり、通常は普通借地権が対象となるため、定期借地権では融資が難しいというデメリットがあります。銀行による融資条件は以下のとおりです。

銀行の住宅ローンは、低金利で安定した返済を求める方に適しています。地主との協力関係が良好で、普通借地権を持っている場合におすすめです。

購入前に契約書の内容をしっかり確認する

借地権付きの物件に限らず、どのような契約でも内容の確認は重要ですが、借地権の契約の場合は、特に以下のポイントを必ず確認してください。

借地権付き物件の購入を検討する際は、契約書の内容を慎重に確認することが極めて重要です。所有権での取引と比べ、チェックすべき項目が多いため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

これらの項目をしっかりと確認することで、将来的なトラブルを避け、安心して物件を購入することができるでしょう。

ライフプランと合わせて物件を確認する

借地権付きの建物では、将来的に家族が増えたり、生活環境が変わったりした際に、改築や増築を検討することがあります。しかし、その際には地主の許可が必要となるため、計画が思い通りに進まない可能性があります。

場合によっては、許可が下りないこともあり、さらに承諾料の支払いを求められることもあります。将来的なライフプランを考慮した上で、契約内容を慎重に確認しておくことが重要です。

借地権に詳しい仲介業者を選ぶ

借地権は通常の物件に比べて契約内容が複雑で、理解が難しい部分があります。そのため、借地権に精通した仲介業者を選ぶことが非常に重要です。適切な業者を選ぶことで、地主や金融機関とのトラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引が可能になります。