再建築不可物件は資産価値が低いため固定資産税は安くなります。ただし、条件によっては固定資産税が大幅に跳ね上がるケースがあるので、固定資産税について理解しておくことが大切です。
この記事では、再建築不可物件にかかる固定資産税の計算方法や税額が増えるケースについて、分かりやすく解説します。どんな税額が安くても活用しない不動産の税金を支払うのは無駄ともいえるため、売却を検討することをおすすめします。
目次
再建築不可物件は固定資産税が安い
再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていないため建て替えや建物解体後に新しく建物を建てられない土地のことをいいます。再建築不可となる理由にはいくつかありますが、代表的なパターンが「接道義務を満たしていない」ケースです。
現行の建築基準では、建物を建築するためには「幅4ｍ以上の道路に土地が2ｍ以上接している」というルールが設けられています。
接道義務が設けられる前に建築された物件の場合、上記の規定を満たしていないケースは少なくありませんが、すでに建築された建物が違法に該当することはありません。
ただし、その建物を解体してしまうと新しく建物を建築することができないのです。なお、すでに建っている建物のリフォームは可能ですが、建築申請の必要な大規模なリフォームや建て替えはできないので注意しましょう。
再建築不可物件に該当すると、建て替えや新築ができないため所有者にとって活用の幅が大きく狭まります。また、自由に活用できないことで不動産としての価値が低いとみなされるため、評価額が下がり固定資産税も低くなるのです。
再建築不可物件は固定資産税が通常の物件よりも安いという魅力はありますが、それ以上に活用しにくいなどのデメリットが生じます。
そのため、すでに持っている土地や今後相続する・購入しようとしている土地が再建築不可物件かどうかは、必ず確認することが大切です。
再建築不可物件かどうかは、その土地の所在地の市区町村役所の建築関係の窓口で確認できます。登記簿謄本を確認しても「再建築不可」と表示されているわけではないので、役所の窓口で調べてもらうようにしましょう。
資産価値がほぼないのに固定資産税が発生する理由
築年数が古い、再建築不可など物件としての価値がほぼない不動産であっても、基本的には固定資産税が発生します。
建物にかかる固定資産税は、固定資産税評価額に「経年減価補正率」と呼ばれる築年数に応じた補正率を乗じて価格を調整したうえで、税額を算出します。
しかし、経年減価補正率の下限は0.2であり、それより下回ることはありません。たとえば、木造建物では築27年以上はすべて補正率が0.2となります。そのため、どんなに築年数が経過した物件でも固定資産税が発生しないということはないのです。
ただし、「評価額30万円以下の山林」「公共の道路に面して人や車両が通行する土地」のように、一定のケースでは固定資産税が発生しません。とはいえ、固定資産税が発生しないのはごく稀であり、一般的な宅地・居住用の建物では基本的に固定資産税が発生することは覚えておきましょう。
そもそも固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に毎年課せられる税金です。マイホームやその敷地だけでなく、山林や田畑・工場・倉庫などおおよそすべての不動産は、固定資産税が課税されます。
また、市街化区域にある不動産については、「都市計画税」も固定資産税とあわせて課税されます。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、固定資産税評価額を元に算出した「課税標準額」に固定資産税の税率をかけることで算出できます。税率は自治体によって若干異なりますが、ほとんどの自治体で標準税率である1.4%が適用されています。
ただし、なかには1.4％以外で課税する自治体もあるので、自治体のホームページなどで確認するようにしましょう。
固定資産税の計算方法は、以下の通りです。
- ■固定資産税の計算式（税率1.4％の場合）
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固定資産税＝課税標準額（固定資産税評価額から計算）×標準税率（1.4％）
課税標準額とは、固定資産税評価額に特例などの調整を行って算出する最終的な課税対象額です。
代表的な軽減の特例には、以下のようなものがあります。
- ■固定資産税評価額の軽減措置を受けられる特例
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- 小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下部分）：固定資産評価額（課税標準額）×1/6
- 一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分）：固定資産評価額（課税標準額）×1/3
たとえば、小規模住宅用地に該当する土地の評価額が1,200万円であれば、特例を適用することで6分の1の200万円が標準課税額となるのです。
固定資産税評価額と課税標準額が異なるケースも少なくないので、注意しましょう。固定資産税評価額の調べ方は後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
再建築不可物件の場合、固定資産税評価額が低くなります。さらに、上記のような特例も加わることで、より固定資産税が抑えられるようになっているのです。
再建築不可物件の固定資産税が最大6倍になるケースもある
再建築不可物件の固定資産税は、通常の物件よりも低くなります。しかし、条件によっては固定資産税が最大6倍になる可能性があるので、注意が必要です。
固定資産税が最大6倍になるケースは、以下の2つです。
- 更地にする
- 特定空家等に指定される
更地にする
先述した「小規模住宅用地」で評価額を6分の1にまで軽減できるのは、「居住用の建物が建設されている土地」です。建物を解体してしまうと上記の軽減措置を適用できないため、軽減時の税額の6倍になってしまうのです。
なお、固定資産税が最大6倍になるといっても、軽減措置適用前の本来の税額に戻るだけという点は覚えておきましょう。
建物を解体後であっても、また建物を建築すれば軽減措置の適用は可能です。しかし、再建築不可物件は一度解体すると新たな建物が建築できないので、その後ずっと更地となり高い税額のまま所有することになってしまいます。
更地として売却を検討している場合でも、売れない期間が長くなると固定資産税の負担が大きくなるため、更地にする時期は慎重に検討するようにしましょう。
特定空家等に指定される
特定空家等とは、空家特措法（正式には、空家等対策の推進に関する特別措置法）に基づいて自治体によって指定される空き家のことです。適切に管理されておらず、倒壊の危険性がある・景観を損ねる・衛生上問題があるなどのケースで特定空家等に指定される可能性があります。
特定空家等に指定されると、自治体から指導や勧告を受けることとなり、従わない場合は罰金などのペナルティが科せられます。さらに、特定空家等に指定されると、前述した固定資産税の軽減措置が適用できなくなるため、軽減措置適用前の高い税額で固定資産税が課せられるのです。
また、特定空家に指定されるほど状態が悪い空き家は、倒壊して近隣に被害が出ると損害賠償請求を受ける恐れがあります。再建築不可物件だからといって建物を解体することも管理することもせずに放置すると、さまざまなリスクが生じるので注意しましょう。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税は不動産を所有すると毎年課税されるため、固定資産税評価額から税額を把握しておくことが重要です。
固定資産税評価額は、以下の3つの方法で調べられるので、事前にチェックしておくようにしましょう。
「課税明細書」や「固定資産税納税通知書」を確認する
不動産の所有者であれば、毎年5～6月頃に送付される固定資産税納税通知書で確認できます。固定資産納税通知書の課税明細書には固定資産税計算のもととなる固定資産税評価額が記載されているのでチェックしましょう。
市町村役場で「固定資産課税台帳」を閲覧する、または「固定資産評価証明書」を取得する
固定資産税納税通知書が見つからない・すぐに確認したいといった場合は、自治体の役場で固定資産課税台帳を閲覧することでも評価額を確認できます。また、書面として欲しい場合は窓口で固定資産評価証明を取得するとよいでしょう。
ただし、固定資産税課税台帳は、基本的に納税者かその家族、または納税者から委任を受けた人しか閲覧できません。それ以外の人の場合、所有者から委任を受けるか固定資産課税台帳の縦覧期間であれば確認できます。これから不動産を購入するといった場合は、縦覧期間か所有者からの委任状がなければ閲覧できないので注意しましょう。
売り主に直接聞いてみる
これから購入する不動産の固定資産評価額や固定資産税額が知りたい場合は、売主に確認するとよいでしょう。売主であれば上記のような方法で固定資産評価額が把握できるので、その結果を聞くことが可能です。
なお、固定資産税評価額は3年に1度見直しされるため、購入後に価格が異なる可能性がある点には注意しましょう。
再建築不可物件の売却の検討なら
再建築不可物件の固定資産税は比較的安いと言っても、活用しない土地の税金を支払い続けるのは無駄といえます。また、活用しない再建築不可物件は固定資産税以外に管理費用もかかるでしょう。適切に管理しなければ、特定空家等に指定されるリスクもあるので定期的な管理は欠かせません。
このように、活用しない再建築不可物件は手間やコストばかりかかってしまうため、早い段階で売却することをおすすめします。とはいえ、再建築不可物件は、建物を建設できないなどで買い手から避けられやすい物件です。そのため、売却を検討する際には再建築不可物件に強い不動産会社に相談する必要があります。
また、どうしても売却が難しい場合は、リフォームして賃貸活用・駐車場などで活用といった別の活用方法も視野に入れることが大切です。
ただし、土地活用はエリアのニーズなどを調査して適切な方法を検討する必要があります。活用を検討する場合でも、プロに相談してアドバイスをもらうことをおすすめします。
ブリリアントでは、再建築不可物件の買取実績が豊富です。再建築不可物件の売却を悩んでいるなら、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
ここまで、再建築不可物件にかかる固定資産税の計算方法や調べ方などお伝えしました。接道義務を満たせないなど再建築不可物件である場合、資産価値が低くなるため固定資産税も低くなります。しかし、固定資産税はどんなに安くなっても基本的に0円になることはないので、所有している限り税負担が続くことは覚えておきましょう。
また、解体して更地にする・特定空家等に指定されると軽減措置が適用できなくなり、固定資産税が最大6倍になる点にも注意が必要です。
活用しない再建築不可物件の固定資産税を支払い続けるよりも、売却を検討したほうがメリットが大きくなる可能性があります。再建築不可物件の売却を検討しているなら、再建築不可物件に強い不動産会社に相談するとよいでしょう。
ブリリアントでは、再建築不可物件も豊富に取り扱っています。売却だけでなく土地活用のサポートも対応できるので、売却・活用に悩んでいる方はぜひご相談ください。
