借地権の譲渡・売却には地主の承諾が必要？快諾してもらうためのポイントや承諾料の相場を紹介

借地権

2024.12.23

借地権の譲渡は、不動産取引において複雑なプロセスです。

本記事では、地主の承諾が必要な理由や、スムーズに承諾を得るためのポイントを詳しく解説します。借地権の売却や譲渡を検討している方、またはその手続きを円滑に進めたい方にとって、有益な情報を提供します。

専門的な知識がなくても、この記事を読むことで、借地権譲渡における重要なステップを理解し、安心して手続きを進めることができるでしょう。

借地権は第三者に譲渡（売却）できる？

借地権は、不動産上の財産として扱われるため、相続の対象となるだけでなく、第三者に譲渡（売却）することも可能です。また、この権利を有していれば、土地を直接所有していなくても、その土地上に建物を所有し続けることができます。

ただし、借地権は地主から土地を借りる契約に基づいているため、無断で譲渡することは認められていません。もし地主の承諾を得ずに勝手に譲渡してしまった場合、契約違反となり、最悪の場合、借地契約が解除されるリスクもあります。これを避けるためには、譲渡前に必ず地主の承諾を得ることが不可欠です。

借地権の譲渡に地主の承諾が必要なのはなぜ？

地主は単に土地を貸しているだけではなく、借地権者がどのような人物か、そしてその人物がこれからもきちんと地代を支払ってくれるかを重要視しています。

金融機関のローン審査のように厳格ではないにせよ、地主は土地を貸し続ける相手の信用や支払い能力を慎重に見極めています。そのため、借地権を第三者に譲渡する際には、必ず地主の承諾が必要となります。

民法第612条にも、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡することができないと明確に規定されており、譲渡手続きにおいては、地主の承諾を得ることが法的にも求められているのです。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

引用元：e-GOV

地主に承諾してもらう必要がある項目

借地権を譲渡・売却する際には、地主の許可が必要不可欠であるとお伝えしました。さらに譲渡・売却の許可以外にも、さまざまな条件について地主の承諾を得る必要があります。

具体的には、以下のような項目についても承諾が必要です。

建物の増築・改築の承諾
借地上に建物を増築や改築する場合は、土地の使用形態が変わる可能性があるため、地主の承諾が求められます。
条件変更の承諾
契約条件に変更が生じる場合も、地主の同意が必要です。例えば、賃料の改定や借地契約の更新に伴う条件の変更が挙げられます。
抵当権設定の承諾
借地上の建物に抵当権を設定する場合にも、地主の許可が必要となります。借地権とはいえ、建物まで入れると相応の金額になるため、現金で購入される方は少ないでしょう。ほとんどの買主が金融機関の融資を受けるので、抵当権の設定が必要になるのです。

これらの承諾を得ずに進めると、後々問題が生じる可能性があります。譲渡や売却を計画する際には、上記の項目について事前に地主としっかりと交渉し、合意を得ることが重要です。

地主に借地権の譲渡を承諾してもらうためのポイント

借地権の譲渡や売却は、地主にとって大きな決断を伴います。地主の考え方や意向次第では、譲渡や売却をすぐに承諾してもらえないケースも少なくありません。

こうした状況を踏まえ、地主の承諾を得るためには、以下のようなポイントに留意することが重要です。

未払いの地代がある場合は清算を済ませる

未払いの地代がある状態で借地権の譲渡や売却を進めることは、地主との信頼関係を損なう可能性が高くなります。地代の支払いは、地主との契約を守る上で基本かつ重要な義務です。この義務が果たされていない状態では、地主が譲渡や売却を承諾する可能性が低くなります。

さらに、未払いの地代が残っていると、譲渡後に新たな借主がトラブルを引き継ぐことにもなりかねません。そのため、地代の未払い分をしっかりと清算しておくことは、地主の信頼を得るために非常に重要です。

借地権に強い不動産会社を選ぶ

借地権の譲渡や売却において、地主との交渉は重要なステップです。ただし地主は経験的に交渉に慣れている可能性が高いため、不動産知識に欠ける借主だけで交渉の場に臨んでも、不利な条件を提示されることが多くなります。

こうしたリスクを避けるためにも、業界の専門的な知識に長けており、借地権取引の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。地主との交渉が円滑に進み、適切な条件で合意を得る可能性が高まります。

【不動産会社の選び方のポイント】

実績：借地権の取引に豊富な実績があるかどうかを確認しましょう。
専門性：借地権に関する知識や経験が豊富な会社を選ぶことが重要です。
信頼性：過去のクライアントの評価や口コミを調べ、信頼できる会社を選びましょう。

これらのポイントを考慮して不動産会社を選ぶことで、譲渡や売却のプロセスがスムーズに進み、地主との交渉も有利に進めることができるでしょう。

借地権の売却相場価格や承諾料の相場を知っておく

借地権の売却を成功させるためには、その相場価格や承諾料の相場を事前に把握しておくことが非常に重要です。これらの情報が不十分だと、地主との交渉がうまく進まず、譲渡が成立しないリスクがあります。相場を理解しておくことで、適切な価格で譲渡を進めることができ、交渉も有利に進められるでしょう。

借地権の売却額の相場は、専門の不動産会社に査定を依頼すれば把握できます。過去の取引データや市場の動向を基にしているため、信頼できる情報源です。売却を検討する際には、まず不動産会社の査定を受け、その結果を元に地主との交渉に臨むことが重要です。

また、借地権の譲渡や売却に際しては、以下のような承諾料が必要となる場合があります。これらの相場も事前に把握しておくことで、予算や交渉条件を適切に設定することができます。

譲渡の承諾料：借地権の譲渡時に必要な承諾料で、通常は譲渡価格の10%程度が相場となります。
建物増改築の承諾料：借地上の建物を増築・改築する際に必要な承諾料で、一般的には工事費用の5~12%程度が相場です。
条件変更の承諾料：契約条件の変更に伴う承諾料で、具体的な金額は変更内容によりますが、更地価格の10%程度が一般的です。
抵当権設定の承諾料：住宅ローンなどで抵当権を設定する際に必要な承諾料で、借地権価格の10%前後が相場となります。

これらの承諾料の相場を把握しておくことで、地主との交渉をスムーズに進めることができ、最終的な取引の成功に繋がります。

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合はどうする？

もし地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、判所に許可を求める選択肢があります。これを「借地非訟手続き」といい、裁判所の許可を得ることで、地主の承諾がなくても譲渡を進めることが可能です。しかし、この方法にはいくつかのリスクが伴います。

まず、裁判所に許可を求めることで、地主との関係が悪化する可能性が高まります。地主との信頼関係が損なわれると、その後の交渉や地代の支払いなどにおいて、さらにトラブルが生じる恐れがあります。また、関係が悪化した状態で借地権を譲渡すると、購入希望者が躊躇する可能性があります。その結果、譲渡価格が下がってしまうかもしれません。

法的な手段を用いて地主の承諾なしで譲渡を進める場合、上記のリスクを考慮した上で判断することが重要です。裁判所に頼る選択肢は最後まで残しておき、まずは他の交渉手段や条件の見直しを行い、地主との合意を目指しましょう。