借地権の売却を検討している方にとって、その相場や価格の決まり方は非常に重要なポイントです。本記事では、借地権の売却価格の相場やそれに影響する要素、価格の計算方法を詳しく解説します。地主や第三者への売却方法についても触れ、最適な売却方法を選ぶための参考になるでしょう。
特に、初めて借地権の売却を考えている方や、売却を検討しているが手順や相場について不安がある方はぜひご一読ください。
目次
借地権の売却価格の相場
借地権の売却価格の相場は、売却を検討する際に最も重要なポイントの一つです。売却価格は、主に売却の提案者が誰であるかによって大きく異なります。具体的には、地主が買取を提案した場合と、借地人が買取を提案した場合で、その相場に違いが生じます。
地主が買取を提案した場合
まず、地主が借地権の買取を提案した場合、一般的な売却価格の相場は更地価格の60〜70%程度が目安となります。地主は、借地権を買い戻すことで、その土地を自由に利用できるようになるため、この価格は地主にとって合理的な提案と言えるでしょう。
地主が買取を希望する場合、その価格は市場価値に基づいて算定されることが多く、借地人にとっても比較的有利な条件が提示される傾向があります。
借地人が買取を提案した場合
一方、借地人が地主に対して借地権の買取を提案する場合、売却価格の相場は更地価格の50%程度になることが一般的です。借地人が売却を希望する理由には、住む必要がなくなったり、借地権の存続期間が近づいたりすることが挙げられます。この場合、地主にとっては必ずしもその土地を買い戻す必要がないため、売却価格は地主側の交渉力によって低く抑えられることがあります。
なぜ提案者によって売却価格が異なるのかというと、これは交渉の主導権がどちらにあるかによるものです。地主が買取を提案する場合、地主はその土地の使用権を取り戻したいという強い動機があり、そのため市場価格に近い金額での取引が期待できます。逆に、借地人が売却を提案する場合、地主は必ずしも購入を希望していない場合が多いため、価格交渉が地主に有利に進むことが多くなります。
借地権売却の価格が決まる要素
借地権の売却価格は、税額算出のための土地評価額とは異なり、一定の基準で決まるものではありません。複雑な権利関係を含む借地権の売買では、土地利用に関するさまざまな条件が総合的に考慮され、価格が決定されます。
- 借地権の売却価格が決まる要素
-
- 地代の有無やその金額
- 新料の有無や金額
- 建替承諾料の額
- 建物の築年数
- 土地の立地条件
- 地主との関係性
- 抵当権の有無
これらの要因を総合的に判断して売買価格が決まります。特に、地代や更新料、承諾料が高い場合、購入希望者は減少しやすく、また、建物が古くなるほど借地権の価値は下がる傾向にあります。
借地権では地代やその他の負担費用が低い場合、買い手にとっての経済的なメリットが大きくなるため、売却価格も高くなりがちです。さらに、地主との関係が良好であり、承諾を得やすい状況であれば、買い手は安心して取引に応じやすく、これも価格を引き上げる要因となります。
これに加えて、土地の利用制限や法的規制が少ない場合も、売却価格にプラスの影響を与えるでしょう。
借地権の売却価格が下がる要因
借地権の売却を成功させるためには、価格を左右するさまざまな要因を理解し、適切な対策を講じることが重要です。特に、地主との関係や地代、土地の立地条件など、売却価格に直接影響を与える要素は慎重に管理する必要があります。地主との関係改善や費用負担の見直しなど、価格を維持するために今からできることを一緒に確認していきましょう。
地主との関係が良くない場合
地主との関係が悪化していると、借地権の売却が難航する可能性があります。特に、地主が売却に協力的でない場合、交渉が長引き、売却自体がスムーズに進まないことがあります。これにより、買い手にとってのリスクが高まり、結果として売却価格が下がる可能性があります。
地代やその他の費用負担が大きい場合
借地権に関連する地代や更新料、承諾料などの費用負担が大きい場合、購入希望者はその負担を懸念し、購入を躊躇することがあります。特に、これらの費用が高額な場合、買い手にとっての総コストが増加し、その分売却価格が抑えられることになります。
土地の立地や建物の状態が良くない場合
土地の立地条件が悪かったり、建物の築年数が古かったりすると、借地権の価値は低く評価されがちです。立地が不便な場所にある場合や、建物が老朽化している場合は、購入希望者にとって魅力が減少し、結果的に売却価格が下がる原因となります。
地主からローン承諾許可が得られていない場合
借地権を購入する際にローンを利用する場合、地主からの承諾が必要です。しかし、この承諾が得られない場合、買い手が融資を受けられず、購入自体が困難になることがあります。これにより、売却のチャンスが限られ、価格が下がる要因となることがあります。
借地権の売却相場の計算方法
借地権を売却する際の価格はどのように決定されるのでしょうか。ここでは、借地権の売却相場の目安を計算する方法と、目安を知るために必要な「自用地評価額」と「借地権割合」について解説します。
借地権の価格には、売買時の価格と、相続税や贈与税の算出に使用される借地権評価額の2種類があります。税額を計算するための借地権評価額は明確な計算方法が定められていますが、売買時の借地権価格は、さまざまな要因により変動します。
借地権評価額は、基本的に自用地評価額と借地権割合を掛け合わせて計算されます。
ただし、以上の計算で求められる金額は参考値であることを理解しましょう。現実には、地主と交渉したり、地主に承諾を得た上で設定した売り出し価格を購入希望者と交渉したりした上で価格が決定します。
借地権割合とは、後述するように更地の評価額に対して借地権が占める割合を示すもので、土地の賃貸需要が高い都心部や繁華街などでは借地権割合が高くなります。そのため、地方や郊外など賃貸ニーズが低いエリアでは、借地権割合が低く、更地価格の半分以下になる場合もあります。
借地権割合は、国税庁が提供する路線価図や評価倍率表で確認でき、地域ごとに7段階に分類されています（図表１を参照）。
- 図表１
-
記号 借地権割合 A 90% B 80% C 70% C 60% E 50% F 40% G 30%
なお、借地権割合の指定がない地域では、一般的に借地権の取引が少ない地域とされ、20％程度で算出されることが多いです。
自用地評価額
自用地評価額とは、特定の土地が自由に利用できる状態での市場価値を示す金額で、不動産取引や相続などの際に基準として用いられます。この評価額を調べる方法は地域によって異なり、路線価が定められている地域では国税庁の「路線価図」を用いて、土地の面する道路の路線価に土地の面積を掛け合わせて算出します。
一方、路線価が定められていない地域では、「評価倍率表」に基づいて、固定資産税評価額に倍率を掛けて自用地評価額を算出します。これらの手法により、土地の正確な価値を把握することが可能です。
借地権割合
借地権割合とは、土地の評価額に対して借地権が占める割合を示す指標です。この割合は、土地の所有者（地主）と借地権者が持つ権利の価値を分割するために使用されます。具体的には、借地権を持つ人が、その土地を利用する権利としての価値がどれだけあるかを評価する際に重要な役割を果たします。
借地権割合が高いほど、借地権者が持つ権利の価値が高く、売却や相続の際に有利になることが多いです。一般的に、都心部や賃貸需要が高いエリアでは借地権割合が高く設定される傾向があります。
借地権割合は、国税庁が提供する「路線価図」や「評価倍率表」を使用して確認できます。地域ごとに異なる割合が設定されており、土地の立地条件や周辺の不動産市場の状況に応じて決定されます。路線価図には、各地域の主要な道路沿いの土地について、借地権割合が指定されています。この割合は、AからGまでのランクで示され、それぞれ異なる割合（上記の図１を参照）を意味します。
また、路線価が定められていない地域では、評価倍率表を用いて借地権割合を確認します。これにより、土地が属する地域の標準的な割合を知ることができ、借地権の価値をより正確に把握することができます。
まとめ
この記事では、借地権の売却価格の決定要素について詳しく解説しています。借地権の価格は、土地の評価額と借地権割合によって算出されます。借地権割合とは、土地の評価額に対して借地権が占める価値の割合を示す指標で、地域ごとの賃貸需要や立地条件により異なります。
また、借地権割合は国税庁の路線価図や評価倍率表で確認でき、土地の市場価値を正確に評価するために重要な要素です。さらに、自用地評価額の調べ方や借地権の売却価格が下がる要因についても説明しています。この記事を通じて、借地権の売却における重要なポイントを把握できます。
借地権の売却には、地主の承諾を得たり、適切な不動産会社を選定したりすることが大切です。特に、専門的な知識と豊富な実績を持つ不動産会社に依頼することで、複雑な手続きや交渉がスムーズに進むでしょう。借地権の売却を検討している方は、ぜひ実績豊富な訳あり物件買取センターのサービスを活用して、満足のいく結果を目指してください。
