私道にのみ面した土地は、利便性が悪い等の理由で売却がしにくくなります。しかし、私道にのみ面した土地でも、コツを押さえればスムーズな売却が可能です。ただし、こうした土地はデメリットも多くトラブルになりやすいため、事前に確認しておきたい点がいくつかあります。
この記事では、私道に面した土地の売却のコツや売却前に確認すべきこと、注意点について、分かりやすく解説します。
目次
私道と公道の違い
そもそも、土地に面している道路は「私道」と「公道」のどちらなのでしょうか。私道か公道の違いは、「道路管理者（所有者）が誰か」によって判断できます。
大まかな違いは、以下の通りです。
| 私道 | 公道 | |
|---|---|---|
| 所有者 | 一般の人や企業など | 国・都道府県・市区町村 |
| 通行できる人 | 所有者など制限がある | 制限なし（誰でも通行可能） |
| 管理・維持に関する費用負担者 | 所有者 | 国・都道府県・市区町村 |
私道とは、個人や企業などが所有する道路です。一つの道路に対して管理者が1人というだけでなく、複数人で共有しているケースもあります。維持管理は管理者の負担となり、通行できるのも所有者や所有者の許可を得た人など制限がかかります。
一方、公道とは国や各自治体が管理する道路です。国が管理する「国道」、自治体が管理する「市道・県道」などが公道にあたります。公道は、維持管理は管理する自治体が負担し、通行に対しての制限はなく誰でも通行することが可能です。
自分の所有する土地に面する道路が私道か公道かは、登記簿謄本や公図・自治体への問い合わせなどで判断できます。
私道にのみ面した土地は売却できるのか
私道にのみ面した土地であっても、売却は可能です。たとえ、面している私道の所有者が自分でない場合であっても売却できます。とはいえ、公道に面した土地よりも売りにくい点には注意が必要です。
私道にのみ面しているため、買い手は「購入後に所有者とトラブルにならないか」と不安を抱きやすくなります。後ほど詳しく説明しますが、私道の形態によっては通行に許可や通行料が必要になるケースもあります。
なかには、再建築不可物件として建築や建て直しができないケースも少なくありません。そのようなデメリットも多く抱えているため、買い手から避けられやすくなるのです。
そのため、私道にのみ面している場合の制限の有無や許可の要・不要について、事前に確認しておく必要があります。確認すべき点については、次の章で詳しく解説するので参考にしてください。
私道のみに面した土地を売却する前に確認しておくこと
私道にのみ面した土地は、権利関係が複雑になりがちです。そのまま売却してしまうと所有者や買主とトラブルになりやすいため、以下の点は事前に必ず確認しましょう。
- 私道の管理形態を確認する
- 通行権を確認する
- 掘削承諾を取る
- 接道義務を確認する
私道の管理形態を確認する
私道の管理形態は、管理人の人数や所有形態によって以下の3つに分かれます。
- 単独所有型
単独所有型とは、私道の管理者が一人または一企業という形態です。分譲地で分譲会社が所有するといったケースがあります。 - 共同所有型
複数の所有者が共同で所有している状態。私道に面する建物の数で持分が按分されており、維持管理費も分担するのが一般的です。自身も持分を持っているため、私道の通行に許可は不要ですが、掘削工事などは共有者全員の許可が必要です。 - 相互持合型
複数の所有者が私道の一部ずつを所有する状態です。所有する私道部分は、他の所有者の利用を阻害しないよう自身の土地と隣接していない離れた部分となります。相互持分型の場合、自身の所有部分については他の所有者の許可なく売却が可能です。しかし、通行時は他の所有者の敷地を利用することになるため、通行料が発生するケースも少なくありません。
上記のように、私道は管理形態が分かれます。いずれの形態であっても、自身に私道の持分がないと売却しにくくなる点は覚えておきましょう。
通行権を確認する
通行権とは、公道に出るために私道を通行する権利です。自身が私道の所有者である・持分である場合は、持分などを根拠に通行することができますが、持分のない私道を通行するには所有者の許可が必要です。
一般的には、いずれかの通行権を利用することになります。
- 囲繞地（袋地）通行権：道路のない土地から公道に出るために他の所有者の土地を通行する権利
- 通行地役権：ある目的のために別の所有者の土地を通行する権利
どちらも通行するための権利ですが、囲繞地（袋地）通行権が袋地を所有する人であれば、他の土地の所有者の合意なく通行できる権利であるのに対し、通行地役権は、別の土地の所有者の合意を得て設定する権利という点が異なります。
通行地役権は登記されているケースも少なくないため、登記簿を確認するとよいでしょう。通行地役権が登記されている場合、売買などで土地の所有者が変わっても権利は継承されるので半永久的に通行できます。
また、通行に許可が必要になるケースでは、所有者によっては通行料の支払いが必要になる場合もあるので注意しましょう。
掘削承諾を取る
掘削承諾は、水道などのライフラインを道路から自身の土地に引き込むために道路を掘削する際に必要です。
私道持分がない場合、掘削工事には私道所有者全員からの承諾が必要になります。私道にのみ面した土地を売却するためには、売主が掘削承諾を得ていることが条件となるケースも少なくありません。
買主が承諾を得れば問題ありませんが、買主自身で承諾を得ないといけない土地は避けられやすくなるので注意しましょう。
掘削承諾を得る際には、承諾料を支払わなければならないケースもあり、さらに、所有者との関係性によっては承諾が得られない可能性もあります。
承諾が得られない場合は、裁判手続きなどを通じて承諾を得ることになるので、売却が難しくなってくるでしょう。
また、口約束で承諾を得るとトラブルのもとです。必ず書面に書き残すようにしましょう。
接道義務を確認する
接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合にクリアすべき道路の条件です。建物が幅4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接した土地である必要があります。
私道にのみ面した土地の場合、「2m以上設置していても幅が足りない」等の理由で、この接道義務を満たせないケースが少なくありません。
4m以下の場合、道路中心線から建物を一定の距離後退させるセットバックで建設する方法もありますが、敷地が狭くなるため希望の建物が建てられない可能性があります。
また、すでに建物が建っている場合でも、現行の接道義務を満たせず建物の新築・建て直しができない再建築不可物件というケースもあるでしょう。
再建築不可物件の場合、すでにある建物のリフォームはできても、増改築や新築を建てることができないため、買い手から避けられやすくなります。
接道義務を満たしているかどうかは売りやすさに関わってくるため、必ず確認するようにしましょう。
私道にのみ面した土地をスムーズに売却するコツ
私道にのみ面した土地は売りにくいケースが多いものの、売れないわけではありません。とはいえ、そのままでは売却が難しいのも事実なので、売るためのコツを押さえることが重要です。
ここでは、私道にのみ面した土地をスムーズに売るコツとして、以下の3つを紹介します。
- 隣人に購入を打診する
- 私道を購入し、土地とセットで売却する
- 不動産業者に直接売却する
隣人に購入を打診する
私道にのみ面した土地は、第三者からすると許可が必要・再建築不可などで活用しにくい土地です。しかし、隣地の所有者であれば、私道に面した土地でもメリットを得られる可能性があります。
例えば、すでに所有している土地が接道義務を満たしている・通行権を得ているなら、土地を購入することで自身の土地を拡大できます。
土地が広くなれば駐車場運営など、活用の幅も広がるでしょう。とくに隣地が狭くて活用しにくそうであれば、前向きに購入を検討してくれるかもしれません。
私道を購入し、土地とセットで売却する
私道の持分がない場合、持分を購入して土地とセットで売却する方法もあります。この方法を採ると買主が通行しやすくなったり、工事がしやすくなったりするので、スムーズな売却が期待できます。
私道の持分の購入方法は、私道の管理形態によって以下のように異なります。
- 共同所有型：所有者の誰かから持分の一部を所有権移転登記してもらう
- 相互所有型：所有者の誰かから土地を分筆してもらい購入する
いずれにせよ、持分の購入にはある程度費用が必要です。また、所有者との関係性によっては購入が難しい場合もあるので注意しましょう。
不動産業者に直接売却する
第三者への売却が難しい土地でも不動産業者であれば買い取ってくれる可能性があります。
不動産会社の買取であれば、現状のまま買い取ってくれるので承諾を得るなどの手間はかかりません。買い手を探す必要もなく条件に合意さえできれば売買が成立するので、短期間での売却も可能です。
ただし、不動産会社の買取は市場で売却するよりも安値になる点には注意しましょう。市場で売却が難しい、または安くなってもすぐに売却したい、という場合に適した方法です。
また、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。とくに、私道にのみ面した土地のように売りにくい土地は対応してくれないケースも少なくないでしょう。
ブリリアントでは、私道にのみ面した土地の買取にも対応しています。買取だけでなく、駐車場など土地活用のサポートも行っているので、売却や活用に悩んでいる方はご相談ください。
私道にのみ面した土地を売却する際の注意点
私道にのみ面した土地は、通行や掘削工事の承諾を売主側で得ていたほうがスムーズな売却が期待できます。
買主が購入後に承諾を得る方法もありますが、買主自身で承諾を得なければならない面倒もあり、土売却が難しくなるでしょう。基本的には、売却時に承諾済みであるほうが売却しやすくなります。
この際、承諾は必ず書面で取り交わすことが大切です。口約束で承諾を得ることも可能ですが、後々「言った」「言わない」でトラブルになる恐れがあります。
購入後に買主が通行できない・掘削工事できないとなれば、所有者だけでなく売主とのトラブルにもなりかねません。
また、私道の所有者が変わった際に、条件が変わるなど長期的にも不都合が生じる恐れがあります。このようなトラブルになる恐れのある物件は、買主からも避けられやすくなるでしょう。
そのため、承諾を得た際には必ず書面にして保管しておくことが重要です。
承諾を得る際には、所有者と交渉する必要がありますが、交渉が難航することもあるでしょう。そのような場合は、個人で進めるのではなく専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
ここまで、私道にのみ面した土地の問題点や売却のコツや注意点について解説しました。私道にのみ面した土地は権利関係が複雑になるため、売却前に管理形態や再建築不可に該当しないかなど確認すべきポイントがいくつかあります。
また、面した私道の持分がないと売却がよりしにくくなるため、持分の購入や隣地への売却などを検討するとよいでしょう。
私道にのみ面した土地は、そのままでは売りにくいため、買取も視野に入れて不動産会社に相談することをおすすめします。ブリリアントであれば、私道にのみ面した土地であっても買取に対応しています。私道にのみ面した土地の売却や活用に悩んでいるなら、ぜひお気軽にご相談ください。
